房子如果是股票你會投資嗎?計算結果太驚人(圖)

2019-02-12 07:30 作者: 齊俊傑

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把樓市比作了股票,用股票的思路去算了一下樓市的估值。(圖片來源:Adobe Stock)

【看中國2019年2月12日訊】海通證券的首席經濟學家姜超發了一篇報告,說的是看好股市,股市足夠低估,而看空樓市,他的論據挺有意思,把樓市比作了股票,用股票的思路去算了一下樓市的估值,他說樓市的租售比,也就是一年租金比上房屋總價,這就是房子的價值基礎,2005年上海的租金回報差不多是3.5%,而現在房價從1.5萬漲到了8萬,而租金只從2600元漲到了6000,現如今的租金回報只有1.5%,如果用100除以1.5%,就相當於房子的市盈率,10年前的差不多是20-30倍,而現在則已經達到了67倍。所以,結論就是,樓市透支了未來,現如今樓市已經是高點。投資樓市的長期收益率應該是很小的,甚至是虧錢的。

這個視角挺有意思的,既然把樓市比作股票,那麼我們就用股票估值的方法,好好算算,樓市的內在價值。

首先,算市盈率,剛才說了,姜超先生用上海的租金衡量,現在樓市的市盈率達到了67倍,而全國很多地方基本現在租金回報率都低於2%。提醒下,這裡的租金回報,是要除以現在的房屋總價,而不能除以你當時買入的價格,很多人都有一種心裏誤區,認為買的早,回報率就很高,但其實你現在賣掉他回報率會更高,所以一定要計算機會成本而不是絕對成本。

2%以下的租金回報率,就意味著樓市的整體市盈率超過了50倍,而中國股市只有在2015年5月份和2007年8-10月份,才達到了這個市盈率水平。所以你說樓市能不能再漲,我還能不能賺錢,就相當於在股市5000點以上問股市還能不能再漲一樣!上漲還有慣性,散戶也在蜂擁而至,老張老李,隔壁王媽媽也都已經賺得盆滿缽滿。但是價值已經沒有了,甚至未來的預期收益已經變成負值。

其次,看增長率,有人說了租金是會增長的,確實如此,但租金沒有跟著房價上漲,是因為租金有他自己的參照標準,也就是說在沒有金融創新的情況下,租金的上漲永遠跟城市的平均收入水平漲幅有關。換句話說,如果你是城市人群的下半區,你將永無出頭之日,會發現租金漲幅快於收入,自己賺的錢都被租金搶走了。而相反你是城市人群的上半區,你的收入速度將超過租金漲幅,這樣才有可能改善生活。

而城市居民的可支配收入的實際增長幅度在7-8%左右,換句話說租金頂多每年漲這麼多。按照複合增長率差不多10年翻一倍,再看下上面姜超先生舉得例子,10年間房租從2600漲到6000,年複合增長率是8.5%,考慮到過去10年的經濟增速更快,所以這兩個數據基本吻合。

那麼問題來了,有過股票投資經驗的人都應該知道PEG的概念,也就是市盈率比上利潤增長率,差不多應該等於1,就算是估值合理,比如之所以格力電器市盈率不到10倍,是因為機構預計未來幾年,格力的每年利潤增速也就10%左右。那麼房地產的PEG,就變成50倍的市盈率除以7-8%的利潤增速,PEG超過了6倍。顯然嚴重不合理,即便房地產的久期更長,我們參考醫藥股的估值,同仁堂的藥能賣100年,而一個房子你不可能租100年,所以按照同仁堂的估值,頂多PEG給3倍就已經到頭了。換句話說也許房價降一半,就合理多了。

第三,現金流貼現,未來租金其實都可以算的非常清楚,比如一套房子500萬,一年租金10萬,第二年租金是10萬零8000,第三年是11萬6600,第四年12萬5900,以此類推,到第10年21500,這些錢都要通過折現率5%折算回來,也就是說第二年10萬零8000,除以1.05%,等於102800,而第三年116000,除以1.05%的平方,等於105200,第四年12萬5900除以1.05%的3次方,等於108800……

以此類推下去,把一套房子未來能夠出租的每年租金都算出來,將折現值都加在一起,最後就是這套房子的內在價值。注意房子的年限要用50年計算,因為建築質量標準就是50年。那麼大家有興趣可以算算,把這個總價值算出來減去現在的房屋總價,再除以房價,算算你這50年的投資回報率能有多少?估計最高,也就是租滿50年,應該也不會超過3%,如果你的房子只能租30年了,那麼很可能內在價值比售價要低。也就是說你通過收房租產生現金流,遠不如去買貨幣基金或者投資債券更划算。

所以,綜合來看,如果按照股票的估值,房價的泡沫堪比2015年的中小創估值,但流動性卻不可同日而語,中小創股票,你吃一兩個跌停大概就能賣出來,而房子在熊市卻很難在脫手。最後就只能看著資產下跌。而且未來幾年,房產稅還要出臺,屆時會加速現金流的流出,再加上房子越來越多,你所投資的房產未必能夠滿租,所以最後只能希望有個傻子以更高的價格從你手上把房子接走。

這就注定了,房子一定是買漲不買跌,等他一跌,所有的傻子會瞬間消失。最後還是我們的建議,房子有兩種屬性,消費商品和投資品,當成消費品大家量力而行,如果當成投資品,我們的態度很明確,能不買就別買。扔進去的錢,只會產生市值,十有八九你是拿不回來的。


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