房子如果是股票你会投资吗?计算结果太惊人(图)

2019-02-12 07:30 作者: 齐俊杰

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把楼市比作了股票,用股票的思路去算了一下楼市的估值。(图片来源:Adobe Stock)

【看中国2019年2月12日讯】海通证券的首席经济学家姜超发了一篇报告,说的是看好股市,股市足够低估,而看空楼市,他的论据挺有意思,把楼市比作了股票,用股票的思路去算了一下楼市的估值,他说楼市的租售比,也就是一年租金比上房屋总价,这就是房子的价值基础,2005年上海的租金回报差不多是3.5%,而现在房价从1.5万涨到了8万,而租金只从2600元涨到了6000,现如今的租金回报只有1.5%,如果用100除以1.5%,就相当于房子的市盈率,10年前的差不多是20-30倍,而现在则已经达到了67倍。所以,结论就是,楼市透支了未来,现如今楼市已经是高点。投资楼市的长期收益率应该是很小的,甚至是亏钱的。

这个视角挺有意思的,既然把楼市比作股票,那么我们就用股票估值的方法,好好算算,楼市的内在价值。

首先,算市盈率,刚才说了,姜超先生用上海的租金衡量,现在楼市的市盈率达到了67倍,而全国很多地方基本现在租金回报率都低于2%。提醒下,这里的租金回报,是要除以现在的房屋总价,而不能除以你当时买入的价格,很多人都有一种心里误区,认为买的早,回报率就很高,但其实你现在卖掉他回报率会更高,所以一定要计算机会成本而不是绝对成本。

2%以下的租金回报率,就意味着楼市的整体市盈率超过了50倍,而中国股市只有在2015年5月份和2007年8-10月份,才达到了这个市盈率水平。所以你说楼市能不能再涨,我还能不能赚钱,就相当于在股市5000点以上问股市还能不能再涨一样!上涨还有惯性,散户也在蜂拥而至,老张老李,隔壁王妈妈也都已经赚得盆满钵满。但是价值已经没有了,甚至未来的预期收益已经变成负值。

其次,看增长率,有人说了租金是会增长的,确实如此,但租金没有跟着房价上涨,是因为租金有他自己的参照标准,也就是说在没有金融创新的情况下,租金的上涨永远跟城市的平均收入水平涨幅有关。换句话说,如果你是城市人群的下半区,你将永无出头之日,会发现租金涨幅快于收入,自己赚的钱都被租金抢走了。而相反你是城市人群的上半区,你的收入速度将超过租金涨幅,这样才有可能改善生活。

而城市居民的可支配收入的实际增长幅度在7-8%左右,换句话说租金顶多每年涨这么多。按照复合增长率差不多10年翻一倍,再看下上面姜超先生举得例子,10年间房租从2600涨到6000,年复合增长率是8.5%,考虑到过去10年的经济增速更快,所以这两个数据基本吻合。

那么问题来了,有过股票投资经验的人都应该知道PEG的概念,也就是市盈率比上利润增长率,差不多应该等于1,就算是估值合理,比如之所以格力电器市盈率不到10倍,是因为机构预计未来几年,格力的每年利润增速也就10%左右。那么房地产的PEG,就变成50倍的市盈率除以7-8%的利润增速,PEG超过了6倍。显然严重不合理,即便房地产的久期更长,我们参考医药股的估值,同仁堂的药能卖100年,而一个房子你不可能租100年,所以按照同仁堂的估值,顶多PEG给3倍就已经到头了。换句话说也许房价降一半,就合理多了。

第三,现金流贴现,未来租金其实都可以算的非常清楚,比如一套房子500万,一年租金10万,第二年租金是10万零8000,第三年是11万6600,第四年12万5900,以此类推,到第10年21500,这些钱都要通过折现率5%折算回来,也就是说第二年10万零8000,除以1.05%,等于102800,而第三年116000,除以1.05%的平方,等于105200,第四年12万5900除以1.05%的3次方,等于108800……

以此类推下去,把一套房子未来能够出租的每年租金都算出来,将折现值都加在一起,最后就是这套房子的内在价值。注意房子的年限要用50年计算,因为建筑质量标准就是50年。那么大家有兴趣可以算算,把这个总价值算出来减去现在的房屋总价,再除以房价,算算你这50年的投资回报率能有多少?估计最高,也就是租满50年,应该也不会超过3%,如果你的房子只能租30年了,那么很可能内在价值比售价要低。也就是说你通过收房租产生现金流,远不如去买货币基金或者投资债券更划算。

所以,综合来看,如果按照股票的估值,房价的泡沫堪比2015年的中小创估值,但流动性却不可同日而语,中小创股票,你吃一两个跌停大概就能卖出来,而房子在熊市却很难在脱手。最后就只能看着资产下跌。而且未来几年,房产税还要出台,届时会加速现金流的流出,再加上房子越来越多,你所投资的房产未必能够满租,所以最后只能希望有个傻子以更高的价格从你手上把房子接走。

这就注定了,房子一定是买涨不买跌,等他一跌,所有的傻子会瞬间消失。最后还是我们的建议,房子有两种属性,消费商品和投资品,当成消费品大家量力而行,如果当成投资品,我们的态度很明确,能不买就别买。扔进去的钱,只会产生市值,十有八九你是拿不回来的。


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