中國住建部的公攤面積新規將影響房價(圖)

2019-02-25 08:22 作者: 齊俊傑

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住建部 公攤面積 房價
中國住建部網站發出一份含有公攤面積內容的徵求意見稿。(圖片來源:Adobe stock)

【看中國2019年2月25日訊】中國住建部網站發出一份徵求意見稿,其中最重要一條說的是「住宅建築應以套內使用面積進行交易。」這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。

按說這條信息,在整個徵求意見裡面,其實並不顯眼,但是他卻引發全社會的關注,主要是建築面積這個事,讓老百姓傷透了心。明明買一套房是100平米,但是其實自己得到的也就70-80平米,其他的都被公攤掉了,樓道走廊,全都是每個購房人買單,這種缺德的偉大發明,竟然是老超人李嘉誠最先從香港帶來的。

其實公攤不只是限於樓梯和電梯,只要有公用的地方,那麼基本上都會有購房者的公攤,但後來讓人憤怒的是,香港自己取消了公攤面積,而在歐美國家也沒有公攤面積,而在中國國內,也出現了分化,重慶已經取消公攤面積17年了,但其他的地方一直沒有跟進。

那麼這個事,會帶來哪些方面的影響呢?大家最關心的房價問題,會不會因為公攤面積政策調整而改變呢?

首先,二手房價格不會有太大變化,現在什麼價基本還是市場供需關係決定的,一般我們的計算依據是產權證上的面積,這就包括了公攤面積+套內面積,現在即使政策要求取消公攤面積,那麼公攤的價格也會加到套內上來,也就是說,二手房的總價基本上不變,但總面積小了,單位面積價格就會提升。在一些中介軟體上顯示的結果就是,很可能是單位面積跳升30%,這個大家要清楚,不要被忽悠了,不是房價大幅反彈,而是取消公攤所導致的。

其次,對於新房,開發商也有漲價的衝動,但可能會相對麻煩,如果不限價的地方,可能跟二手房一樣,開發商會把價格直接加到每平米單價上,據說已經有開發商憋著漲價了。而如果在有些地方有明確的限價,目前還不知道限價會不會,因為公攤面積政策的調整,而跟隨調整,開發商也很擔心,如果限價不調整,那麼也就意味著總價下降30%,這就虧大發了,但是估計不太可能一刀切,很可能是老房老辦法,新房新辦法,已經拿到銷售證的就先按原來的賣,還沒蓋的房,重新按照新標準執行。

第三,公攤不算面積了,大家要格外留神,開發商會在這上面大幅削減成本,剛才也說了,樓梯,電梯,走廊,大廳都算公攤面積,以前是有人買單的,現在沒人買單了,公攤越多,開發商的利潤就越低,所以這塊很可能會被大幅縮減,從而影響房屋整體的居住舒適度,再買期房的朋友,要格外小心。

第四,為房產稅鋪路,以後必然要在房產稅中,設計免征額,就跟個稅起征點一樣,大概可能是人均30-40平米,如果有公攤面積將非常容易引發糾紛,我的小區公攤30%,旁邊小區只有17%,那麼顯然對我是不公平的,等於我比別人白白少了4-5平米的免征面積,所以現在住建部積極推進套內面積核算,其實就是為了房產稅鋪路。

總之,取消公攤面積,是住房制度管理上的一次重大進步,也是老百姓期盼已久的事情,我們該給予巨大的肯定。但如何實施,還有很多的路要走,首先最重要的是要跟樓市調控相結合,千萬小心這個政策又變成一次樓市上漲的障眼法,當心某些中介機構,某些開發商,拿這種事情做文章,努力的忽悠每平米單價大幅上漲的事實,從而製造漲價效應,老百姓現在已經是驚弓之鳥,已經聽不得漲價這兩個字了。

如果樓市價格再漲,還一下漲30%,那麼很多人會一下心態崩潰,從而不管三七二十一,開始加入買房搶房行列。這種風險不得不防。所以在出臺政策的時候,住建部必須打起120分小心,時刻淨化市場環境。不能允許營銷上的相關謠言,攪亂當前的價格體系。必須要明明白白標注,你要單平米漲價30%,必須得標注因何而來,告訴大家總價沒變。否則以我們這些中介和開發商的尿性,一定會進行欺騙性宣傳,鼓動炒房氣氛。

其次,在質量監管上,必須也要給出硬標準,不能公攤賣不了了,以後的樓內的公攤建築質量嚴重下降,或者公攤面積極度萎縮,這也是對購房者不利的。樓道也好,電梯也罷這都是非常重要的基礎設施,如果在這些上面偷工減料,縮減成本,貽害無窮。但是開發商一定會有這個衝動降低配置,所以如何制定政策規範,對沖掉政策的負面影響,也是非常關鍵的問題。

目前,還只在徵求意見,什麼時候實施,如何實施,怎麼配套保障,這些還需要規定細則,特別是有限價的城市,這些新房到底該怎麼賣,是限價打開,還是暫不執行,這些都是我們最關心的問題,也會時刻關注這個政策動向。千萬別把好經,又念歪了。


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