一數據顯示中國樓市的風險出現了(圖)

2019-04-21 08:09 作者: 齊俊傑

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樓市 風險 房地產
2019年4月份,19個重點城市二手房掛牌量已經達到80萬套,3年暴增3倍。(圖片來源:Fotolia)

【看中國2019年4月21日訊】中共政治局每個季度一次的重要會議召開,分析經濟形勢,並且部署經濟工作,其中最令人關注的表態就是,對房地產的態度,會議再次要求,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。

房住不炒這個詞,我們已經很久沒有聽到官方的表態了,去年底在同樣的會議上,甚至連房地產都沒提,而今年3月,工作報告中也沒有提及,這讓很多人又開始浮想聯翩,認為樓市調控即將放鬆,政策的態度已經發生了轉變。而在3月全國重要會議之後,樓市其實就發生了小陽春,我們也做過相應的點評,上海,西安,重慶,武漢,北京,蘇州,杭州,成都這些重點城市的成交量都有拉升,而且價格也出現了一定上漲的趨勢,再加上大城市人口政策的改變,讓很多人已經開始蠢蠢欲動。

據傳,朋友圈裡的房產中介步數已經明顯增加了。說明房地產開始重新活躍,而就在此刻,兩盆涼水潑下,一個是之前我們講的,國管公積金調整,認房又認貸,樓市金融政策收縮信號明顯,二一個就是這次會議的表態,時隔半年再提房住不炒,說明政策已經意識到了樓市復甦的苗頭。並及時的給予了敲打。

其實,政策精神各地已經十分清楚,就在4月10日,合肥住建局就發出通知,將加大房地產市場監管力度,依法嚴肅查處哄抬房價、價外加價、捂盤惜售、虛假宣傳和強制搭售等違法違規行為。結合這次會議的表態,屬於是先行調控。畢竟在房住不炒之後,還有落實一城一策,因城施策和城市政府主體責任,也就是說,你們地方上可以去搞特殊的政策,這個自主權給你們,但是房價務必平穩,地方政府要對結果負責。這事我給精神,具體你們落實,但落實不好,就要問責。

在此次精神公布後,各地政府恐怕都會有所行動,照著合肥的方式,開始整治樓市小陽春,像蘇州,廈門,這些反彈比較猛的地方,都會受到政策的抑制。

不過也要提醒大家,房住不炒的本意,還是為了房價平穩,而不是要把房價搞的大跌,所以,從這個出發點來看,對房價大漲的預期,和對房價大跌的預期,短期內都是不恰當的,起碼在今年應該不會出現。那些想把房子賣了,過兩年在買回來的,其實也是一種炒房行為。很可能事與願違,甚至你賣了,他還繼續漲,你慌了高價買回來,他反而開始跌。想想你的股票波段就知道,賣飛了反而是常事。

之所以不斷的提房住不炒,其實我們從宏觀層面已經看到了樓市的巨大風險,比如,我們最近在平安證券的報告中看到一組數據,說在19個受監測的重點城市中,2016年二手房掛牌量僅28萬套,到2019年4月份,二手房掛牌量已經達到80萬套,短短3年,暴增3倍。

而且掛牌量增加速度越來越快,2018年底的掛牌數量是61萬套,而2019年這4個月,就又增加了20萬套。注意強調一點,這不是全國所有城市二手房80萬套,而只是19個城市,分城市來看,青島、武漢、重慶、煙臺等城市壓力逐步加大。而即使像北京這樣的城市,一年二手房成交也就是10-15萬套。

換句話說,分攤下來,每個城市至少是多增加了小半年的供給,而且現在掛牌量的增速,遠高於去化的速度。代表房子的供給大於需求,那麼結果是什麼?顯然不言而喻,即便房價不跌,那麼二手房出售,也會越來越困難。

綜合來看,樓市目前已經進入了高位筑頂階段,有人說我們有政策保駕護航,所以房價不會大跌,只會平穩過渡,這是不對的,槓桿和泡沫所帶來的風險,在有人承擔損失之前,並不會消除,他只會延後和積聚,我們拖得越久,穩得越久,最後爆發的損失也就會越大。

所以不是我們沒有發生問題,而是已經出現問題,還沒爆發損失而已。我們看到了宏觀槓桿率也發生了結構性的變化,最近5年,居民槓桿率增加了20%,所以以後誰要承擔損失也不言而喻,這個事還是個體有解,但群體無解,只能說先跑的能夠化解損失,但是群體卻做不到,損失總要有人來承擔,否則這個風險根本化解不了。

有人也問了,房地產會不會爆發黑天鵝?這個可能很小,因為現在從宏觀層面我們已經非常小心房地產的風險了,去槓桿,整頓銀行非標資產目的就是化解金融機構風險,所以一個十分小心的事情,是不會爆發黑天鵝的,但是微觀層面,現在大家卻並未上心,還有絕大多數人都認為買房是個穩賺不賠的事情,所以未來要爆發黑天鵝事件,也一定是報應在微觀層面。剛好與居民槓桿率的大幅提升相互吻合,所以這個事,終究是要有人承擔損失的,最近幾年買房的人損失了,整個金融系統也就安全了。


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