以俄羅斯為例 可知中國的房價為何沒「崩」？(圖)

【看中國2019年6月20日訊】「崩」的含義是短期價格的快速下跌，比如一年之內跌幅超過30%並在短期無法恢復。最典型的是當初的日本，在兩三年的時間內跌幅超過了70-80%，此後隨著人口老齡化不斷加劇，房地產市場一直未得到恢復；再有，就是美國在爆發次貸危機期間樓市也經歷了快速下跌。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

從美國房地產指數來看，次貸危機遭遇了快速下跌，2017-2018年又回到次貸危機前的水平（美國是移民國家，與日本不具可比性；更重要的是，日元比美元的通脹率更低、信用更高，所以日本的房價就只能長期低迷，大家必須密切注意這一點），但考慮到美元在過去十年中連續貶值，說明從次貸危機之前到現在，在這十年中持有美國房產的人其購買力依舊在萎縮。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

可我們也知道，新興市場國家一般難以出現這種現象。以俄羅斯來說，2008年次貸危機的爆發和2014-2015年盧布危機的爆發，都讓莫斯科的美元房價遭遇嚴重的挫折，短期內出現快速下跌。

俄羅斯莫斯科的房價以盧布計價，竟然還在貨幣危機期間上漲（視頻截圖）

但如果把這個指標按盧布換算就會出現不同的結果：次貸危機之前，美元兌盧布約為1：23.5，當時莫斯科的平均房價約6000美元/平米，折合成盧布就是14萬/平米。2018年末的房價約為2700-2800美元/平米，以當時的匯率折合成盧布就是約17-18萬/平米。也就是說，在過去的十年中，莫斯科的盧布房價總體依舊處於漲勢，還處於牛市狀態。

幾個現象是值得注意的：一，無論在次貸危機爆發還是盧布危機爆發時，莫斯科的房價都出現明顯的下跌，這在當時都有很多的報導。比如在盧布危機期間，據俄羅斯房地產網站irn.ru提供的報告稱，莫斯科的住宅區折扣達10%和15%。但這些短期的下跌，都未能改變以盧布表示的房價長期上漲的態勢。二，次貸危機尤其是盧布危機之後，除了聖彼得堡和莫斯科這種核心城市之外，其它地方的房子基本賣不動了，莫斯科一個城市的成交量就佔了全俄羅斯的一半，由此可見其它大中小城市的房屋處於一種事實上的冰凍狀態。三，盧布危機前後，俄羅斯一手房價格由2014年12月的51714盧布每平米上漲至2016年6月的53558盧布每平米，漲幅為3.6%，但是二手房價格在2015年1季度觸頂後開始逐步下行，兩者出現了背離。

為什麼會出現這種現象呢？

對於俄羅斯來說，每次危機的深處本質上都是財政危機，這意味著危機過程中都需要大量加印鈔票來應對，否則普京先生的日子沒法過，這意味著盧布會出現加速貶值，當然這種貶值既可以是連續性的，也可以是一夜跳貶。對於俄羅斯韭菜來說，可以購買食品或黃金外匯等來應對盧布貶值，但是對於大型地產商尤其是國有地產商來說，購買核心城市的土地是應對危機的避險方式，因為這些土地是「不可再生資源」。同時，這些核心城市都是權貴、富人集中之地，就業機會相對中小城市也更多（導致人口流入），房屋的需求就會長期存在，土地最終還可以變現，而可以變現的土地（也就是具有流動性）就具備了避險的功能。當危機猛烈爆發導致房價下跌、一旦開發這些土地會出現虧損的時候，房地產公司只需繼續持有土地就夠了（繼續避險），這就讓土地開發量下降、達到調整房屋供需關係的目的，這有利於房屋價格的恢復，最終就可以讓以盧布表示的一手房價格長期維持漲勢。也就是說，因盧布貶值導致麵粉漲價，最終麵包也會漲價，互相之間可以傳導的基礎是存在需求。

但二手房屋有所不同。一般來說，二手房屋體現的主要是商品屬性（供給幾乎是無限的），與土地的不可再生性具有本質的不同，不具有避險效應（或很弱），危機會導致一般勞動者的購買力減弱，價格就難以恢復，這就讓一手和二手房的走勢出現分離。

所以，以盧布表示的像莫斯科這類政經核心城市的房價（尤其是一手房價）並不存在崩的概念，根源在於盧布的信用水平太低，莫斯科的土地具有避險效應。

但廣大的大中小城市，相對於政治與經濟所決定的核心城市來說其經濟基礎比較脆弱，隨著危機的爆發就業機會就會減少、導致失業增長，加上老齡化的不斷深入和人口不斷流失，房屋需求就會不斷下滑。此時，這些城市的土地流行性很差、變現困難，就不具有避險功能。房屋也會不斷喪失流動性。最終讓房地產這個行業在這些城市失去意義。所以，盧布危機之後，俄羅斯多數大中小城市尤其是遠東地區的房地產行業十分淒慘。

這就會得出以下結論：第一，在俄羅斯這樣的國家爭論房價是否會出現崩盤走勢是無意義的，這與本國的貨幣信用有關。只有貨幣信用高的國家才有資格享受房地產崩盤的「待遇」。而俄羅斯莫斯科這種核心城市是沒資格享受的，源於作為「標尺」的盧布的價值下降的太快；第二，如果僅僅以本幣價格的變化來思考投資行為，就必須進入俄羅斯政經最強勢的城市，只有這樣的城市在未來才會有機會，只包括莫斯科和聖彼得堡兩座城市。第三，二手房與一手房的走勢是有區別的。對於投資來說，二手房價才是有意義的，因為這個價格是投資過程中的退出價格，決定了利潤，所以，關注新房價格意義不大（新房價格高只說明成本高），二手房價格才有意義。第四，隨著老齡化的不斷深入，經濟基礎薄弱的大中小城市的房地產是沒有意義的（自住除外），因為在喪失流動性的時候希望成交、變現就必須大幅打折，有時甚至還需要一點運氣，想希望實現本幣價格的盈利是不可能的，如果以外匯為基準更會虧掉褲衩。

俄羅斯房地產演繹的是：爆發危機時，即便莫斯科這樣的城市以美元表示的價格也存在崩盤（2008年和2014-2015年都發生了），但以盧布表示的價格在核心城市不存在崩盤（還可以快速恢復），而大多數大中小城市出現的是深度蕭條——也就是：一兩個城市「香港」化、其餘的城市「鶴崗」化。

責任編輯:宇真

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