中國樓市調控再升級!這幾個城市被盯上了(圖)

2019-06-26 06:58 作者: 齊俊傑

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樓市 調控 西安
西安發布通知,宣布調控進一步收緊。(圖片來源:Getty Images)

【看中國2019年6月26日訊】西安發布通知,宣布調控進一步收緊,主要是三點,1、外地來西安落戶的家庭,在限購區域買房,應該落戶滿一年,或者連續交12個月社保或所得稅。2、沒落戶的在西安買房要提供5年以上所得稅和社保證明,而且只能買1套。3、將臨潼區納入到限購範圍。

西安這兩年逐漸成了網紅城市,他搶人的力度可謂是最大,根據西安的政策,只要是本科以上均可落戶,2017年以後,人口增加直線上升,而且是落戶人口比流動人口增長還快,截至到2018年末,西安市落戶人口986.87萬人,同比增加81.19萬人,兩年時間,西安新增戶籍人口約101萬人,常住人口從961.67萬人增加到1000.4萬人,增加38.7萬人,僅次於廣州和深圳,也排名第三,這就說明一個問題,很多人只是過來落戶,但平常並不在西安待著,也就是說在別的城市,買房是為了落戶,而在西安則變成了,落戶是為了買房。

在這樣大力度的人口湧入的情況之下,西安的房價自然水漲船高,最近一年西安的房價又漲了20%以上,於是就陷入了一個惡性循環,西安房價越是上漲,他就越是網紅,而越是網紅,人口就越是往這邊流動,只為投資。但其實這兩年西安的產業經濟發展根本就跟不上房價的漲幅。

那麼此次限購升級有沒有什麼用呢?可能效果不大,在如此多的人口湧入的情況下,想靠限購就扭轉預期,這是不太可能的。反而容易變成一場飢餓營銷,就像幾年前的北京上海一樣,每年幾十萬人流入,越限購房價越上漲。想買房的人就會越多。所以人口因素這個確實是推升房價很強的一個動力。

另外,從西安的調控對策來看,也並非特別積極,在如此寬鬆的落戶條件下,落戶一年和12個月社保並不是什麼難事,所以從西安當地來說,應該還是希望房價上漲的,只是做做樣子給上面看罷了。所以估計這種限購,一段時間內很難起到明顯的效果。

當然,人口快速流入這種事,能持續多久,最後還是經濟說了算,如果只是靠買房吸引人口,那麼也堅持不了多久。最後還得落到產業經濟上,人口就是流量,做過網際網路的都知道,吸引流量很容易,留存就有點困難了,促活就更是困難,西安現在就有這個問題,流量有了,留住流量沒那麼容易,常住人口增速遠小於落戶人口增速就是這個問題,在人口流動越來越開放的現在,如果你不能做到有效留存,過兩年大家一看這裡沒有工作機會,又開始反向流出的時候,那樣房價可就麻煩了。所以現在最關鍵的,西安還是要想想,如何讓城市發展跟房價相匹配。網紅城市,應該來自經濟實力,而不是靠房價,這種資產炒作,來的快去的更快,最後損失慘重的,其實還是當地的原住民。

除了西安之外,蘇州,廈門,這幾個房價上漲的重點城市,也都被盯上了,蘇州多個銀行發布通知,暫停辦理住房貸款,估計要等上2個月。給的說法是沒有額度了。廈門也同樣如此,人家沒說停貸,但就是拖著不給辦了。很顯然是額度受限所導致的。那麼為什麼額度會受限呢?從銀行間隔夜拆借大幅下行,我們就知道,銀行有的是錢,此時的銀行資金很充裕,但是就是不給房貸,顯然這不可能是主觀意願,因為銀行是最愛放房貸的。所以推斷的結論就是,必然有金融當局的窗口指導,央行和銀保監會,肯定在對重點區域做指示,對於房價上漲過快的城市,大幅縮減房貸額度,從而給市場降溫。

蘇州,廈門這都是居民槓桿率非常高的地方,居民負債比上可支配收入在全國名列前茅,如果一旦停貸,殺傷力恐怕不小,跟西安的限購可能完全不一樣,很可能會讓樓市瞬間熄火。蘇州的房價確實有點高的離譜了,如果再不限制,再過一段就超過上海了。

綜合來看,現在樓市還剩下了一個發動機,就是人口的持續流入,但這個是大勢所趨,沒辦法更改,所以未來會在人口流動的情況下,樓市出現明顯的兩極分化,人口快速流入的城市,推動房價不斷上漲,而人口被搶走,反向流出的城市,房價將很難再漲,甚至會快速陷入流動性枯竭。也就是你賣都賣不掉了。

現在看人口正在由三四線城市向省會二線城市和新一線城市集中。這個過程可能還要持續一段時間,所以省會二線和新一線的房價很難落的下來,但三四線可能很快就會出問題。我們也奉勸各位,如果你不是非得買房去住的話,最好別湊這個熱鬧,現在絕大多數城市,都是產業跟不上房價上漲,短期熱鬧之後,房價早就高估了。

最後失去收入的支撐,必然維持不了多久,等大家發現買來的房根本賣不出去的時候,這種預期就會被打破。所以這就是擊鼓傳花的遊戲,現在鼓聲漸弱,最可怕的是你不知道他什麼時候會停。炒房這種事,賺到市值很容易,但是想在拿回錢是幾乎不可能了。那些賣房子的,通常都會加價再買,很少有人就此收手退出樓市,於是炒房的收益,就變成了賭桌上的賭資,最後根本拿不走。

而在華爾街有句名言,在賭桌上數錢,是最傻的行為,因為錢根本就不是你的。賭場老闆也從不擔心,因為他知道,你不輸光是不會離開的。暫時能賺錢,是因為你玩的還不夠久。


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