中國年輕人到底要不要貸款買房?(圖)


年輕人 貸款 房子
買不起,甚至租不起都慢慢地成了常態。(圖片來源:Adobe stock)

【看中國2019年9月13日訊】一、年輕人的痛

房子,一直是年輕人的痛!現在,買不起,甚至租不起都慢慢地成了常態。北京市四環和五環間的望京合租房,簡單裝修,乾淨整潔的10-15平米的單間,報價都在3000元左右(只是網上報價,實際有很大差距)。

為此,剛進社會的年輕人都要哭了!

當然,大家也無需太過絕望。剛進社會,沒經驗工資低的狀態不會持續太久,三四年後,多數年輕人都能承受當地的房租。

接下來,自己是貸款買房,還是繼續租房就成了需要考慮的問題。

二、租房行不行

有人說,繼續在大城市租房行不行,反正老家也有舊房。

早前,小林坐滴滴車,與司機老何閒聊,得知其在2006年,手頭曾積攢了近40萬元。當時,他有兩個選擇,一是在深圳掏錢給首付,貸款買房,二是回湖南老家農村蓋三層小洋樓。

司機老何怕月供負擔重,選擇了後者,結果湖南老家的小洋樓蓋起來了,錢也花光了,只能留下妻子在家帶孩子,自己重回深圳租房子住,繼續開車。

後面的事已為大家熟知,2006年深圳房屋均價是9055元/平方米,2019年9月均價是54097元/平方米。

在更早的年代,1995年,另一個來深圳打拼的司機老趙,他在深圳龍華買了一塊120平米的土地,花了5萬元。

如今,這位買地的司機老趙已經蓋起了七層小樓成了包租公,他的兒子則成了小林的同事,兒子住自己家,而同事小林只能租房。同樣的區位,單間房租從2006年的300元,漲到2019年的2000元。

三、四年過去了,來深圳的年輕人從拎著大包小包的農民工變成了身著正裝的大學生。年輕人以為,自己與父輩有所不同,然而本質只是以體力勞動換成腦力勞動。

一座城市,它的發展能給予所有在此生活的人好處,但勞動獲取的收益只佔小頭,資產的收益才是大頭。

當然,不是所有城市的發展都像深圳那樣快,資產增值的效應如此明顯。

三、回農村蓋房

為何像滴滴司機老何那樣,我們回農村蓋房不是一個好選擇?

答案很簡單,農房根植於農業,而農業相對其他行業而言,賺錢不多,賺錢很慢。

2008年-2018年,農業產值增加97.64%,製造業增加144.07%,服務員增加243.24%,農業增速最慢。

農業產值要平攤到18億畝的耕地上,單位土地產值非常低,製造業和服務業多集中於城市,單位土地產值非常高。

舉例一:

我們看看2018年不同土地,每一平方米的GDP平均產值就知道了(估算值):

1、全深圳市:1213.01元/平方米

2、全國耕地:5.39元/平方米

考慮到深圳市農業產值佔全市GDP比例非常低,我們幾乎可以認為深圳GDP基本由製造業和服務業創造。可見,同樣的土地面積,農業較之製造業和服務業產值差距超100倍。

有人可能說了,我就願意在農村老家待著,在家裡種幾畝地,自給自足,怡然自得。

實際上,農村生活並不輕鬆,因為一畝地的平均產值只有3595元/年,家種十畝地,勞作一年才3.59萬元,按照現在的生活水準,其實剛剛夠家裡的開支,剩不了幾個錢,遑論讓孩子們接受好的教育。

當然,小林考慮的是總體情況,有部分農戶種植稀缺作物,或者有獨門技術,他們的產值高也不稀奇。

小林相信,農民們算得懂經濟賬,他們知道土地能帶給他們多大的收益。權衡之後,大部分農民都往城市跑,現在農村幾無青壯年勞動力。

滴滴司機老何在經濟壓力下,不得已回流城市,回流深圳。

四、房貸的作用

按理說,農業成長慢,製造業和服務業成長快,城裡人財富積累速度比農村人快,城裡的房價會慢慢上漲,然後地產公司慢慢蓋樓。

產業發展規律如同自然規律,事物的發展總需要一定的時間。如同田地裡的黃瓜,自然條件下的生長週期為90-120天。

然而,有人覺得瓜熟蒂落需要的時間太長了,於是發明催熟劑,讓瓜果快速成熟。

與瓜果中的催熟劑類似,現在金融業提供了「信貸」這一「催熟劑」。城裡的房子只需要首付三成,你就可以把房子買回家。在外來人口很多的城市,房貸能快速激發購房需求。

舉例二:

2006年,手握40萬的司機老何:

1、在湖南老家,他能蓋40萬的小洋樓

2、在深圳,只需要支付40萬的首付,他就能買下133萬的房子。

地產公司同樣被貸款裹挾其中,他們同樣要向銀行大規模借錢。萬科資產負債率高達84.59%,恆大是83.58%,碧桂園是89.36%......地產公司的槓桿率比起個人,更加驚人。

房貸的出現,讓城裡買房人的購買力猛增數倍,而在農村蓋樓想獲得銀行貸款幾無可能,原因很簡單,城市資產的增速快於農村。銀行喜歡錦上添花,而非雪中送炭。

大城市土地稀缺,你若不及時買房,在信貸的推動下,房價的上漲速度遠快於工資的上漲速度,要不要了多久,首付都無法支付了。

我們一般用GDP增速衡量財富的創造速度,貨幣M2增速衡量貨幣的膨脹速度。2009年-2018年,貨幣M2增速大於GDP增速,若把時間往前撥30年,情況也類似。

隨後,大城市的工資上漲,房租上漲,一切都變貴。除了了金融業、高科技、高科技和高端服務業,其他一般的行業都待不下去,不得不向次一級城市搬遷。

五、新的輪迴

當然,最糾結的是年輕人,特別是大學畢業生。上班族沒法逃大城市,但企業的辦法顯然多點。

2018年7月2日,深圳華為將第一批2700名員工搬至位於東莞松山湖的新園區,隨後又搬遷了2次,共將12600人搬至東莞。當然,我們不能就此認為,華為從此離開深圳了,其深圳阪田基地還繼續使用。

不少企業採取華為的做法,將公司總部留在大城市,其他部門搬遷到其他城市以降低成本。

有意思的是,一開始不少在深圳上班的華為員工不喜歡去東莞,覺得配套沒有深圳那麼完善,要是離職了,在東莞工作不好找,工資還低,最後還得跑回深圳。

這沒有錯,勞動者永遠關心自己工資的高低。

然而在投資買房人的眼中,大企業就是吸金石,它能帶動整個產業鏈條,在確認華為到東莞松山湖後,周邊地區的房價就蹭蹭得往上漲了,要知道,當時還沒有華為的員工來此上班呢!

不過,東莞的房租沒有因此過快的上漲,畢竟這還是一座打工者的城市,幾百塊租一個小單間很正常。

很多人可能沒意識到,在貨幣的推動下,一個城市的紅利期是非常短暫的。

新產業利潤高,給予上班族高工資,吸引外來人口,房租不高,房地產有不錯的發展,這些條件並存的時間不會太過長久。

哪一天,上班族覺得東莞像深圳的時候,他們可能又得準備新一輪遷徙了,再找一個適合打工的地方。

深圳和東莞之間的產業流動方式,在其他城市同樣上演。

上班族追逐著「高工資」,同時被房租和生活成本驅逐,從一個地方到另一個地方,如沒有落腳地的飛鳥。

六、解決之道

人為何漂泊,問題出在哪裡?

實際上,大部分人都是勞動者,習慣跟著工資走。

然而,城市發展規律卻是:

1、產業發展

2、房地產緊隨其後

3、工資上漲,房價上升

4、房租和生活成本慢慢高企

大部分上班族基本等到工資上漲,房價上升才會覺得那座城市有吸引力,我們已經慢了兩個節拍。

為此,年輕人無需糾結於「到底是要貸款買房,還是租房生活」。無論在哪裡工作,只要緊盯自己所在城市、或是周邊,或是心儀地區的產業發展狀況,在經濟已經起步,房價還不高的情況,早早下手,自然能買下安居之所。

不過,年輕人切不要有買房暴富的心理,在當前政策環境,房子更多的是居住屬性。


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