過去的每一天 都將成為中國樓市最好的一天……(圖)

2021-07-19 09:12 作者: 財經冷眼

手機版 简体 9個留言 列印 特大

【看中國2021年7月19日訊】過去的每一天,都將成為中國樓市最好的一天!

毋庸置疑的是,中共高層正全力將中國樓市拽入到計畫經濟的範疇。有史以來,對於樓市的強管控,從來沒有像這一刻這樣嚴格過。

2020年6月後,新一輪樓市上漲是從深圳和上海開始的,後續才傳導至其他熱點城市。這個傳導路徑和2015到2017年的大路徑幾乎完全一樣。結果,中共高層以雷霆之擊,針對性地將領頭羊深圳徹底打殘了。

今年的3月到6月,深圳二手房單月網簽量分別為4869套、4396套、3781套、3216套,以平均500套的尺度逐月遞減。而在2020年,這一數據為月均1萬套。

深圳樓市是中國樓市調控和民間博弈的最典型區域。以往每次出臺調控後,市場往往能在二到四個月的時間內適應,然後迅速回升。每一次博弈的結束,信號都很明確,就是成交量的觸底反彈。

但是這一次,明顯不一樣了。甚至,連投資客最喜歡的打新都不香了。無人問津。

兩週前,龍崗布吉新盤開售,一共373套房子,折扣達到了近年最低的88折,但去化率依然只有77%。

三週前,寶安新盤推售,一共856套房源,售價7.5萬到9.7萬,去化率只有六成。

根本原因在於,在這個新盤周圍,二手房的官方參考價只有9萬。最近這一波大行情,一個典型的特徵就是打新,不管是深圳、上海,還是蘇州無不是如此,杭州則是長達四年的打新。打新的終極意義在於:新房嚴格執行限價,二手房為純市場價。

由此,一、二手形成的巨大剪刀差,也帶來了巨大的套利空間。比如,上海的復興瓏御,限價13.6萬,周邊二手的次新房是20萬,買100平就是640萬的利潤差。而動輒200平之上的大戶型,分分鐘就是1000多萬的可見收益。這等於上海市在給你發錢。

但是在從今年2月之後,情形陡然而變。

2021年2月8日,深圳出臺二手房參考價值度,一年一發布。這導致深圳新房,在二手房官方價格指導下,打新已經毫無意義。

在此之前,深圳調控一直都是注重在需求端,全國也是如此。但是從今年開始,金融端調控的持續發力,已經成為了調控的典型特徵。

作為國內人口、資金、城市紅利最大的承載地,深圳樓市從2008年之後,已經十多年沒有萎靡過。最多也不過就是幾個月的政民博弈週期。但是此次中共高層以鐵定之心,連下四個重錘:嚴查首付資金來源、上調房貸利率、嚴打民間炒房團、二手房指導價。分別從資金來源、資金成本、預期收益和投機群體四個方面進行了精準打擊。

在此之前,任何的炒房客都會知道,投資的核心是高槓桿和可預期的高收益。這是樓市的終極發動機。但現在,致命之處就在於,銀行貸款以官方參考價為準。二手房參考價和銀行信貸政策的聯動,死死地卡住了資金端。就連房產抵押的經營貸也無能倖免,必須參考官方二手房指導價。如果按照市場價出售,購房者就必須高首付,參考價和市場價差距越大,首付款就越多,這讓購房者很牴觸。這背後則是流通性的瞬時萎縮。

深圳的二手房交易週期已經擴展到313天,比年初的1月增加了153天。這一次的政民博弈,投資客幾無還手之力。

深圳已經顯露出順從的特徵,5月深圳一手網簽僅有2677套,環比下降23.6%,創下最近一年的新低。今年2到5月,新房總網簽1.49萬套,比二手房指導價出臺之前的四個月,下降了整整四成。

毋庸置疑,二手房指導價顯出了巨大的威力,坊間對深圳樓市預期持續看衰。

深圳樓市真已成了「燦爛之極歸於平靜」的典型?
深圳樓市真已成了「燦爛之極歸於平靜」的典型?(圖片來源:Adobe Stock)

中國樓市大行情,起於深圳,也終將完結於深圳!

樓市調控再也不是限購限貸的舊有套路。這些舊的政策,已經到了張力的邊緣,效果在邊際遞減。這也是去年下半年,限購政策已經是史上最嚴,但依然擋不住核心城市開始漲幅輪動的主要原因。博弈週期會抹平任何需求端的觀望,因為樓市的核心發動機依然存在。可預期收益、高槓桿和流動性,這才是樓市觸底反彈的本像。

但從2021年開始,中共高層的思路已經產生了巨大的變化,正在從土地端、供應端、資金端、交易端,全方位重塑中國樓市的底層邏輯。

整體來說,中國樓市正在面臨一波天量的供應潮;深圳二手房指導價被當做了調控範本,越來越多的城市採用了二手房價格管制;兩道紅線卡死了交易端的流動性。樓市越來越呈現高資金消耗、低流動性的特徵。

於是,從2月的深圳開始,東莞、無錫、上海、杭州、成都、西安、寧波,所有熱點城市在全面管制二手房交易價格。再加上兩道紅線帶來的二手房貸款荒,國內熱點城市在全面失去樓市的流通性。也許,這才是高層預期中國樓市對於中國經濟的應有作用,那就是:全面回歸計畫經濟時代,作為輔助中國經濟健康發展的重要壓艙石,而不是制約經濟轉型的障礙。

舉個例子說吧,面對國際國內貨幣大放水,樓市的一個巨大作用就是可以消化天量的流動資金,對沖伴隨大放水帶來的整體經濟通脹預期。通脹的根源是流通的貨幣過多。而樓市正是高資金消耗的有力武器,只要再做到低流動性,那麼就是治理通脹的有力武器。

在《貨幣的教訓》裡,周其仁寫了一個親身經歷的故事,那是在1962年,國內的流通貨幣量達到了130億人民幣,而社會只需要70億,另外多出來的這60億該怎麼辦呢?

當時主管經濟的陳雲想出了一個辦法是,搞了幾種進口的高價商品,一下子回收了60億,市場物價就穩定了。

如今,中共高層對於樓市的功能設定,也許就是這樣的作用。但現實效果如何,還是要打個大問號!

責任編輯:宇真

本文短网址: 版權所有,任何形式轉載需看中國授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。



【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海,小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員:每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用,成為《看中國》網站的榮譽會員,就可以助力我們突破審查與封鎖,向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊, 在危難時刻向他們發出預警,救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。
榮譽會員


歡迎給您喜歡的作者捐助。您的愛心鼓勵就是對我們媒體的耕耘。 打賞

看完這篇文章您覺得

評論



加入看中國會員

神韻作品
神韵晚会
捐助
退党

看中國版權所有 Copyright © 2001 - Kanzhongguo.com All Rights Reserved.

x
我們和我們的合作夥伴在我們的網站上使用Cookie等技術來個性化內容和廣告並分析我們的流量。點擊下方同意在網路上使用此技術。您要使用我們網站服務就需要接受此條款。 詳細隱私條款. 同意