【尚一专栏】中国房地产塌方式大崩盘(下)(图)

2017-07-11 08:30 作者: 王尚一

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【看中国2017年7月11日讯】(续昨)

穷人买房变房奴

中国城市房地产的发展是通过不断摊大饼来实现金字塔式的房价梯级系统。只有饼摊的规模足够大,房地产从市区大规模向郊区和远郊扩张,才能形成市中心→市区→近郊→远郊→周边地区的房价梯级结构,随着梯级发展,才可能不断炒高房价。而穷人买房后变作金字塔的底层,成为支持炒房系统的最广大基础。

大部分穷人买房后变身房奴。他们掏出自己的全部积蓄,掏空双方父母的积蓄,再找亲友东拼西凑,终于凑齐首付跻身有房阶级假装中产,然后努力工作节衣缩食还房贷。自从有了自己的房子,腿不疼了腰也不酸了吃嘛嘛香,看见房东再也不用小心翼翼,哥也是有房的人了!而所买的房子涨价,是房奴工作的驱动力,也是房奴的精神支柱,更是房奴活着的价值。

房奴的现金持有量很少。4万亿政策刺激后,“房奴”一词越来越流行。起初,房奴是贬义词,随着房价不断上涨,房奴越来越有成就感,房奴一词渐变成褒义,地位更低下的是想做房奴而不得的人。有些房奴买房后经济条件逐渐好转,看到房价上涨又购买第二套至第N套。事实上,无论这些房奴收入提升多少,他们的日常生活水平都没有显著提高,更没有足够多的现金。当然,他们会说钱在变毛,现金不如房子保值,所以有钱都买房。房价持续上涨让房奴产生财富增加身价暴涨的幻觉,幸福像花一样开放,完全掩盖了负债感。

房奴占购房群体的绝大部分。在中国整个购房群体中,房奴占大多数。虽然中国官方宣传中产已经占较大比例,但一线大城市中月薪1万以下的占绝大部分,到手纯收入不低于1万的更少。他们收入不高,但买房和成为中产的欲望极其强烈,买不起市区就买远郊,总之自称刚需,必须买房。

房奴购买的房子占房地产市场主要份额。虽然在市场中,房子占有数量极度不均,有人坐拥百套,以单元以栋数计,富人、炒房团和早期高收入买房者都囤积大量房子,但房奴人数上占绝对数,购房总量上占市场绝大多数份额。

房奴竭尽全力买房支持房地产市场。在房地产市场中,如果盘子小,房价上涨的动力和借口不足,银行业放贷支持房地产的意义就不大。只有城市摊大饼,不断扩大房地产开发面积,才能不断吸引新的人口和资金进入。在房地产发展过程中,早期的市中心、市区和近郊的房屋,基本由先富起来的一部分人低价获得。当房地产从近郊向远郊发展时,老一代房奴涌入市场成为购房主力。而基于远郊的发展,市区房价再升一级。

新房奴的加入间接促使房地产价格不断上涨。随着远郊房地产涨价,房奴不思考价格是否合理,都踊跃买房。当远郊房价过高,在城市周边房地产大规模开发时,新一代房奴涌入市场。随着新房奴消化掉周边地区的房地产,市区房价上涨一个新台阶。在涨价去库存的口号下,房奴压根不思考这样的政策多么荒谬,而是在房价暴涨后疯狂的入市,为房地产商的库存接盘。

穷人回老家买房维持落后地区的房地产大跃进。如果没有城市务工人员回老家把打工积蓄都用于购买房子,落后地区的房地产不至于过度疯狂发展,比如,随着所谓高铁房概念的发展,穷人争相在老家的高铁站附近买房。开发商看在眼里乐在心里,以为越来越多穷人会回乡买房,于是在铁路沿线高铁站周围密密麻麻建起房子。在此期间实体经济走入末日,实体倒闭潮造成失业潮,大量农村在外务工人员失业。建好之后,开发商发现购买力已经枯竭,自己只能落得破产跑路。在房地产去库存中,一二线城市限购,穷人又涌入房子早就极度过剩的四五线城市和县镇,支持房价的最后一波无理性上涨,又刺激新的楼盘建设。

房奴是经济最为脆弱的环节。穷人本身经济能力差,还超出自身的能力买房,但凡有点风吹草动,经济基础立刻崩溃,根本无力偿还按揭。2008年美国爆发的次贷危机,根本原因就是贷款机构大量放款给无偿还能力的穷人。在中国,个体穷人买房的态度更坚决,穷人整体买房的行为更疯狂,对应的却是中国穷人的经济基础更脆弱。

穷人陷入经济困境意味着房地产从基础上大面积垮塌。随着房奴的增多,借钱的穷人越来越多,相互之间的借贷能力急剧降低。所以,银行业资金链断裂后,买房首付提高,穷人连首付都凑不够,直接失去购买资格。贷款利率不但取消折扣还提高10%,穷人的贷款偿还金额明显提升。穷人买房急剧减少,远郊和周边地区成交急剧减少,天量无法消化的库存不得不降价销售,成为房地产金字塔崩塌的底部。另外,穷人在四五线城市和县镇买房消耗掉最后的现金,这些地区此后的交易将断崖式下跌,并且像远郊和周边地区一样房价暴跌,使房地产另一个基础部分垮塌。

政府和银行的对策

面对房地产的塌方式大崩盘,政府和银行不再救市,而是尽可能采取隔离措施减少自身损失。房价暴跌后,政府更可能雪上加霜征收房产税以维持自身运转。

银行自身难保不救市。中国房地产市场的二手房总市值数百万亿,中国货币总量M2才160万亿,呆坏账已把银行拖垮。央行虽然仍在印钞,定点滴灌,基础货币M1增幅18%,但实体末日和外资因素导致货币乘数下降,货币总量增长低于10%,因此导致银行业大面积资金链断裂。银行泥菩萨过河自身难保,不可能再拿大资金救助房地产,更无力救助数百万亿二手房市场。关键是,当银行终于认识到房价暴跌不可避免,只会对房地产贷款卡的更紧,并紧急从房地产市场回收资金,包括对房地产商停贷和抽贷,迫使房地产商回购债券等。银行的一系列自保动作,客观上加剧了房地产市场困境,并推动崩盘进程。

中国特色的房地产离塌方式崩溃还有多远?
中国特色的房地产离塌方式崩溃还有多远?(图片来源:Getty Images)

政府更不会救市。对政府来说,救市首先需要钱,钱从哪儿来? 2015年股灾后,中央集聚所有力量才拿出来数万亿填补股市窟窿勉强维持住股市,而房地产崩盘时金字塔尖和上层的权贵富人只会火速逃离,政府需要调集数十万亿资金才能接住权贵富人和炒房团的盘,这么巨亏的生意,政府在暴力救股市时已经做过,不会再犯错。这里提醒大家只需要记住一点:体制绝不做亏钱的买卖,亏不亏指的是体制,不是奴隶,奴隶活着的全部意义就是给体制供血。

更重要的是中央乐见房地产崩盘。斗转星移事过境迁,当前中央的第一要务是外汇,保住宝贵的外储是重中之重,保外储才是保政权。在川普(特朗普)风暴影响下,中国的外汇压力日益增大。房地产导致实体经济末日,2017上半年吸引外资额大幅下降,外汇状况更加危险。而想保住外汇,房地产必须垮塌,房价房租降下来,降低实体经济成本,实体出口才可能复苏,外资生产才可能愿意留在中国,并可能吸引更多外资进入。所以对中央来说,房地产经济救国立国三十年固然功勋彪炳,但此时此刻外汇才是首要,房地产就寿终正寝吧,一切为保外储让路。

房地产崩盘后地方政府必须找新财源谋生,房产税成第一选择。地方政府当然不愿意房地产崩盘,但一方面地方政府得不到银行的资金支持独自根本撑不住,另一方面必须配合中央保外储。所以地方政府在房地产崩盘前,除尽可能多收点钱外完全别无选择。房地产崩盘后,地方政府唯一能做的是:为弥补税收损失启动征收房产税,聊胜于无。

综上所述,房地产一旦崩盘,银行、中央、地方政府都将放弃房地产并落井下石,漫山遍野的房子将可以无成本入住,真正实现“房子不是用来炒的,而是用来住的”。(全文完)

(中国经济文化研究所供稿,2017年7月5日)


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