【尚一專欄】中國房地產塌方式大崩盤(下)(圖)

2017-07-11 08:30 作者: 王尚一

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【看中國2017年7月11日訊】(續昨)

窮人買房變房奴

中國城市房地產的發展是通過不斷攤大餅來實現金字塔式的房價梯級系統。只有餅攤的規模足夠大,房地產從市區大規模向郊區和遠郊擴張,才能形成市中心→市區→近郊→遠郊→周邊地區的房價梯級結構,隨著梯級發展,才可能不斷炒高房價。而窮人買房後變作金字塔的底層,成為支持炒房系統的最廣大基礎。

大部分窮人買房後變身房奴。他們掏出自己的全部積蓄,掏空雙方父母的積蓄,再找親友東拼西湊,終於湊齊首付躋身有房階級假裝中產,然後努力工作節衣縮食還房貸。自從有了自己的房子,腿不疼了腰也不酸了吃嘛嘛香,看見房東再也不用小心翼翼,哥也是有房的人了!而所買的房子漲價,是房奴工作的驅動力,也是房奴的精神支柱,更是房奴活著的價值。

房奴的現金持有量很少。4萬億政策刺激後,「房奴」一詞越來越流行。起初,房奴是貶義詞,隨著房價不斷上漲,房奴越來越有成就感,房奴一詞漸變成褒義,地位更低下的是想做房奴而不得的人。有些房奴買房後經濟條件逐漸好轉,看到房價上漲又購買第二套至第N套。事實上,無論這些房奴收入提升多少,他們的日常生活水平都沒有顯著提高,更沒有足夠多的現金。當然,他們會說錢在變毛,現金不如房子保值,所以有錢都買房。房價持續上漲讓房奴產生財富增加身價暴漲的幻覺,幸福像花一樣開放,完全掩蓋了負債感。

房奴佔購房群體的絕大部分。在中國整個購房群體中,房奴佔大多數。雖然中國官方宣傳中產已經佔較大比例,但一線大城市中月薪1萬以下的佔絕大部分,到手純收入不低於1萬的更少。他們收入不高,但買房和成為中產的慾望極其強烈,買不起市區就買遠郊,總之自稱剛需,必須買房。

房奴購買的房子佔房地產市場主要份額。雖然在市場中,房子佔有數量極度不均,有人坐擁百套,以單元以棟數計,富人、炒房團和早期高收入買房者都囤積大量房子,但房奴人數上佔絕對數,購房總量上佔市場絕大多數份額。

房奴竭盡全力買房支持房地產市場。在房地產市場中,如果盤子小,房價上漲的動力和藉口不足,銀行業放貸支持房地產的意義就不大。只有城市攤大餅,不斷擴大房地產開發麵積,才能不斷吸引新的人口和資金進入。在房地產發展過程中,早期的市中心、市區和近郊的房屋,基本由先富起來的一部分人低價獲得。當房地產從近郊向遠郊發展時,老一代房奴湧入市場成為購房主力。而基於遠郊的發展,市區房價再升一級。

新房奴的加入間接促使房地產價格不斷上漲。隨著遠郊房地產漲價,房奴不思考價格是否合理,都踴躍買房。當遠郊房價過高,在城市周邊房地產大規模開發時,新一代房奴湧入市場。隨著新房奴消化掉周邊地區的房地產,市區房價上漲一個新台階。在漲價去庫存的口號下,房奴壓根不思考這樣的政策多麼荒謬,而是在房價暴漲後瘋狂的入市,為房地產商的庫存接盤。

窮人回老家買房維持落後地區的房地產大躍進。如果沒有城市務工人員回老家把打工積蓄都用於購買房子,落後地區的房地產不至於過度瘋狂發展,比如,隨著所謂高鐵房概念的發展,窮人爭相在老家的高鐵站附近買房。開發商看在眼裡樂在心裏,以為越來越多窮人會回鄉買房,於是在鐵路沿線高鐵站周圍密密麻麻建起房子。在此期間實體經濟走入末日,實體倒閉潮造成失業潮,大量農村在外務工人員失業。建好之後,開發商發現購買力已經枯竭,自己只能落得破產跑路。在房地產去庫存中,一二線城市限購,窮人又湧入房子早就極度過剩的四五線城市和縣鎮,支持房價的最後一波無理性上漲,又刺激新的樓盤建設。

房奴是經濟最為脆弱的環節。窮人本身經濟能力差,還超出自身的能力買房,但凡有點風吹草動,經濟基礎立刻崩潰,根本無力償還按揭。2008年美國爆發的次貸危機,根本原因就是貸款機構大量放款給無償還能力的窮人。在中國,個體窮人買房的態度更堅決,窮人整體買房的行為更瘋狂,對應的卻是中國窮人的經濟基礎更脆弱。

窮人陷入經濟困境意味著房地產從基礎上大面積垮塌。隨著房奴的增多,借錢的窮人越來越多,相互之間的借貸能力急劇降低。所以,銀行業資金鏈斷裂後,買房首付提高,窮人連首付都湊不夠,直接失去購買資格。貸款利率不但取消折扣還提高10%,窮人的貸款償還金額明顯提升。窮人買房急劇減少,遠郊和周邊地區成交急劇減少,天量無法消化的庫存不得不降價銷售,成為房地產金字塔崩塌的底部。另外,窮人在四五線城市和縣鎮買房消耗掉最後的現金,這些地區此後的交易將斷崖式下跌,並且像遠郊和周邊地區一樣房價暴跌,使房地產另一個基礎部分垮塌。

政府和銀行的對策

面對房地產的塌方式大崩盤,政府和銀行不再救市,而是儘可能採取隔離措施減少自身損失。房價暴跌後,政府更可能雪上加霜徵收房產稅以維持自身運轉。

銀行自身難保不救市。中國房地產市場的二手房總市值數百萬億,中國貨幣總量M2才160萬億,呆壞賬已把銀行拖垮。央行雖然仍在印鈔,定點滴灌,基礎貨幣M1增幅18%,但實體末日和外資因素導致貨幣乘數下降,貨幣總量增長低於10%,因此導致銀行業大面積資金鏈斷裂。銀行泥菩薩過河自身難保,不可能再拿大資金救助房地產,更無力救助數百萬億二手房市場。關鍵是,當銀行終於認識到房價暴跌不可避免,只會對房地產貸款卡的更緊,並緊急從房地產市場回收資金,包括對房地產商停貸和抽貸,迫使房地產商回購債券等。銀行的一系列自保動作,客觀上加劇了房地產市場困境,並推動崩盤進程。

中國特色的房地產離塌方式崩潰還有多遠?
中國特色的房地產離塌方式崩潰還有多遠?(圖片來源:Getty Images)

政府更不會救市。對政府來說,救市首先需要錢,錢從哪兒來? 2015年股災後,中央集聚所有力量才拿出來數萬億填補股市窟窿勉強維持住股市,而房地產崩盤時金字塔尖和上層的權貴富人只會火速逃離,政府需要調集數十萬億資金才能接住權貴富人和炒房團的盤,這麼巨虧的生意,政府在暴力救股市時已經做過,不會再犯錯。這裡提醒大家只需要記住一點:體制絕不做虧錢的買賣,虧不虧指的是體制,不是奴隸,奴隸活著的全部意義就是給體制供血。

更重要的是中央樂見房地產崩盤。斗轉星移事過境遷,當前中央的第一要務是外匯,保住寳貴的外儲是重中之重,保外儲才是保政權。在川普(特朗普)風暴影響下,中國的外匯壓力日益增大。房地產導致實體經濟末日,2017上半年吸引外資額大幅下降,外匯狀況更加危險。而想保住外匯,房地產必須垮塌,房價房租降下來,降低實體經濟成本,實體出口才可能復甦,外資生產才可能願意留在中國,並可能吸引更多外資進入。所以對中央來說,房地產經濟救國立國三十年固然功勛彪炳,但此時此刻外匯才是首要,房地產就壽終正寢吧,一切為保外儲讓路。

房地產崩盤後地方政府必須找新財源謀生,房產稅成第一選擇。地方政府當然不願意房地產崩盤,但一方面地方政府得不到銀行的資金支持獨自根本撐不住,另一方面必須配合中央保外儲。所以地方政府在房地產崩盤前,除儘可能多收點錢外完全別無選擇。房地產崩盤後,地方政府唯一能做的是:為彌補稅收損失啟動徵收房產稅,聊勝於無。

綜上所述,房地產一旦崩盤,銀行、中央、地方政府都將放棄房地產並落井下石,漫山遍野的房子將可以無成本入住,真正實現「房子不是用來炒的,而是用來住的」。(全文完)

(中國經濟文化研究所供稿,2017年7月5日)


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