中国房价到底贵不贵?你可以自己算算(视频)

2017-12-4 08:33 作者: 齐俊杰

手机版 正体 2个留言 打印 特大

【看中国2017年12月4日讯】这两天,著名退休地产商又火了,任先生在参加财经年会的时候反问提问者,我没太搞懂为什么你们老说房价高,我觉得还早着呢!他说商品房只占住房总量的40%,现在房价超过2万元的不到10个城市,超过1万的不到20个城市,这里还含上了2万的城市。根据去年年底的统计数字,全国所有地级市平均房价不到4千元,到今年为止10月份的统计数字,全国的平均房价也就7千多块钱。另外,他继续保持了一贯风格,列举了一堆数据,说明家庭人口下降,由原来的3.9,下降到了2.8,大城市更是下降到了2.3,所以家庭分拆就需要更多的房子,按照他的算法全国还需要1亿5000万套房子,而这个数量是90年代到现在的建设总和。由于任先生一路看涨几乎从未失手过,所以小伙伴们不淡定了。都想知道,到底房价高不高?

其实每个人心里都是觉得房价高的,就像有人2005年就说房价高了一样,房子这东西毕竟不能想买就买,而且多贵的都有,所以你总觉得房价高不可攀。这确实是一种错觉。而且全国范围地域太大,实在不能一概而论。任先生说的很对,至少在全国一半以上的地方,房价还真不能算高。之前给过大家的自测方法,首先就是算当地家庭年收入,10-15年的总和,买一套100平米的房子,就是合理范围。比如当地人均月收入5000,一年是6万,一个家庭12万,那么100平米的房子就应该在120万到180万左右,每平米房价1.2万到1.8万之间,就算是合理,这个合理的水平高于国际标准,因为我们有特殊性,土地确实比较贵,而且占了很大的成本。

当然光从收入衡量肯定是不准确的,还得看租金回报,这是反应当地房子供需的指标,如果租金上不去,肯定是因为房子过剩了。如果这100平米的房子,年租金回报在3-5%就算是合理的,房价不高。换句话说还是这个房子一个月能租3000-4000块钱,那么对应120-180万的房价就还算合理。给大家算一下全国,全国可支配收入,去年是2万3,今年估计还能涨2000,先估算一个2万5,一个家庭就是5万,那么一套房子50-60万,每平米房价5000-6000,这算是合理范围,如果真是全国平均房价7000多,略微偏高,但也还好。

但恐怕很多人要跳出来反驳了,因为很多地方根本不是这样,居民收入差不多5000-6000一个月,但房价已经2万多了,这肯定就超出了大家的承受能力。像北京上海深圳,月收入破1万,但房价破5万,买一套房需要一个家庭,不吃不喝30年,当然更是比标准值高出了一倍,而且还租不回来,租金回报只有1-2%,从租金的角度,房价也高出了一倍。所以也许北京上海深圳的房价回到2015年启动之前,更为合理一些。而这个趋势目前也在继续。这是一道数学题,这2年涨了将近80%,但现在比最高点才跌去10%。那么请问一共涨了多少?

所以,大家不用听谁的话,房价高不高自己结合当地情况,做个判断就好。因为乐观所以乐观,因为涨价所以涨价,目前楼市就是这种非理性亢奋,所有人都觉得他能涨,理由其实就是他在涨,就跟股市一样,所有人都觉得明年仍将继续大蓝筹行情的时候,他也就改跌了。如今的楼市已经是金融驱动,所以根本没有理性可言,一旦遇到钱荒和利率上升,楼市必然下降。至于任先生说的人口拆分,这根本没什么依据,因为全国人口已经完全流动起来,小城镇的人口拆分出来,流动到了城市里,小城镇没怎么盖房,房子都盖在了城市里,所以需求基本得到满足。如果真是不够住,那么租金应该跟着房价上涨才对啊,租金回报每况愈下,从2007年的8%跌倒了现在的2%不到,这很显然就是提醒大家,房子已经够了,大家都有自己的房子了。房东越来越多,租房的越来越少了。很多人买房更多也是出于住的不爽的考虑,但这种事永远都不会爽,还是那句话多贵的房子的都有。爽无尽头,关键是底层需求还有没有?如果最底层的房子,也就是那种不是卖一套买一套的老百姓,他们生买一套,还是否买的起,如果他们买不起了,那么整个换房的链条也就都不转了。就像现在这样,金融和限购一收紧,楼市成交直接下滑8成。未来估计还要再跌一成,基本达到冰封的效果,不缺钱你就扛着,如果缺钱,那么就只能贱卖。而且即使想贱卖,你也未必卖的掉。

还是那句话,如今这种冰封楼市的组合拳,房子的最大风险不是跌价,而是你根本卖不掉。特别是还在涨的三四线城市,买新房的时候都在抢,二手房价格也挂的很高。但您可以假装卖一下试试,看到底有多少人来看房。等棚改和货币化安置的风停了,家家户户都几套房,租都租不出去,你还要卖给谁去呢?

注意:算出来房价不高并不代表他还能涨!不是鼓励大家去炒房!


看完这篇文章您觉得

评论

畅所欲言,各抒己见,理性交流,拒绝谩骂。限350字。




看中国版权所有 Copyright © 2001 - Kanzhongguo.com All Rights Reserved.