2018年中国楼市风景:清仓大甩卖!(图)

2018-02-15 07:56 作者: 冷眼

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【看中国2018年2月15日讯】房子,历来就是皇帝的女儿不愁嫁。可是,就在2017年年底南京手提千万现金排队买房的“盛况”刚刚消退不久,2018年2月,国内地产龙头恒大就撑不住了,8折开始甩房,回笼现金,应付资金寒流。

先下手为强,面对监管层对商业银行同业、外委等表外资金的严格监控,对信托、基金、全年上等资管渠道的清盘,这些年助推房地产繁荣的影子银行将在2018年被彻底清理。

而银行监管机构要求严格控制房地产开发贷、严控居民首付贷等降杠杆行为,无疑是在2018年截断高负债房企资金流的最后一根稻草。

2018年以来,随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企融资难度越来越大,部分银行已暂停受理房地产行业新增授信,或暂停房地产开发贷业务。对于依靠大额负债推动开发的房地产商来说,如果商业银行卡主了信贷资金源头,基本就捏住了房地产企业的命门。相对于以前的限贷限购限售来说,这一招算是绝杀。

前几天的A股暴跌,被专家吹成蓝筹的地产股基本不堪一击,连续大跌。春江水暖鸭先知,2018年的地产可以说提前现出原形,危如累卵。

所以,在2018年,房价销量的下滑和资金链的收紧,会给房企这一房地产的中坚链条致命一击。对于很多中小房企来说,是鬼门关,很多都会在这个关口倒下;而对于类似于恒大、万科这样的房企来说,则是生死劫,就算不死,也会脱一层皮。

2018年中国楼市风景:清仓大甩卖!
2018年中国楼市风景:清仓大甩卖!(图片来源:Getty Images)

这也是为什么在年关将至时,一向高大上、大牌的恒大开始促销打折售房的重要原因。面对资金断流这一老虎的追赶,恒大肯定是跑不过,但是率先打折回笼资金,就可以跑赢万科、碧桂园等这些竞争对手,从而降低负债,实现流动性的软着陆。这应该是恒大的如意算盘,不知道这一招会不会被其他竞争对手竞相模仿,让楼盘打折成为2018一道“亮丽的”风景线。

说到资金的紧张程度,大佬们基本上都差不多,地主家也没有余粮,谁能捞到资金,能先把对手熬垮,谁就能增加存活的概率。所谓出货快者生,出货慢者死。

如果说商业地产龙头万达甩卖核心资产和海外资产偿债只是前奏,那么碧桂园和恒大两大地产巨头的筹资和促销手段,基本算是接近高潮了。

前几天,碧桂园发布了2017年12月销售简报,2017年实现合同销售金额约5508亿,同比增长78.4%,碧桂园连升两级,从2016年的第三名,直接弯道超车,将恒大和万科甩在身后,夺得房企销售冠军,可谓牛得一踏糊涂。

在这种风光的背后,是碧桂园投资开发资金的高度紧张。以前还是鼓励员工跟投公司项目,现在则是硬性强制核心员工跟投,不跟投的将会被开除、离职,在网上引起巨大争议,地产大佬的流动性紧张程度,可见一斑。

而本次恒大的打折促销,也是极其饥不择食,据恒大员工网上留言,本次恒大要求所有员工在朋友圈转发打折促销的消息,最高综合折扣79折以下,原价100万的房产,打折扣76万就能拿到。这样的打折清仓力度,基本算是拼了。 

杠杆用尽 如何防止极端事件发生?

地产大佬们促销清盘、竭力回笼资金的背后,是房地产销售增量资金的枯竭,购房生力军已经被榨干,居民储蓄被耗尽,高杠杆会导致资金链断裂,引发系统性金融风险的现实。

在此,笔者带大家看几个数据:

最新数据显示,截至2017年,中国住户贷款余额达到40.45万亿元,加上4.5万亿元的公积金贷款及民间借贷,居民杠杆率达到60%左右,相比本轮楼市回升前的2014年翻了近一倍!如今两年过去,杠杆率还在继续飙升。

居民债务比重也接近次贷危机前水平。社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出,中国居民债务占居民可支配收入的比重已从2007年的不足35%,上涨至目前的90%,远远超出其他新兴经济体的水平。若考虑国内诸多的民间融资渠道,居民杠杆率恐怕更高。真可谓搭进棺材本买房——只要有房,死后哪管洪水滔天!

世界上从来就没有只涨不跌的商品,如果房价下跌,将可能出现金融机构资产负债表急速恶化并开始大规模收紧信贷,进而导致购房者普遍违约以及银行挤兑,引发金融风险。

1月13日,银监会发布《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》,将违反房地产行业政策作为2018年十大整治重点之一:发放首付不合规的个人住房贷款;以充当筹资渠道或放款通道等方式,直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利;综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等,针对以上这些违反房地产行业政策的行为,都将进行重点整治。

其实这一条举措,说明金融高层已经意识到了,当前大国的房地产,已经到了08年美国次贷危机爆发时的前夜,这里千千万万个连首付都付不起的家庭,正在通过信用贷、消费贷、信用卡透支等形式获得首付,然后挤入楼市,成为未来次贷危机中弃房断供的低收入人群中的下一个样本。如果不急刹车,下一个次贷危机就会呼啸而来。

1月25日-26日召开的“全国银行业监管会议”上,银监会提出:努力抑制居民杠杆率,重点是控制居民杠杆率的过快增长,打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为,严控个人贷款违规流入股市和房市。所有目的只有一个——加强引导,防止居民债务过快增长、向房地产领域过度集中。

官字就是两张口。前几年为了降低地方政府、商业银行和国企的杠杆,某央行行长鼓吹居民还有加杠杆的空间。如是,银行对居民个人贷款一路大开绿灯,利率折扣,首付比例都连续下降,怂恿底层工薪阶层储蓄的棺材本都掏出来,挤入楼市,帮助地方政府、开发商和商业银行解套,降低杠杆风险。

如今,那些人安全着陆了,房民们已经成为接盘侠,成为高杠杆、高风险的高危人群,让监管部门也感到害怕。一旦房价下跌,这些人还不起贷款,断供都还算是轻的,做出极端的事情才是真正的威胁,谁都不好过。

不可逆的楼市周期 谁正在错失脱手机会?

除了直接严查信贷外,提高贷款利率,也是提高购房门槛,给楼市降温的一个大杀器。

2月1日,广州市内四家国有银行同时发声:2月1日起首套房贷利率上浮10%起,二套房房贷利率则上浮15%。从2017年初的首套房贷85折优惠到如今较基准利率上浮1.1倍,广州房贷利率在过去一年里至少经历了“四连跳”。而这种房贷利率加速上浮的态势,在北京、深圳、上海等一线城市都普遍存在,成为浇向火热楼市的一瓢冷水。

根据中国指数研究院最新数据,2018年1月,中国21个主要城市成交量环比下跌15.5% 其中一线城市成交量环比下跌更是达到了惊人的32.3%。北京和广州的成交量跌幅均超过了50%,分别为-58.0%和-50.2%。

成交量是价格的先导,成交量的下跌,意味着买方市场的逐渐形成。房产过剩,房产打折促销的时代已经开启,恒大只是打响了第一枪。

北京(楼盘)作为全国房地产调控的标杆城市,二手房价格官方统计下调了13%,事实上房价已经大部分跌了接近20%,全行业亏损已经出现。

当年火爆全国的温州炒房团,可谓是资金和精明兼备,不逊色于现在的任何炒房客,最终也在温州房价腰斩的阴云下全军覆没,黯淡退场。如今的燕郊、鄂尔多斯,已经变成当年海南。舞台一直没变,登台表演的在变,演员们都是记吃不记打,最终总有鸡飞蛋打谢幕的那一天。

笔者一直认为:世界上没有人可以提着自己的头发永远飞翔,也没有不需要原料的永动机,更没有只涨不跌的资产价格。从400年前的荷兰郁金香,到大萧条中华尔街股票的崩盘,再到90年代初可以买下整个美国的日本房产价格……

任何资产的涨跌,都是符合一定的周期规律。处于上涨周期的风口,猪都能飞上天,这就是1999年到2014年炒房都能成百万富翁、千万富翁的周期背景;经过15年的上涨,2015年后,房地产的周期已经结束,标志性的场景是李嘉诚等先知退场,剩下的就是一地鸡毛和残羹冷炙,还有无尽的黑夜和萧条。

最后,借用一句尼古拉斯金波的话,对本篇做一个了结:一个大周期大概60年,人的一生60年,真正赚钱的机会只有三次。抓住一次,你就可以成为中产,抓住两次你就可以成为富豪。2019年是85后人生的第一次机会。

如果你拥有一线城市的核心区域的房地产,并且不是自住房,笔者认为应该卖掉。你卖掉这个房子之后你发现,你可以在以后买到好多很便宜的资产,这个性价比已经发生变化,这个就是你的房地产周期。不要以为房地产卖出去买不回来,这个世界上没有只涨不跌的东西。2019年房价会是一个低点,2018年房价是要回落的。一个房地产周期的循环就是这样,20年的循环。看你是否能抓住!

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