房地产的诅咒,我们正以绝无仅有的方式出逃…(图)

2018-06-20 09:30 作者: 子木

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【看中国2018年6月20日讯】一 房产界的诅咒

房地产的研究史上有一位著名的研究专家,叫做弗雷德·哈里森。

他之所以被众人捧上神坛,是因为他曾精准地预见了1992年英国房地产的崩溃及2007年美国房地产的崩盘。而且,他每次精准的预测都源于他的一套理论模型,叫做“18年周期模型”,也被称作“18年诅咒”。

根据哈里森的研究,工业革命以后才有完全意义的房地产周期,工业革命以来200多年的历史表明,一个完整的房地产周期是18年左右。这18年里,房价会先上涨7年,然后可能会发生一个短期的下跌,然后经历5年的快速上涨,再之后是2年的疯狂(哈里森称之为“胜利者的诅咒”),最后是历时4年左右的崩溃。

这套理论在历史上还先后被多个学者论证过,例如美国著名经济学家西蒙·库兹涅兹、芝加哥房产专家霍伊特、美联储主席的阿瑟·伯恩斯,还有玫瑰房地产经纪商罗伊·温茨利克等等。按照大家的算法综合下来,房地产周期平均长度为18.33年,准确无误。

如果你还不相信,那再来看看离我们最近的几个著名房地产泡沫:

美国1989年房地产泡沫破裂,导致储贷危机,到2007年次贷危机爆发,房地产泡沫再次破裂,历时18年;

日本房地产1974年开始为期3年的调整,到1991年一个更大的泡沫破裂,历时18年;

香港房地产1985年开始复苏,1997年东南亚金融危机之下泡沫破裂,直至2003年再次复苏,历时18年。

所以,世界上几乎所有房地产经济研究者都坚信:“18年对于房地产来说,是个逃不过的魔咒”。

但万万没想到,意外还是发生了……

二 “中国特色”

我们再用这套理论去推演中国房地产。

中国房地产进入商业化的时间点是1987年,住房货币化改革是在1998年,所以1998年一直被作为中国房地产周期的开端。至于接下来的推演过程篇幅有限就不一一详述了。

但肯定的是,中国房地产市场从98年开始的周期起伏和弗雷德·哈里森的“18年周期论”极为相似。

其实从2014年开始,中国房地产就开始呈现疲软之势。70个大中城市新建商品住宅价格指数环比数据环环下跌,衰退格局正式被确立。那段时间人心惶惶,房地产市场极为萧条,炒房客排队套现把钱转入股市,投资客纷纷抛盘保命,刚需绝迹于江湖。

所有人都认为中国房地产市场诅咒时刻马上来临。谁都不愿意成为经济风暴的受害者,家门口刚刚崩盘的日本不正是活生生的例子吗?

其实,这也就从根本解释了为什么房地产周期能够跨越国别,跨越种族,跨越信仰存在于世中。

其实,就是人性的共性。“恐惧和贪婪的人性弱点才是一切金融现象的使然。”这个在罗伯特·席勒的《动物精神》中解释地特别通透。

房价下跌的时候,你喊刚需出来买房是要出人命的。他会指着鼻子告诉你:“房价都要崩了,你还让我买房,是不是图谋不轨?”

但是房价上升时,他们又跑出来疯了一样的抢着买房。你对他们说:“之前不是说房价要崩吗?钱不是不够吗?”

他们会回你:“房价涨了还不买,是不是图谋不轨?钱不够可以借啊!”

所以,购房者80%都是韭菜。

然而,正当所有人认为中国房地产在2014年在劫难逃时,市场却来了一个惊天大逆转。

越调越涨的中国楼市,正在毀掉这个社会……
越调越涨的中国楼市,正在毀掉这个社会……(图片来源:Getty Images)

2014年10月起,央行开始接连降息降准,货币如潮水般涌入房地产市场。从2014年的四季度到2017年的三季度末房贷大跃进,足足投放了10万亿的房贷,这个量级整整占了过去18年的一半。

然后我们就看到了上一轮中国房价重燃暴涨局面——到现在为止,可以准确的说,中国已经用绝无仅有的方式打破了“18年诅咒”。

还记得去年年底房产研讨会,一位美国地产专家跑过来问我说:“我很看不懂你们中国房地产啊,按照规律你们现在已经崩盘了,怎么还能出现暴涨,So fanatical!”

我回答:“首先,每天盼望我们崩盘是什么心理?而且,你可曾听说过有‘中国特色’这个词?”事实上,上一波“中国特色式”去库存放水房地产确也是无奈之举。

房地产就是经济,如果中国房地产在这个历史节骨眼上被“诅咒”了,中国是绝对跨越不了“中等收入陷阱”的,也就是说,中国将与发达国家无缘。

三 如何面对中等收入陷阱?

如果中国想跨过中等收入陷阱,就必须面对两个世界级难题,“刘易斯拐点”和“明斯基时刻”。

中国改开四十年能有现在的成就,绝大部分归功于中国庞大的人口红利。尤其是在加入WTO以来,中国依靠廉价劳动力成为了全球最受益的一方。

然而,中国从2012年劳动适龄人口开始减少。从2012年以来,我们16周岁至60周岁的劳动年龄人口减少了1500万人,每年都在减少。人口的逐年减少,劳动力成本的不断升高告诉我们,刘易斯拐点近在咫尺。

“刘易斯拐点”(Lewis Turning Point),即劳动力从过剩走向短缺的转折点。人口结构的变化对经济的影响是根本性的。

如果达到刘易斯拐点,将意味着工资大幅上涨、工业利润受到挤压、投资下降,届时,发展中国家将无法再依赖廉价劳动力。

由于拐点的到来,很大程度上是由于国家强制推行的计划生育政策造成,劳动年龄人口的下降速度将远超过其他国家的正常下降水平,即使现在马上放松独生子女政策,鼓励生育,时间上也来不及了。所以,中国将很快成为劳动力短缺的国家。

如果把2013年写的刘易斯拐点造成的六个趋势放到下面,你就会对今天中国的变化一目了然。

1、劳动力紧缺,必然导致工资会涨,传统的劳动力密集型企业将难以为继,并将大范围地向其他更落后的国家和地区转移。

“本来发达城市的产业是由周边三四线城市承接的,结果由于人力成本太高,以至于中国多数制造业企业逃逸至东南亚国家”

2、中国沿海发达地区的发展依赖于大量内地民工,随着劳动力进入短缺时代,这些民工不需要别井离乡,在家门口就有很多工作机会,所以沿海发达地区的产业升级需求会更迫切。

“中部城市崛起,将超越沿海城市成为国家发展主要力量”

3、由于劳动力紧缺,各地将会出现争夺劳动力的浪潮,发达大城市将改革户籍制度,取消入户门槛,力求更多劳动力资源留在本地。人口的城市化进程仍会加速。

“目前城市抢人大战已经进入顶峰时刻,深圳近期的落户政策几乎取消了入户门槛”

4、劳动力成本上涨,将迫使企业更快地向资本密集型和技术密集型企业升级,没有能力升级的落后企业将被大量淘汰,存活下来的企业无论在规模还是在效率上都会有迅速的提升,产业集中度必将增加。

“大规模低端制造业死亡,产业升级迫在眉睫”

5、人少了,总需求会下降,但需求的质量会提高,质量差价格低的产品市场会萎缩,质量、性能、品牌好的产品会有来越有市场。

“GDP主动降速开始寻求质量,满足内需升级”

6、中国经济过去的发展,靠的是出口和大规模的铁公基投资投入拉动,随着劳动力成本上涨,出口优势将逐步减弱,产能过剩使投资需求减弱,靠大规模投资拉动的高速发展很难持续下去。未来的出路不在于继续增大投入,而在于提高效率。

“大部分基建被砍,去产能成为首要目标”

以上6点趋势是中国未来必然要面对的事情,与老百姓的生活息息相关。而刘易斯拐点也是每个国家无法绕过的陷阱,所以只能主动去面对。在早期完成去产能、产业升级和内部城市崛起扩大内需的改革才是重中之重。

但是想做到这些,钱从哪儿来呢?

要是过去,随便开动印钞机印钞票就好了,但是现在,美国加息潮逼的这么紧,再开动印钞机,分分钟一大堆索罗斯坐在家门口掏空你的经济,割你的韭菜。所以,只能有一个办法,就是从居民身上筹钱,方式就是打开房地产的阀门。

然而,中国多年的货币宽松政策和金融管制已经形成了奇高的债务泡沫,再加上上一轮的房地产去库存,中国金融杠杆已经形成了一个吹弹可破的大泡沫。

结果金融市场跨过了灰犀牛,却引来了“明斯基时刻”。

“明斯基时刻”,是指信贷膨胀耗尽后资产价值崩盘的时刻,也可以被理解为杠杆过度累积引发市场突然下行。

懂的人都知道,“明斯基时刻”远比什么黑天鹅、灰犀牛厉害得多,当年的俄罗斯金融危机就是栽倒在它这里,完全不可预见。

而中国长期以来,地方政府背杠杆大搞基建,企业背杠杆运营周转,开发商背杠杆买地造楼,居民背杠杆买房买车,所有主体都活在杠杆梦中无法自拔,严重透支了社会信用和居民劳动力。

所以从去年年底开始,央行仅做一件事情,就是严查所有账务,全面整顿金融市场,不遗余力地降杠杆!

降杠杆就是刮骨疗伤,靠着之前房价得来的资金做缓冲麻醉剂,勉强一层一层刮下去。

结果,还是刮出了钱荒。

四 打破经济规律的代价

从2018年开年后,社会上就开始曝出各种各样的“缺钱新闻”。例如,多地教师和公务员发不起工资,众多企业违约,董事长跳楼,房贷断供率达到历史峰位,社会固定资产投资创下1995年有记录以来的最低值等等。

种种现象告诉我们,中国钱荒真的来了!

但是很奇怪的是,截止2018年3月份中国货币总量已经超过了174万亿,比美元和欧元的总和还要多!那么这么多钱到底去哪儿了呢?或许只能用“不为人知”这个词去解释吧。

中国用拉升房价的方式打破了“18年周期”,延缓了“刘易斯拐点”,对抗了“明斯基时刻”,说明任何经济规律是可以被打破的。但未来中国还有更长的路要走,需要解决经济的增长回落、贫富分化、过度城市化、社会公共服务短缺、就业困难、金融体系脆弱等问题,中等收入陷阱简直是发展中国家的噩梦。

而6月15日,川普政府突然再次对中国发动贸易制裁也显得在情理之中了。美国那么多资本大鳄是不可能不会窥见中国目前的处境的,这么好的机会,他们怎么可能放过呢?

但是对于未来趋势,作为个人,笔者还要多说一句。

我们都是人类,都有共同的恐惧和贪婪,而人性的弱点是“我们”这个整体所无法克服的。

所以,人是有限理性的,市场并不完全有效,只要克服人性弱点,作为个人是可以持续战胜市场的,巴菲特用他的一生来证明了这一点。


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