政治局会议出重磅信号:楼市真会大反转吗?(图)

2018-08-04 08:00 作者: 子木

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【看中国2018年8月4日讯】七月份,中共政治局会议落幕,楼市这位妖艳的角儿似乎终于可以蹒跚下场了。

“这对于她是好事儿,不然天天卖命表演,好处没得多少,结果还被安上了背黑锅的骂名,惹得场下看客唏嘘不已。”

若你看懂上面这句话,也就对这次会议有了一个戏剧性的背景印象。

中国楼市属于非完全性交易市场,是“政策市”。例如,2016年的去库存政策,引发了房价暴涨,在房价上涨周期下,政策的影响远大于金融、土地、人口概念,王八绿豆都能趁势赚上一番,投机炒房客暴发,无良开发商大卖,贫困县房价破万都属于正常现象。

但是,真理和理性永远是正的延续,否则便是灭亡。乱象也终究会被系铃人所整治。

此次合计上千字的中央政治局会议公报,房地产部分总共占了73字:“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”可谓蕴藏了下半年房价的行情走势。但你如果读懂了前面的经济部分,就知道这73字可能影响的不止是半年行情,可能2-3年、或者更久。

下面把千字长文浓缩为几句话,从经济到楼市进行解读。大家尽量从经济方面反推政策趋势,这样会有一个更准确的分析思路(如果时间有限,也可以直接划到底部看房地产部分)。

一 找回三驾马车

中国政府对外的声音一向是求稳的,“稳定才是发展的硬道理”。所以,在这次会议中一次性就提出了六个稳:“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”。反向思维来讲,“六稳”被提到重要位置肯定别有深意,因为上半年的表现的确有些差强人意。就业代表了居民收入,而居民收入则是内需是否能被拉动的基础。在日渐加快的城市化运动进程中,各地为了今后的发展,纷纷挑破户籍限制,一轮又一轮的争抢大学生人才资源。表面上很风光,但是很多城市由于产业匮乏,并没有对新进入的大学生提供工作,尽到地主之谊,反而是把人才的六个钱包都抢走了。

第二个是关于在棚改货币化浪潮中,进城的农民的就业解决问题。城市是否可以提供足够多的低端密集型劳动岗位,这是一个务必要考虑的问题。然而现在来看,农民同胞的确是享受到了现代化的红利了,也玩起了互联网,但似乎只能用得起“拼多多”。

金融代表了社会资金流动产生的效益值。而在上半年去杠杆紧缩货币周期下,影子银行和P2P连爆也证明了金融在当前监管下的脆弱性。老百姓是缺乏投资通道的,除了房子,应该有更多的投资渠道做选择。

投资也在货币紧缩和地方债追补的过程中失速,基建工程加严审批停了大半,从上个月社会固定投资掉入冰点可以看出。外贸和外资代表了净出口,具体下面再讲。

所以,这六个稳是中国上半年的经济问题的代名词,也就是经济三驾马车“消费,投资和净出口”失速。笔者在之前的文章里也讲过,无论与否三驾马车是不能丢的,靠医疗、教育、养老简直是痴人做梦。

而这其中,最棘手的问题就是净出口,会中也着重强调了:“当前经济运行稳中有变,面临一些新问题新挑战,外部环境发生明显变化。”这个“外部环境”当然就是指贸易战。

贸易战是敏感词,不多讲。但是要说明两点,一是这次老川主导的贸易战造成的中美交易环境局势是不可逆的,他不会放弃唯一一次机会。二是,就之前老川退群,和欧美、日本重组之事已经明摆着将中国的净出口置于被动之地。目前来讲,市场对贸易战的风险担忧已经升温,PMI中的新出口订单分项已经连续两个月低于枯荣线。而出口形势的变化与国内就业息息相关,为减轻贸易战对国内经济的可能影响,中国外贸救赎的最好方法看来就是“一带一路”了。从目前中国对非洲兄弟的“疯狂投资”可以看出,此事已经迫在眉睫。

很多人认为投资新兴市场是没用的,但你知道非洲的矿藏和土地有多少吗?如果非洲可以解决中国的18亿亩耕地问题,那才可能是最有价值的财富。

前四十年,中国用劳动力用市场和老美换了技术;后四十年,中国同样可以用技术去换取他国更多的劳动力。所以,此战中国要赢的话有个前提条件:只要通过“一带一路”可以将人民币国际化,庞大的新兴市场一定会给中国带来无限的可能的……(真希望如此!)

二 货币,流到该流的地方

货币政策是经济的命脉,也是整个社会从上到下财富信息的预示。会中有三句话特别重要:1、“提高政策的前瞻性、灵活性、有效性……要把好货币供给总闸门,保持流动性合理充裕”;2、“要通过机制创新,提高金融服务实体经济的能力和意愿”;3、“把防范化解金融风险和服务实体经济更好结合起来,坚定做好去杠杆工作,把握好力度和节奏,协调好各项政策出台时机”。

而这三句话,特别重要的一点就是:未来的政策是具有灵活性,绝不搞一刀切,这对于行业的发展至关重要。因为目前实体经济因为成本高利润低,在房地产和金融、互联网等行业的排挤下显得异常脆弱,而上半年去杠杆搞一刀切,直接倒了一批努力干活的实体制造业。而这次,当局也明白了实体经济是未来,创新是未来,绝不是房地产。其中,货币闸门与流动性合理充裕二者在会议中同时出现,表明货币政策尚未转为全面宽松。

去杠杆还是未来的主基调,出清僵尸企业和围堵地方不良融资平台是主要任务。说到地方不良融资平台,就得提到地方债:“把补短板作为当前深化供给侧结构性改革的重点任务,加大基础设施领域补短板的力度”。

之前讲过这轮房价大涨周期的起因就是以为入不敷出的地方债,然而,房价暴涨拉动地价上涨所得来的财政收入,并不能解决这40万亿的债务黑洞。所以地方基建还得搞,对资金断供、工程烂尾的必要在建项目也有提速的可能。但经过这么一折腾,相信未来地方政府应该再也不会乱借钱乱发展了,因为上面已经掐紧了所有输钱管道。

发行地方债可以,但是偷偷从银行借钱就没门了。

三 还想投机炒房

这次房地产部分,总共给了73个字,7个分句:“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”

中国楼市真正的调整期到底还有多远?
中国楼市真正的调整期到底还有多远?(图片来源:Getty Images)

首先,笔者发现这次很多专家解读,都把注意力放在了“下决心”和“坚决遏制”这两个词上,还且还要和之前的会议对比,看看是否“过分”。其实,决心大不大这并不重要,重要的是现在的居民杠杆率和居民储蓄率对标国际已经进入历史化极限了,如果房价再来这么一轮必会撑破杠杆泡沫引发系统性金融危机,到时候这盘大棋没得下了。所以,即使现在经济下行多么厉害,也绝不会用房地产对冲。

第二个是因城施策。这也是笔者一向的主要观点。笔者本人非空军多军,但相信好的城市就一定是一张好的股票,即使现在不涨,未来也必然会涨。未来政策会因城而施,人才也会因城而入,企业因城而生。所以未来像贫困县、没有产业的三四线这种妖股肯定会被淘汰,未来绝没有继续暴涨的可能性。

第三个是供求平衡。目前的市场供需是极度不平衡的,主要是因为限价政策导致开发商利润折损。现在的开发商就本着宁愿不开盘吃贷款利息,也不愿意低价出盘的策略和政府博弈。例如,香港为了提高供给,还专门出台了空置税,专门面对开发商征收,直至收到你愿意卖房为止。

但是笔者相信,中国内地不会像香港那么温柔,如果“下决心”这个态度成立,下半年将会对开发商进行严查。如果不卖,那以后就别想拿地了。这个需要时间去耗。

其次是因为炒房客的不合理拥有多套房源,挤压了供给空间,这个是房地产业最严重的问题。炒房客不单占有供给,而且很多短进短出背着高杠杆的炒房客还是引起系统性经济危机的源头。因为一旦市场房价下行,炒房客是最容易规模性抛售房源的,引发社会恐慌情绪,房价大跌。去年的环京楼市就是很好的例子。

第四个是引导预期。预期是最麻烦的事情。事实证明,中央高层希望中国楼市的发展情况是一种配合着通货膨胀稳健慢涨的形态,也就是所谓的横盘。但是,横久必跌几乎是中国房地产的铁律。横盘市场下,你喊刚需出来买房是要被骂的。他们会说,房子不涨价着急什么?万一跌了你赔我钱吗?

所以,冷淡的交易会把市场推向高库存低交易的萧条市。这也怪不得为什么隔几年就要被刺激一下,因为像2013、2014年那种萧条市几乎把房地产推入了死水,牵连了近百个行业的发展。

对于三四线城市的预期更难把控。之前也讲过,三四线就是一个快涨慢跌的市场。一是因为二手房交易市场不成熟,二是信息闭塞,大都是靠“朋友之口”去了解行情。涨的时候拉帮结派人人喊涨,跌的时候偷偷卖掉就怕别人知道。

所以,这次会议对市场的定调,绝大多数三四线城市会走入慢慢阴跌的趋势。

第五个是加快建立长效机制。长效机制喊了好几年了,没有什么踪影。但目前来看,好像做的还可以。例如,目前北京限竞房大批量转成了共产房,深圳新出台的文件上强调各类新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售。多样化市场供给成为了今后一二线房地产市场的主要趋势。

而房地产税的出台目前来看已经成了板上钉钉的事儿了,出台时肯定会影响预期导致房价有下跌的波动,但是长期来看,只是政府税收的一种方式,对房价可能造成的影响还有待观察。

8月1日,深圳出台的加码调控政策,其中主要内容也就是新四限的实施和多样性住房的供给。但这也预示着,短进短出的炒房客末日审判已经来临,他们的投机生意在2018年或许会成为绝唱……

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