房地產的詛咒,我們正以絕無僅有的方式出逃…(圖)

作者:子木 發表:2018-06-20 09:30
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【看中國2018年6月20日訊】一 房產界的詛咒

房地產的研究史上有一位著名的研究專家,叫做弗雷德·哈里森。

他之所以被眾人捧上神壇,是因為他曾精準地預見了1992年英國房地產的崩潰及2007年美國房地產的崩盤。而且,他每次精準的預測都源於他的一套理論模型,叫做「18年週期模型」,也被稱作「18年詛咒」。

根據哈里森的研究,工業革命以後才有完全意義的房地產週期,工業革命以來200多年的歷史表明,一個完整的房地產週期是18年左右。這18年裡,房價會先上漲7年,然後可能會發生一個短期的下跌,然後經歷5年的快速上漲,再之後是2年的瘋狂(哈里森稱之為「勝利者的詛咒」),最後是歷時4年左右的崩潰。

這套理論在歷史上還先後被多個學者論證過,例如美國著名經濟學家西蒙·庫茲涅茲、芝加哥房產專家霍伊特、美聯儲主席的阿瑟·伯恩斯,還有玫瑰房地產經紀商羅伊·溫茨利克等等。按照大家的演算法綜合下來,房地產週期平均長度為18.33年,準確無誤。

如果你還不相信,那再來看看離我們最近的幾個著名房地產泡沫:

美國1989年房地產泡沫破裂,導致儲貸危機,到2007年次貸危機爆發,房地產泡沫再次破裂,歷時18年;

日本房地產1974年開始為期3年的調整,到1991年一個更大的泡沫破裂,歷時18年;

香港房地產1985年開始復甦,1997年東南亞金融危機之下泡沫破裂,直至2003年再次復甦,歷時18年。

所以,世界上幾乎所有房地產經濟研究者都堅信:「18年對於房地產來說,是個逃不過的魔咒」。

但萬萬沒想到,意外還是發生了……

二 「中國特色」

我們再用這套理論去推演中國房地產。

中國房地產進入商業化的時間點是1987年,住房貨幣化改革是在1998年,所以1998年一直被作為中國房地產週期的開端。至於接下來的推演過程篇幅有限就不一一詳述了。

但肯定的是,中國房地產市場從98年開始的週期起伏和弗雷德·哈里森的「18年週期論」極為相似。

其實從2014年開始,中國房地產就開始呈現疲軟之勢。70個大中城市新建商品住宅價格指數環比數據環環下跌,衰退格局正式被確立。那段時間人心惶惶,房地產市場極為蕭條,炒房客排隊套現把錢轉入股市,投資客紛紛拋盤保命,剛需絕跡於江湖。

所有人都認為中國房地產市場詛咒時刻馬上來臨。誰都不願意成為經濟風暴的受害者,家門口剛剛崩盤的日本不正是活生生的例子嗎?

其實,這也就從根本解釋了為什麼房地產週期能夠跨越國別,跨越種族,跨越信仰存在於世中。

其實,就是人性的共性。「恐懼和貪婪的人性弱點才是一切金融現象的使然。」這個在羅伯特·席勒的《動物精神》中解釋地特別通透。

房價下跌的時候,你喊剛需出來買房是要出人命的。他會指著鼻子告訴你:「房價都要崩了,你還讓我買房,是不是圖謀不軌?」

但是房價上升時,他們又跑出來瘋了一樣的搶著買房。你對他們說:「之前不是說房價要崩嗎?錢不是不夠嗎?」

他們會回你:「房價漲了還不買,是不是圖謀不軌?錢不夠可以借啊!」

所以,購房者80%都是韭菜。

然而,正當所有人認為中國房地產在2014年在劫難逃時,市場卻來了一個驚天大逆轉。

越調越漲的中國樓市,正在毀掉這個社會……
越調越漲的中國樓市,正在毀掉這個社會……(圖片來源:Getty Images)

2014年10月起,央行開始接連降息降准,貨幣如潮水般湧入房地產市場。從2014年的四季度到2017年的三季度末房貸大躍進,足足投放了10萬億的房貸,這個量級整整佔了過去18年的一半。

然後我們就看到了上一輪中國房價重燃暴漲局面——到現在為止,可以準確的說,中國已經用絕無僅有的方式打破了「18年詛咒」。

還記得去年年底房產研討會,一位美國地產專家跑過來問我說:「我很看不懂你們中國房地產啊,按照規律你們現在已經崩盤了,怎麼還能出現暴漲,So fanatical!」

我回答:「首先,每天盼望我們崩盤是什麼心理?而且,你可曾聽說過有‘中國特色’這個詞?」事實上,上一波「中國特色式」去庫存放水房地產確也是無奈之舉。

房地產就是經濟,如果中國房地產在這個歷史節骨眼上被「詛咒」了,中國是絕對跨越不了「中等收入陷阱」的,也就是說,中國將與發達國家無緣。

三 如何面對中等收入陷阱?

如果中國想跨過中等收入陷阱,就必須面對兩個世界級難題,「劉易斯拐點」和「明斯基時刻」。

中國改開四十年能有現在的成就,絕大部分歸功於中國龐大的人口紅利。尤其是在加入WTO以來,中國依靠廉價勞動力成為了全球最受益的一方。

然而,中國從2012年勞動適齡人口開始減少。從2012年以來,我們16週歲至60週歲的勞動年齡人口減少了1500萬人,每年都在減少。人口的逐年減少,勞動力成本的不斷升高告訴我們,劉易斯拐點近在咫尺。

「劉易斯拐點」(Lewis Turning Point),即勞動力從過剩走向短缺的轉折點。人口結構的變化對經濟的影響是根本性的。

如果達到劉易斯拐點,將意味著工資大幅上漲、工業利潤受到擠壓、投資下降,屆時,發展中國家將無法再依賴廉價勞動力。

由於拐點的到來,很大程度上是由於國家強制推行的計畫生育政策造成,勞動年齡人口的下降速度將遠超過其他國家的正常下降水平,即使現在馬上放鬆獨生子女政策,鼓勵生育,時間上也來不及了。所以,中國將很快成為勞動力短缺的國家。

如果把2013年寫的劉易斯拐點造成的六個趨勢放到下面,你就會對今天中國的變化一目瞭然。

1、勞動力緊缺,必然導致工資會漲,傳統的勞動力密集型企業將難以為繼,並將大範圍地向其他更落後的國家和地區轉移。

「本來發達城市的產業是由周邊三四線城市承接的,結果由於人力成本太高,以至於中國多數製造業企業逃逸至東南亞國家」

2、中國沿海發達地區的發展依賴於大量內地民工,隨著勞動力進入短缺時代,這些民工不需要別井離鄉,在家門口就有很多工作機會,所以沿海發達地區的產業升級需求會更迫切。

「中部城市崛起,將超越沿海城市成為國家發展主要力量」

3、由於勞動力緊缺,各地將會出現爭奪勞動力的浪潮,發達大城市將改革戶籍制度,取消入戶門檻,力求更多勞動力資源留在本地。人口的城市化進程仍會加速。

「目前城市搶人大戰已經進入頂峰時刻,深圳近期的落戶政策幾乎取消了入戶門檻」

4、勞動力成本上漲,將迫使企業更快地向資本密集型和技術密集型企業升級,沒有能力升級的落後企業將被大量淘汰,存活下來的企業無論在規模還是在效率上都會有迅速的提升,產業集中度必將增加。

「大規模低端製造業死亡,產業升級迫在眉睫」

5、人少了,總需求會下降,但需求的質量會提高,質量差價格低的產品市場會萎縮,質量、性能、品牌好的產品會有來越有市場。

「GDP主動降速開始尋求質量,滿足內需升級」

6、中國經濟過去的發展,靠的是出口和大規模的鐵公基投資投入拉動,隨著勞動力成本上漲,出口優勢將逐步減弱,產能過剩使投資需求減弱,靠大規模投資拉動的高速發展很難持續下去。未來的出路不在於繼續增大投入,而在於提高效率。

「大部分基建被砍,去產能成為首要目標」

以上6點趨勢是中國未來必然要面對的事情,與老百姓的生活息息相關。而劉易斯拐點也是每個國家無法繞過的陷阱,所以只能主動去面對。在早期完成去產能、產業升級和內部城市崛起擴大內需的改革才是重中之重。

但是想做到這些,錢從哪兒來呢?

要是過去,隨便開動印鈔機印鈔票就好了,但是現在,美國加息潮逼的這麼緊,再開動印鈔機,分分鐘一大堆索羅斯坐在家門口掏空你的經濟,割你的韭菜。所以,只能有一個辦法,就是從居民身上籌錢,方式就是打開房地產的閥門。

然而,中國多年的貨幣寬鬆政策和金融管制已經形成了奇高的債務泡沫,再加上上一輪的房地產去庫存,中國金融槓桿已經形成了一個吹彈可破的大泡沫。

結果金融市場跨過了灰犀牛,卻引來了「明斯基時刻」。

「明斯基時刻」,是指信貸膨脹耗盡後資產價值崩盤的時刻,也可以被理解為槓桿過度累積引發市場突然下行。

懂的人都知道,「明斯基時刻」遠比什麼黑天鵝、灰犀牛厲害得多,當年的俄羅斯金融危機就是栽倒在它這裡,完全不可預見。

而中國長期以來,地方政府背槓桿大搞基建,企業背槓桿運營週轉,開發商背槓桿買地造樓,居民背槓桿買房買車,所有主體都活在槓桿夢中無法自拔,嚴重透支了社會信用和居民勞動力。

所以從去年年底開始,央行僅做一件事情,就是嚴查所有賬務,全面整頓金融市場,不遺餘力地降槓桿!

降槓桿就是刮骨療傷,靠著之前房價得來的資金做緩衝麻醉劑,勉強一層一層刮下去。

結果,還是刮出了錢荒。

四 打破經濟規律的代價

從2018年開年後,社會上就開始曝出各種各樣的「缺錢新聞」。例如,多地教師和公務員發不起工資,眾多企業違約,董事長跳樓,房貸斷供率達到歷史峰位,社會固定資產投資創下1995年有記錄以來的最低值等等。

種種現象告訴我們,中國錢荒真的來了!

但是很奇怪的是,截止2018年3月份中國貨幣總量已經超過了174萬億,比美元和歐元的總和還要多!那麼這麼多錢到底去哪兒了呢?或許只能用「不為人知」這個詞去解釋吧。

中國用拉升房價的方式打破了「18年週期」,延緩了「劉易斯拐點」,對抗了「明斯基時刻」,說明任何經濟規律是可以被打破的。但未來中國還有更長的路要走,需要解決經濟的增長回落、貧富分化、過度城市化、社會公共服務短缺、就業困難、金融體系脆弱等問題,中等收入陷阱簡直是發展中國家的噩夢。

而6月15日,川普(特朗普)政府突然再次對中國發動貿易制裁也顯得在情理之中了。美國那麼多資本大鱷是不可能不會窺見中國目前的處境的,這麼好的機會,他們怎麼可能放過呢?

但是對於未來趨勢,作為個人,筆者還要多說一句。

我們都是人類,都有共同的恐懼和貪婪,而人性的弱點是「我們」這個整體所無法克服的。

所以,人是有限理性的,市場並不完全有效,只要克服人性弱點,作為個人是可以持續戰勝市場的,巴菲特用他的一生來證明了這一點。

責任編輯:宇真

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