中国楼市流动性开始衰竭,但还有更可怕的(图)

2018-12-16 07:46 作者: 齐俊杰

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前几天,一直有个消息传得是沸沸扬扬,双十二这天,发改委下发通知,表示支持优质的企业发行企业债券,优质企业有四大类而房地产就属于第四类,当然也有一个门槛,那就是资产总额超过1500亿,营收超过300亿,而且原则上资产负债率不超过85%。这次政策最大的亮点在于,一次核准额度,分期自主发行,也就是说给你定个标准,然后你只要缺钱了就可以自己发债。这消息一出,甚至带着股市都开始大涨,房地产,家电,建材全都上涨。
发改委下发通知表示支持优质的企业发行企业债券。(图片来源:stokkete/Adobe stock)

【看中国2018年12月16日讯】前几天,一直有个消息传得是沸沸扬扬,双十二这天,发改委下发通知,表示支持优质的企业发行企业债券,优质企业有四大类而房地产就属于第四类,当然也有一个门槛,那就是资产总额超过1500亿,营收超过300亿,而且原则上资产负债率不超过85%。这次政策最大的亮点在于,一次核准额度,分期自主发行,也就是说给你定个标准,然后你只要缺钱了就可以自己发债。这消息一出,甚至带着股市都开始大涨,房地产,家电,建材全都上涨。

市场一度理解成为,这是放松楼市调控的标志,是开始鼓励开发商融资了,楼市的冬天可能即将过去,甚至有人说这是又要回到刺激楼市的老路上去了,天风证券还列出了满足发改委这个条件的房企名单,包括恒大,万达,万科,富力,远洋,金地,融创,保利等知名地产企业,几乎全部上榜,这16家企业里,其实真正算是民企的就4家,也就是恒大,万达,华夏幸福还有融创,这四家里恒大和融创都在香港上市,发债融资问题也不大,其他的有7家都是央企,这些企业也许压根就不缺钱。还有2家公众企业,万科和金地,喊得很凶其实手上也有大把现金,还有3家是中外合资或者外资,人家本身就可以在海外发债。

所以综合来看,其实算来算去,对万达和华夏幸福算是救命式的利好,对其他的企业来说,相当于多个融资的渠道。现在房地产企业虽然对资金很饥渴,但也不敢特别大规模的在国内发债,因为钱真的很贵,比如恒大,他最近发的债年利率已经高达了13.75%,这都快赶上过去的两倍了。

发改委这么做的目的是什么?其实发改委自己就辟谣了,政策出来没多久,发改委就召开了辟谣发布会,说国家发改委,将一贯落实国家关于房地产调控的政策,目前只支持有关棚户区改造、保障性住房、租赁住房等领域的项目,并不支持商业地产项目。还强调,优质企业的生产经营必须“符合国家产业政策和宏观调控政策,发行债券之后,还要及时披露项目清单,确保募集资金用途合法合规,符合国家政策要求。现在已经核准的优质企业债券一共11支,总金额1900亿元,重点支持了新能源汽车及先进装备制造、移动出行、电网及抽水蓄能电站、高速公路、快速铁路及光伏清洁能源设施等领域和行业的发展,得到市场广泛好评。可见并没有房地产。

这下大家心又凉了,房地产又一次冲破枷锁的幻想破灭了,这也再一次的表明了立场,虽然我们不怎么提房地产了,但是房住不炒的决心没有改变,政策也不会改变。大家不要对楼市再抱有任何幻想。一些开发商他们都认为明年的楼市会很糟糕,成交还将继续低迷,现在不少企业都已经出现了资金流问题,能不能过冬自己都不知道。

开发商已经快挺不住了,未来低价放盘,抢跑道,主动认赔回笼资金从而续命,应该是大概率事件,因为随着棚改货币化安置叫停,需求必然大幅萎缩,资金开始枯竭之后,能买房的就会越来越少,抢到一个少一个。所以我们现在看出万科第一个喊活下去,还是非常敏感的,甚至是先知先觉的,而一些中小开发商,往往后知后觉。其实他们水平真的不咋地,2014年已经有一大批开发商处于半死亡状态,大量的京津冀烂尾楼,那时候这帮开发商都在指着互联网金融,也就是P2P给他们续命,而现在P2P早就泥菩萨过河自身难保,这次他们再也没有了救命稻草。这个冬天真正变成了无米之炊。

还是我们一贯的观点,炒房的投机的要小心了,楼市流动性已经开始衰竭,未来很可能出现的情况是,你的房子市值还在,但却卖不掉了。比如一个小区有200套房子都是300万以上,一年就能成交1套,所以实际上对这个小区的资金需求只有300万,而你的总市值却是6个亿。这时候就看你是否着急了,有一个业主着急卖出变现,那么就只能大幅降价,换句话说只要一个人250万卖掉,那么也就意味着所有的房子都掉到了250万。

注意,说的再可怕一点,这甚至并不是一个冬天,而是一个趋势性的逆转,如果你还想买房,你就要想想了,未来房价每年跌10%,你能不能接受,如果能接受,他跌10%,我也必须要有房,没房日子过不了,孩子没办法上学,那么你就算刚需了,如果不能接受,每年房子跌10%,那我还不如先租几年房,租金现在只是房价的2%不到,如果你这么考虑问题了,说明你不是刚需。那么就尽量不要买了。只要调控不放松,未来楼市逐渐回归是大概率的事情。而现在种种迹象表明,各部门都在强调房住不炒,强调调控不放松,说明政策依旧会延续下去。


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