中国法院拍卖房数量激增!断供潮的前兆?(图)

2019-02-18 08:27 作者: 齐俊杰

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法院 拍卖 房产
深圳数据显示,法拍房数量激增了60%。(图片来源:Getty Images)

【看中国2019年2月18日讯】最近,很多渠道的新闻,都会说一个事情,那就是法院拍卖房产数量激增,比如深圳数据显示,法拍房数量激增了60%,基本都在市价的7-8折成交。最狠的,据说有一套龙岗区的房子,55折成交。有媒体给出的标题是,断供潮来了!真相果真如此吗?

什么房源才会被法院拍卖,基本就是陷入到债权债务纠纷的,要么是断供还不起银行贷款,要么是做生意赔钱了,被债主起诉,查封房产还债,又或者去找民间借贷主动抵押房产,总之就是钱还不上了,而且还得有债权人主张,法院才会拍卖债务人名下的房产,用于还债。所以法拍房数量增加,背后肯定是债权债务纠纷数量大幅增长。

当然还有另外一个原因,那就是随着互联网技术的发展,电商们不满足于日常消费品,纷纷开始涉及房产领域,而法拍房就是一个很好地B2C卖房的渠道,所以随着电商平台的广泛介入,让老百姓有了更多的信息途径,所以感觉法拍房好像越来越多,比如杭州,大家都知道这是阿里巴巴的总部,所以杭州的法拍房就非常多,一直位居全国首位。很显然这里也有马云的功劳。

从目前,全国的情况来看,法拍房的走势跟二手房的走势基本吻合,一开始很热,基本都能卖掉,但后来,流拍开始增加。根据海豚研究院的数据显示,各地法拍房的成交量,只是挂牌量的三分之一,当然拍卖可以有三次,如果经过三次流拍,那么这房子就不能再拍卖了。会退回给执行人,说明房子已经不值钱了,你在拿其他东西出来还债吧。

所以,法拍房流拍数量增加,其实才是一个大的隐患,银行和抵押贷款机构都会很紧张,房地产这个东西,虽然看起来很值钱,有房子压在手里很踏实,但是一旦楼市掉头,这些抵押根本就很难变现,2014年,当时河北石家庄市中心的房子,作价每平米8000元还债,在场的债权人每一个愿意要。最后就只能流拍。大家看起来手握大量房子抵押物,但是根本拿不到一分钱,有些小贷公司,就生生被这些抵押房产给拖黄了,当然到了2016年,楼市又热了,这些抵押物才重新活了。能够挺到2016年的,才有机会解套。

现如今,又出现了类似情况,法拍房数量增加,流拍率增加,都是告诉大家房子已经基本没有流动性了,作为金融资产,他的抵押价值开始大幅缩水,虽然并不能说明出现断供潮,但金融机构一定开始紧张,要么降低房产的抵押价值,要么压缩贷款金额,这反过来进一步降低了市场流动性。2019年虽然是双宽周期,但从房地产流动性的角度看,一定比2018年更糟糕。也就是说,虽然价格不一定跌,但有价无市会更加明显。

随着互联网技术的进一步介入,法拍房将逐渐影响二手房价格,以前整个二手房市场是中介主导,而中介会通过一切手段,不惜造谣也要制造房价上涨的假象,让老百姓感受到的价格是明显失真的,而法拍房市场的接入,会逐渐在市场形成做空的力量,让价格回归到本来价值。毕竟对于很多债务人来说,他只有房子能够用于还债,所以会不断的向下修正拍卖价格。而当法拍房价格进一步跟二手房拉大的时候,也一定会向下牵引二手房价格。当然这一切会是个缓慢的过程,去年法拍房的接入才刚起步,可能在未来两年,进入房源扩充的高峰期。

那么很多人,有疑问了,法拍房打7折,那么能不能买?应该说现在法拍房市场还是有几个痛点没解决。

1、法院只管卖房,不管后续服务,很多人买了法拍房发现,里面有租约,一租就是好几年,也就是说,房子虽然归你了,但是根据买卖不破租赁的原则,你不能赶走租户,等于好几年收不了房。

2、法拍房只做产权转移,而法院不负责强制执行,也就是说房子里如果住着其他人,怎么让他们离开,你也得自己想办法,万一是住着70-80岁的老太太,你还真没什么办法。公检法都帮不上你,买了法拍房,还会陷入到无尽的纠纷当中。

3、法拍房的税费要单方承担,而且之前欠缴的一切费用都需要买者承担,这可能是很大的一笔钱,之前有消息说有人在网上拍下一套369万法拍房,但涉及242万的税费。把税费都加上,这套房子的价格比二手房价格还要高。

4、原房主如果不配合,那就更麻烦了,他就是拖着不把自己的户口迁出,这就将导致你买了房也没办法落户,孩子也没法通过这个房子上学,而对于这个事,法院也是不管的。

5、房子涉及多重抵押,一套房子抵押给了很多人,拍卖之后,只偿还了一个债主,其他债主可能也会找上门来,虽然你很有理,也算是善意第三人,但是还是会把你拖入到漫长的诉讼当中,让你永无宁日,身心俱疲,有的还会有各种各样的上门要账的非法举动。这都让法拍房的购买者苦不堪言。

综合来看,法拍房现在痛点还很多,主要就是因为法院的服务不到位所导致的,但这可能反而是个巨大的机会,现在已经有不少公司开始针对法拍房做生意了,先把干净的法拍房挑选出来,然后再把有问题的房子用价格分层,通过评级来提供后续服务。其实法拍房在这一年已经有了很大的进步,比如在拍卖环节,贷款环节,都有了服务的提升。未来法拍房市场一定是一个重要的房屋交易市场,也终将影响整个市场价格。


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