投资中国的商铺相对于住宅其实更危险(图)

2019-03-11 07:51 作者: 齐俊杰

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投资商铺,其实远比住宅还要凶险得多。(图片来源:Getty Images)

【看中国2019年3月11日讯】商铺还能不能投资?一铺养3代的想法确实已经深入人心。但是,现在这个时间点,还去投资商铺,其实远比住宅还要凶险得多。

首先,商铺肯定要收房产税,而且其实已经在收。

根据1986年出台的房产税暂行条例,第三条规定,房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由各地规定;第四条规定房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。第五条第四项规定,个人所有非营业用房产免征房产税,换句话说,其实房产税早就有了,只是个人住宅被免征,所以法律上不存在任何问题,但是你投资的商铺,并不属于非营业用房产,理应被征收房产税,而且是按照原值减去一部分后的1.2%计算,这个税率还是很高的,或者要交一个月房租。

所以你的商铺在法律上是要交税的,只是暂时你还没交而已。以后房地产税法落地,这些东西肯定会重新规范,连个人住宅都要交税,商铺肯定是跑不了的。必然要交税。但是大家也不必过分担心,按照法的原则,估计应该也不会溯及既往,应该不会找后账,顶多就是一刀切出一个时间点,之前的就算了,之后的必须要交税。

其次,从我们现有的执行标准来看,住宅的各方面优惠等级都要高于商铺,住宅牵扯到了民生属性,所以住宅会有更多的政策优惠,比如免征面积,或者更高的原值扣减,但是商铺不牵扯民生属性,所以他的税率可能会更高。征收条件也会更加严苛,不太可能给予免征额。所以投资商铺,从以后的税费负担来看,其实要远比住宅重的多。

第三,商铺的趋势也正在发生逆转,过去真的是一铺养三代,有几个商铺每年收租金就很好了,但是现在商铺的租金回报也已经不断走低,从6-7%,一路下滑到2-3%,一方面是因为价格上涨,另一方面也是因为线下实体店,受到电商冲击过大。现在线下开店已经很不划算,已经很少有消费场景是必须线下去完成的。所以实体店经济正在逐渐萎缩,即便北京上海这种地,现在购物中心里已经是大把大把的空铺出租,而且客流量也是大幅下降。

现在阿里在推新零售,京东在推无界零售,苏宁是智慧零售,其实说白了都是线上的电商,对线下店铺的又一次绞杀。进一步压缩线下商业活动的场景,现在连便利店都出现了集中倒闭,比如去年全时便利店就在北京关店90家,今年又把大批资产卖给了罗森。曾经风生水起的邻家便利店,也基本干不下去了。便利店如此,基本就是线下生意的一个缩影。那么你的商铺还租给谁去?

这还只是2018年,在今年几大电商还会继续发力,争抢资源,有人说电商不需要商铺吗?他们需要,但只需要仓储中心,以前一个方圆几公里的地方,可能需要4家大型超市,彼此互不影响,但是如今电商接管之后,可能有一家超市就够了,大家都网上下单,物流配送,甚至比你自己去超市买东西排队结账,还要更快。所以他会节省很多的面积,压缩很多的线下场景,这种东西现在北京上海深圳已经很普遍了,未来可能会做渠道下沉,进军三四线城市,届时很多人的商铺,恐怕也就更难脱手了。

还有一种问题,说商家包租,每年5%,我们只要买来,出租的问题不用管,有的会直接在总价中扣除,作为前几年的租金返还,大家要特别小心这种事情,之前很多人都被这种包租给骗了。等你前几年租约到期后,你再找跟你签合同的公司,都根本找不到了,有的整个商场,商业街都早已破败不堪,甚至都已经停业。这时候才知道上当,但是为时已晚,自己根本就不可能把商铺租出去了。想去维权都不知道该找谁。

所以,综合来看,商铺投资的价值已经严重下降,如果你非要投资,仍然不死心,那么一定要去找符合三个条件的商铺,1、核心城市的核心地段,并且亲自考察过,人流量巨大。2、周边有麦当劳,肯德基,星巴克,这种国际品牌开店,对于地段是有严格流程筛选的,他们选定的地方,通常不会差太多。3、每年租金回报在买入价格的5%以上,而且不能是中介包租。这个可以像周边的商户去打听。不要相信中介的一面之词。


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