投資中國的商鋪相對於住宅其實更危險(圖)

作者:齊俊傑 發表:2019-03-11 07:51
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投資 商鋪 住宅 房產稅
投資商鋪,其實遠比住宅還要凶險得多。(圖片來源:Getty Images)

【看中國2019年3月11日訊】商鋪還能不能投資?一鋪養3代的想法確實已經深入人心。但是,現在這個時間點,還去投資商鋪,其實遠比住宅還要凶險得多。

首先,商鋪肯定要收房產稅,而且其實已經在收。

根據1986年出臺的房產稅暫行條例,第三條規定,房產稅依照房產原值一次減除10%至30%後的余值計算繳納。具體減除幅度,由各地規定;第四條規定房產稅的稅率,依照房產余值計算繳納的,稅率為1.2%;依照房產租金收入計算繳納的,稅率為12%。第五條第四項規定,個人所有非營業用房產免征房產稅,換句話說,其實房產稅早就有了,只是個人住宅被免征,所以法律上不存在任何問題,但是你投資的商鋪,並不屬於非營業用房產,理應被徵收房產稅,而且是按照原值減去一部分後的1.2%計算,這個稅率還是很高的,或者要交一個月房租。

所以你的商鋪在法律上是要交稅的,只是暫時你還沒交而已。以後房地產稅法落地,這些東西肯定會重新規範,連個人住宅都要交稅,商鋪肯定是跑不了的。必然要交稅。但是大家也不必過分擔心,按照法的原則,估計應該也不會溯及既往,應該不會找後賬,頂多就是一刀切出一個時間點,之前的就算了,之後的必須要交稅。

其次,從我們現有的執行標準來看,住宅的各方面優惠等級都要高於商鋪,住宅牽扯到了民生屬性,所以住宅會有更多的政策優惠,比如免征面積,或者更高的原值扣減,但是商鋪不牽扯民生屬性,所以他的稅率可能會更高。徵收條件也會更加嚴苛,不太可能給予免征額。所以投資商鋪,從以後的稅費負擔來看,其實要遠比住宅重的多。

第三,商鋪的趨勢也正在發生逆轉,過去真的是一鋪養三代,有幾個商鋪每年收租金就很好了,但是現在商鋪的租金回報也已經不斷走低,從6-7%,一路下滑到2-3%,一方面是因為價格上漲,另一方面也是因為線下實體店,受到電商衝擊過大。現在線下開店已經很不划算,已經很少有消費場景是必須線下去完成的。所以實體店經濟正在逐漸萎縮,即便北京上海這種地,現在購物中心裏已經是大把大把的空鋪出租,而且客流量也是大幅下降。

現在阿里在推新零售,京東在推無界零售,蘇寧是智慧零售,其實說白了都是線上的電商,對線下店舖的又一次絞殺。進一步壓縮線下商業活動的場景,現在連便利店都出現了集中倒閉,比如去年全時便利店就在北京關店90家,今年又把大批資產賣給了羅森。曾經風生水起的鄰家便利店,也基本干不下去了。便利店如此,基本就是線下生意的一個縮影。那麼你的商鋪還租給誰去?

這還只是2018年,在今年幾大電商還會繼續發力,爭搶資源,有人說電商不需要商鋪嗎?他們需要,但只需要倉儲中心,以前一個方圓幾公里的地方,可能需要4家大型超市,彼此互不影響,但是如今電商接管之後,可能有一家超市就夠了,大家都網上下單,物流配送,甚至比你自己去超市買東西排隊結賬,還要更快。所以他會節省很多的面積,壓縮很多的線下場景,這種東西現在北京上海深圳已經很普遍了,未來可能會做渠道下沉,進軍三四線城市,屆時很多人的商鋪,恐怕也就更難脫手了。

還有一種問題,說商家包租,每年5%,我們只要買來,出租的問題不用管,有的會直接在總價中扣除,作為前幾年的租金返還,大家要特別小心這種事情,之前很多人都被這種包租給騙了。等你前幾年租約到期後,你再找跟你簽合同的公司,都根本找不到了,有的整個商場,商業街都早已破敗不堪,甚至都已經停業。這時候才知道上當,但是為時已晚,自己根本就不可能把商鋪租出去了。想去維權都不知道該找誰。

所以,綜合來看,商鋪投資的價值已經嚴重下降,如果你非要投資,仍然不死心,那麼一定要去找符合三個條件的商鋪,1、核心城市的核心地段,並且親自考察過,人流量巨大。2、周邊有麥當勞,肯德基,星巴克,這種國際品牌開店,對於地段是有嚴格流程篩選的,他們選定的地方,通常不會差太多。3、每年租金回報在買入價格的5%以上,而且不能是中介包租。這個可以像周邊的商戶去打聽。不要相信中介的一面之詞。

責任編輯:辛荷

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