不炒房投资REITs?不动产信托投资基金三大风险(图)

2020-10-01 09:18 作者: 许树泽
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Reits 不动产 信托 投资 基金
REITs又叫做不动产信托投资基金。(图片来源:Adobe Stock)

【看中国2020年10月1日讯】面向中国大众的公募REITs要来了,这个REITs又叫做不动产信托投资基金。它就好比是纸大楼、纸桥梁、纸房产。如果看好固定资产升值,那就去买REITs,不要去挤占普通人买房自住的需求,让消费的归消费,让投资的归投资,这是最好的归宿。

那么这个REITs,用证券化的方式投资固定资产,好处我们都已经说完了,那么它可能的风险是什么呢?今天我们来提示三大风险。

首先,是资产本身的风险。讲个小故事,在西部,有个果园,出产水果甜橙,因为高海拔阳光充足,橙子又大又甜。到了年底一算账,一年卖了1万块的橙子,果然是一个优质固定资产。于是很快,吸引来了商人,想要把果园买下来。

果园老板开价10万,商人琢磨,我可以引入高科技,精准施肥和灌溉,第二年产量肯定能提高、卖掉更多橙子。当产量不断提高,果园价值肯定也看涨啊,说不定今年10万,明年20万,干个几年把果园卖了,大赚一笔。

那么这笔投资是赚了还是亏了呢?

答案是亏了。因为高海拔、阳光充足、适合种甜橙的土地太多了,当大家发现,一个生意可以这么轻松获得10%的年回报率,马上就会有人在你的果园旁边,就地盖一个新果园。商人琢磨着扩大产能翻一倍,但是旁边的竞争对手,马上也翻了一倍,在当地有限的市场,甜橙供应多了一倍,于是价格下跌了,商人的回报率反而缩水了一半。

这个故事的道理非常深刻,你的生意是卖甜橙还是卖芯片,别人能不能简单复制你?不同的生意有着巨大的差异。

REITs产品只是把固定资产做了证券化,它相当于是个方便的打包盒,但本质是盒子里的东西必须要好。你说你这个商铺好,但是竞争对手是不是很容易在旁边新开一个商铺?它和果园的道理完全一样,无论是大楼、房屋还是桥梁,这个资产本身是甜橙还是芯片,它提供的价值,旁边别人能不能轻易替代?资产本身的质量永远是第一位的。

投资REITs可能存在的第二重风险,是金融杠杆的风险。大家知道,在购买实体房产的时候,出于对安全的考虑,往往要求全款、或者尽量高的首付比例;但是当把房屋、大楼、桥梁,打包成一个金融产品,它就可以非常容易加上杠杆、借钱投资,大家知道金融产品有个特点,它价格的波动可以非常大,高波动对于借钱的人,影响非常大。

如果全部都是自己的本金,那么资产价格涨跌那都只能叫做波动,长期早晚都能回来。但如果自己只出了一成本金,剩下九成都是借来的,那么如果资产跌价10%,那么所有本金就没有了。在真实的房屋大楼固定资产,不可能允许这么低的本金比率,但是证券化之后,它就有可能存在这种风险。请大家一定要远离高利率、高杠杆的投资。

还有最后的一重风险,叫做太贵的风险,或者叫做打包的风险。如果是买实物资产比如买房子,买了什么,买在哪里,一目了然;而REITs是一个固定资产的基金,里面是个拼盘,所以它就有可能存在好资产搭配烂资产的打包风险,需要投资者仔细甄别。你本来是看中它里面有甜橙,但是没想到它塞进来一堆酸枣在下面,但你也不能说它骗人,它确实有甜橙,但只有上面的一片。这种情况就叫做打包风险,为一大堆平庸资产付出高价,这就会带来亏钱风险。

最后做个总结,REITs是个好东西,尤其是公募化之后,普通大众就可以用它低成本投资固定资产。但好东西错误使用,也有巨大风险。今天讲了三大风险:资产质量的风险、借钱加杠杆的风险,和打包的风险。躲过这些风险,在投资之旅中,才能走的长、走的远。

责任编辑:辛荷

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