【觀點】2016年,房地產市場怎麼走?
【看中國2015年12月31日訊】2016年房地產行業兩個關鍵詞:分化與去庫存。
房地產在政策與貨幣的呵護下,整體保持穩定,政府將成為去庫存主力,城市房地產價格分化不會因此而縮小,房地產並購重組繼續高峰期。
房地產價格保持整體穩定的原因之一是貨幣,由於貨幣購買力下降,投資收益下降,資產品價格保持穩定。
從廣義貨幣發行與GDP可以側面看出貨幣貶值。2005年中國廣義貨幣存量(M2)尚不到30萬億元,2013年4月邁過100萬億元大關,2014年M2增長12.2%,達到122.8萬億元,GDP為63.64萬億元,M2與同年GDP的比率逼近200%,位居全球主要國家前列。在很多年份裡,人民幣M2增速都是GDP的兩倍,甚至3倍。雖然M2與GDP的增速是否等同於貨幣購買力下降存在爭議,但無論從官方CPI看,還是從民眾感受看,貨幣貶值是不爭的事實。
這兩年利率與無風險收益率將會大幅下降,相應降低房貸利率。2015年4次全面降准,相當於向市場釋放了大約3.18萬億的流動性、5次定向降准,使用PSL、MLF等工具累計向市場釋放超過5000億元的流動性。
自今年3月份以來,央行連續降息5次,按照目前多數的銀行房貸合同,絕大多數貸款購房者將從2016年1月1日起享受降息「紅利」。房貸基準利率從年初的6.15%一路下調至目前的4.9%,降幅高達20.33%,房貸利率降低到最低水準,而房租價格在提升,意味著房地產投資風險略有下行。
政策總體較為呵護,2015年房地產去庫存已被強調。在三月的兩會上,確立了今年政府工作的10項主要任務有穩定房地產,12月21日結束的中央經濟工作會議公告顯示,中國將努力化解過剩產能和房地產庫存,幫助農村居民在城市買房,鼓勵房地產開發商降低房價,以消耗部分庫存,推動地產商的整合,撤銷對房地產市場的過時限制措施。
去庫存是明年經濟工作五大任務之一,並非所有的庫存都能去掉,在城鎮化形成新城市群的過程中,一些城市將被邊緣化,人口、資金等資源流失,經濟下行,這些城市恰好是去庫存最艱難的時期。
2015年,一線城市、核心城市與城市群周邊衛星城市房地產價格的上漲,是中國城市群興起的標誌之一。
根據中原地產研究部統計數據,2015年以來,20大標桿房企合計在土地市場投入超3000億元,而一線城市的佔比首次突破了40%的比例,佔比高達44%。今年北京土地市場總成交額、平均溢價率、成交樓面均價都刷新了歷史最高記錄,年內樓面價超過3萬元/平方米的土地達到26宗,北京由此迎來樓市「頂豪元年」。未來,在一線城市拿地或將成為「豪門遊戲」,而一線城市的商品房住宅價格也在加速豪宅化。
上海同樣如此。上海鏈家市場研究部24日發布的統計數據顯示,上海樓市整體快速升溫,豪宅迅速去庫存。截至12月22日,2015年上海總價在1000萬元以上的豪宅共計成交7606套,已超過去兩年之和。市場人士預計,今年上海千萬級豪宅的成交量有望達到8000套,而該數字更將創下滬年度豪宅成交最高記錄。
一線城市不僅核心區域,連郊區衛星城,鄭州、蘇州等主要新區,房價也在不斷上漲過程中。反觀三四線城市,庫存則居高不下。12月12日,中國國家統計局公布的數據顯示,截至今年11月底,全國商品房待售面積已經達到6.96億平方米,比10月末增加1004萬平方米,再次創下記錄。如果包括可售商品房、在建商品房及保障性住房的可售部分,全國商品房庫存量可能是個天量數字,一些小城市可能永遠無法去庫存。中國房地產城鎮化聯盟針對2016年市場的預測,未來階段,一二三四線城市的房價將出現普遍、差別化上漲現象。具體表現為:一線領漲、二線普漲、三四線企穩或恢復性上漲、局部城市仍有下跌;城市分化、板塊分化、樓盤分化現象將持續。
隨著城市群版圖重構、經濟版圖重構,開發商也在重構的過程中。黃金時代過去,利潤逐漸降低到平均水準,對風險控制力不足的開發商是個挑戰。2015年年末寶萬之爭,對大型品牌開發商股權爭奪,今年10家左右房地產上市公司改名,三成左右被舉牌的上市公司是房地產公司,在投資界網站搜索到199條房地產企業併購重組信息。並購重組方興未艾。
看整體價格意義不大,2016年房地產市場分化,會嚴重到一半是火焰、一半是海水。
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