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住房贷款是流入资产市场还是流入实体经济？(图)

作者：易宪容发表：2017-03-19 12:00

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【看中国2017年3月19日讯】国家统计局称住房就是投资品而不是消费品。但是近些年的房地产政策总是在这两者之间摇摆及混淆。比如，这几天的两会上部长的发言，可能是央行对住房按揭贷款的解释更是把这个问题解释得糊涂了。中国央行在两会的记者会上，周小川行长说，总体上来看，个人通过住房按揭贷款购买住房后，资金就转到开发商。房地产开发产业链很长，会带动一系列产业供给，所以这个贷款不能简单看作是购买房子，实际会传递到相当长的产业链上。也就是说，居民购买住房不能够简单看作是购买资产投资，而要看这些资金的流向。按照此逻辑，同样，进入股票买卖也不能够简单看作金融投资，因为上市公司最后融到的资金同样是流入实体经济。二是他们认为尽管2016年个人住房按揭贷款增长速度很快，但与国际上相比，中国居民按揭贷款比重仍然不是很高，增长速度仍然有很大空间。

这些言论看上去是有道理，但却不然。其意图也十分明显，中国住房按揭贷款增长并不有多少问题。但是这些言论除了鼓励居民更多的利用银行信贷进入房地产市场进行投资之外，让当前中国的住房市场与住房回归居住定位越来越远之外，其他的意义不会太大。

因为就目前中国的住房市场来说，在没有用税收政策把住房的投资功能与消费功能进入严格界定的情况下，总体上来说，购买住房多以是投资或投机。这是房价能够疯狂上涨的最为重要的原因。因为，无论是购买一套住房，还是购买二套以上的住房都可以是投资。很简单，居民购买的住房，只要购买的目的是为了赚钱，是为了以更高的价格卖出，这就是投资。如果绝大多数的住房购买是为了投资，而投资者出价一定会高于消费者，房地产市场的价格就会越推越高，在种情况下，房地产市场要回到居住功能是根本就不可能的。

既然通过银行过度扩张的信贷购买住房是投资品或投机品，银行贷款当然是进入资产市场，进入金融市场，而不是进入实体经济。这与住房市场传导是两回事。如果这种通过过度扩张的银行信贷把资产的价格不断推高，最后聚积成巨大的资产泡沫，那么这种房地产繁荣当然是资产泡沫的繁荣而不是实体经济的繁荣。即使这种房地产产业链最长，拉动的经济增长最大，但最终产品是一个巨大的资产泡沫，那么以吹大一个巨大房地产泡沫来拉动经济增长。这不仅没有意义，也将给中国经济及金融市场带来巨大的风险或危机。这样的住房贷款岂能是进入实体经济呢？

可以说，在政府的房地产政策全面的推动或央行过度扩张的信贷政策下，2016年中国房地出现前所未有的繁荣，无论是住房销售面积还是销售金额都创历史最高的水平。2016年中国商品房的销售面积就达到15.7亿平方米，增长幅度达22.5%。如果按照人口增长及人口向城市迁移数据来计算，比实际住房需求数要大三倍。2016年商品销售金额达到11.7万元，增长幅度达34.8%。是增长最快的2009年2.6倍。

更为重要的2016年的房地产繁荣不仅来自于2016年20多年热点城市的房价疯狂，而且在于大多数的省份都高全面这个平均数据。比如2016年住房销售面积增长最快的天津达53.1%，而增长大于40%以上4个省份（天津、浙江、西藏），增长大于平均数22.5%以上的省份有12个，基本上在中部地区及东部地区。而2016年的住房销售金额增长最快的也是天津达94.3%，而增长大于40%以上省份达，基本上在中部和东部地区的；增长大于平均数34.8%的省份有12个，保持在增长大于20%以上的省份达21个。这些数据说明了2016年的中国房地产市场不仅在于20多个热点城市的房价疯狂上涨的问题，而是出现了绝大多数的省份及城市房价都在快速上涨甚至于疯狂上涨问题，只不过不同的省份上涨的幅度大小不同而已。

而2016年中国房地产市场繁荣基本上是让持有更多住房的居民可以利用住房按揭贷款优惠政策进入房地产市场的结果。2016年底个人住房贷款余额为18万亿元，同比增长38.1%；新增房地产贷款5.7万亿元，同比多增2万多亿元，占各项贷款新增额的44.8%。还有，2016年流入房地产市场的资金达18万亿元以上。而且这种在2017年1-2月份还在延续。今年1月份住户部门贷款增加7521亿元，其中房贷占6293亿元，比上月增加2076亿元，比去年同期增加1510亿元，创历史最高水平。2月份，住户部门贷款增加3002亿元，其中，短期贷款减少802亿元，中长期贷款增加3804亿元。同样是处于高水平。最近不少房地产上市企业所公布的业绩数据显示，今年2月份住房销售增长不少都在50%以上，也就证实了通过住房按揭贷款还在推动中国2017年房地产市场的繁荣。

对于这种通过过度的银行信贷扩张来拉动中国的房地产市场繁荣，周小川行长在两会记者招待会是这样解释的，2017年房贷增速很难一下子慢下来。因为，房贷保持一定速度的增长，有助于各相关产业链的发展，最终会成为经济稳增长的动力。所以不能把银行信贷通过住房按揭贷款流入房地产市场是“脱实入虚”。但是实际上，这些过度扩张的银行信贷基本上是进入购买投资性住房，是在全面推高资产价格，并吹大全国许多地方的房地产泡沫。如果住房按揭贷款进入房地产市场的结果是这样，即过度扩张的银行信贷来推高资产价格岂能不是“脱实入虚”呢？这与过长的产业链拉动关联性多大。

对于与国际比较，中国居民按揭贷款的比重不是太高，其实这种比较意义不大。一则中国居民的成份与发达国家根本上就不同，中国城市居民占人口比重还很低；二是近年来快速增长的住房按揭贷款并非平均分配在国内全体居民手上，而是为少数人所利用，深圳有一个居民炒房2年内由100万炒到5000万，一个安徽农民在北京近郊投资住房200套以上，都是十分好的例子，住房按揭贷款流入少数人手上。更何况，在国外哪个国家会看到一个居民购买住房几十套上百套的。三是为何央行会认为大量发放住房按揭贷款目前风险不高，这在于他们认为这些贷款发放到持有更多住房者的人手上，他们支付能力强，银行贷款风险低，同时他们也认为中国住房贷款是优质资产，房价只会上涨不会下跌。实际上这些假定是否成立是不确定的。

总之，在当前住房不能够用税收政策清楚界定为投资与消费的情况下，在一个以投资为主导的市场，过度扩张的银行信贷肯定是流入资产或金融体系而不是实体。在这种情况下，过多的银行信贷让房地产市场价格疯狂，更非是流入实体经济。

责任编辑:何云来源:博谈网

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