中国民营房企不存在好学生了……(图)

2022-06-27 10:00 作者: 子宜
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【看中国2022年6月27日讯】6月21日,世界三大评级机构中的穆迪干了一件事,将宇宙第一房企碧桂园的评级,从Baa3级下调到了Ba1级,也就是从投资级降到了所谓垃圾级。

如果这是评价房屋品质和外观,笔者一定双手双脚赞成。但如果是信用评级,那还真不是一件小事。

很多境外机构都是以三大国际评级为参考再借债的,换句话说,穆迪的评级能反映一批外资的态度,他们现在不止嫌弃中小规模的大陆房企:甚至不想借钱给中国房地产行业的龙头公司了。

穆迪高级副总裁解释,评级反映了中国房地产行业充满挑战的经营环境下,对碧桂园房地产销售、财务指标和长期融资渠道的限制影响。

有些道理大家懂:碧桂园前五个月的销售额下降了四成;打折促销将导致利润率下降;新示范发行的5亿信用保护工具短债,填不满几千亿销售额蒸发带来的压力。但这些不是个性问题啊,比如财务指标受影响这点,可以翻翻碧桂园的年报,到2021年底,碧桂园有息负债余额只有3172亿,净负债率下降了10个百分点,账面1470亿非受限现金,完全足够覆盖到期债务。

再比如,前几天有人猜测碧桂园七月到期美元债没筹措到足够资金。人家大手一挥提前申请赎回七月到期6.8亿美元债,至此全年无到期美元债。这已经民营房企的财务标杆了。

笔者觉得,评级下调的导火索还是副总裁最后那句,长期融资渠道受影响。

6月15日,美联储宣布联邦基金利率区间由0.75%—1.00%上调到1.5%—1.75%,这是自1994年以来,美联储最大的单次加息。他们还打算下个月再加息50或75个基点。

不要小看这几个点,这会掀起一场金融风暴。

就拿中国房企说吧,美联储加息将直接导致房企美元债成本增加,比如碧桂园刚刚提前回购的4.75%美元债,将来再借新的:利息有可能要破6了。

另一边,美联储加息还带来了人民币贬值压力。房企储备的现金绝大部分都是人民币呀,汇率风险很大。

华润账面上的外币也只有36亿,6月23日立刻和银行借了172亿港币做护城河。碧桂园也一样,1800亿的现金里,美元外币只价值17亿人民币,港币不到六亿元。但据统计,碧桂园美元债合计规模高达189美元。

一位摩根的朋友告诉说,美联储加息这还只是外资看衰碧桂园的导火索,外资预期真正改变:从融创暴雷就开始了。

整整三个月前,融创40亿的“20融创01”美元债宣布展期,中国第三大房地产开发商在一周后正式违约。国内机构经历过恒大暴雷后,似乎已经有了心理建设,反应并不过激。但在外资眼里,融创违约带来的震撼远高于恒大。

这轮地产调控中,最先躺平不还美元债的房企是花样年,这家公司规模较小,外资并不恐惧。

然后是两万亿的恒大,但许老板在被恒大投资人包围总部之后硬生生坚持了三个月,境内债务违约一大堆的前提下,才选择违约的美元债,也算情有可原。

融创不一样。这次暴雷是融创历史上第一次公开违约,而且第一次违约就是美元债,外资甚至觉得融创是有能力不违约的。朋友说,真正的恐慌就是从这次标杆性事件开始的,大家一下子就觉得危机四伏,原来优质房企也开始不还刚兑了。

卖方立刻召开了各种电话会、分析会和买方沟通。听到消息,很多人都懵了:融创是好学生,不应该啊?

以前,外资对中国房企是区别对待的。尤其是对碧桂园、融创等几家头部企业,容忍度较高。但从融创开始,外资颠覆了自己的认知,他们得出结论:现在中国民营房企不存在好学生了……

责任编辑:宇真

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