“永远不要浪费一次好的危机”(图)

作者:兽爷 发表:2023-04-19 09:20
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【看中国2023年4月19日讯】前不久,国内曾经公开征男友的私募魔女李蓓提到一件事。2020年底,她曾经去上海虹桥拜访一位民营开发商,交流了一个多小时,还做了PPT,力劝对方及时收缩。但对方没有听她的意见。

后来,那家公司暴雷了……

好像所有活下来的公司历史上,都有这么一个抉择时刻。

1999年,刚成立五年的亚马逊内斗不断,换了新的CFO沃伦·简森。这位做实业出身的财务官一贯保守。到亚马逊不久,就抱怨互联网公司太浮躁了,她认为公司手里必须有现金,不然以后很麻烦。

她赶紧张罗融资。当时互联网已经开始被媒体唱衰,在美国融资很难。大摩建议他们可以试试去欧洲。于是2000年2月,亚马逊向海外投资者出售了6.72亿美元的可转债,利息相当高,有6.9%。

当时甚至亚马逊内部很多人都觉得她疯了。但就在一个月后,互联网泡沫破了。股市大崩盘,美国最大的几百家互联网公司,市值总共跌了2万亿美元。亚马逊市值更是一度跌到了几十亿美元。但正是融来的6亿多美金现金,让公司顶住了所有压力。那笔债如果晚发一个月,今天也许就没有亚马逊这家公司了。

连亚马逊这种企业,命运也只系于某个人的一念之间。看了这些事,不免会陷入宿命论的悲观情绪中。

过去几年中国地产公司的经历,我觉得很像当年互联网泡沫破灭的时刻。没有预兆,不给准备时间,所有人被甩入轮回的漩涡。

漩涡停下,遍地狼藉,那些还活着的,支撑着站起来,摇摇晃晃,感谢命运的放过。

朋友曾经统计过,中国最大的三十五家民营房企,债券“零违约”的只有九家,如果再把债券交换和展期过的房企排除掉,不用一只手就能数完。

中骏集团4月19日到期的5亿美元债,本息可以足额按时兑付。中骏今年最难的一关,算是闯过去了。至少到明年四月前,他们可以轻松一点。

从2021年9月恒大爆雷开始,到2022年年底“16条”出台,是前所未有的16个月。18岁就开始创业的中骏集团董事长在内部感慨:2022年是创业38年以来最难的一年。

而对于中国的地产商来讲,日子最好过的一年,可能就是2017年了。

有了棚改和货币宽松,那一年房地产烈火烹油,碧桂园、大一夜之间实现了资产负债的大反转。很多公司冒了出来,他们紧跟着融创的魔鬼步伐,加杠杆借钱搞大声势并购;拷贝着合伙人机制,冲进二三四线城市,希望成为下一匹黑马。

于是,有了2018年1月,南京朗诗老板田明在中国房地产行业的乌镇大会——中城联盟论坛上炮轰:我们,受人尊敬吗?

他说有的公司号称3到4个月就能开盘,并当成核心竞争力到处夸耀;有些企业为了上规模和排行榜,就让统包单位、销售代理公司假签约,甚至干脆花钱买排名;有些上市公司借高利贷增加账面资金,来粉饰财务报表。大家都是那么大身家的老板,挣的钱几辈子都花不完。为什么还要做那么不堪的事情?

中骏的黄老板,也曾被繁花似锦的年代推着往前走过。但有件事,让他产生了警觉。2017年,黄朝阳和其他两个开发商合作开发福建的一个项目。两位合作伙伴,一个是当地的小开发商,另一个是中国最大的开发商之一。后来,两位合作伙伴闹了矛盾,黄朝阳作为中间人去调解。小开发商的老板告诉他,自己并不怕对方:无论是产品,还是对市场的了解、乃至成本管理,我们都打得他满地找牙。

这件事让黄朝阳大为惊讶。他去市场上了解了一圈,发现果然如此。他突然意识到,如果行业龙头都没有竞争优势,只能说明一个道理:纯住宅的地产开发没有护城河。回去不久后,黄老板就提出了转型战略。在住宅开发外,要有持有型物业的运营能力。不要被好赚的钱蒙住双眼,一定要做一些有门槛的事情,建立自己的护城河。

微博上看到一个段子:凡是倒闭的公司,70%都在墙上挂过“厚德载物”;如果再出现“天道酬勤”,倒闭几率增加15%;如果以上两种和“上善若水”、“宁静致远”同时出现,基本没救……

问了问中骏的朋友,黄老板办公室挂什么字?他们说从厦门那时候起,就挂着:惧者生存。

在那个“清华北大不如胆大”盛行的年代,恐惧感、危机感、敬畏心,曾经是濒临灭绝的物种。

彼得·德鲁克曾引用过一个对企业家的定义:企业家的本质,就是把资源从低收益项目的生产,转到高收益项目生产中去的人。过去这几年,黄老板做的事情正好与之相反:是把买地盖住宅的钱,转到低收益项目的持有型物业上。

新业务做什么,在当时的黄老板面前有很多选择。最终,他确定了一条原则,一定要能和住宅业务产生协同效应,说白了,能让拿地变得更容易。很多业务方向就此被排除了:酒店、写字楼没法协同拿地;产业略带机会主义,无法复制;文旅在郊区,外溢住宅利润难兑现;物流与住宅方向不一致;旧改周期长,没有提前布局的企业很难吃到红利。

最终,他认为只有购物中心和长租公寓,契合中骏的住宅业务方向。新的转型战略因此成型——一体两翼。住宅为主体,两翼为购物中心和长租公寓。

按照黄老板的盘算,未来一块普通的宅地,可能所有的百强房企都会来争;而能做商业体的,也许只有5-10家;如果再加上长租公寓,也许就只有3-5家在争了,这个模式提高了拿地的准入门槛,是一条差异化竞争的路。但其实,做新的业务,哪有那么容易。尤其是长租公寓,看着浓眉大眼,政治正确,其实坑过很多开发商。

在一个租售比很低的国家做长租公寓,本就是根本行不通的商业模式。很多开发商年底一算账,发现利润还没有贷款利息高。长租公寓之于地产公司,更像是多元化奶油蛋糕上的点缀。

眼下少数接近跑通长租公寓模式的,黄老板算一个。他不走二房东的收租模式,而是走资管模式。澳大利亚最大投资银行麦格理的房地产部门主管的陈坚,被他挖来负责长租公寓。

在拿地之前,中骏就已经和基金谈好投资预期,项目一到手,中骏就实现退出,只是做小股操盘。这种国际投行很熟悉的业务,在中国还不多。

一个鸡肋般的生意,就这样被做活了。如今,中骏每个长租公寓,背后都有基金,而且都是国际顶尖的基金,比如基汇资本,中东主权基金、黑石、KKR......

2021年,杭州临平区出了一块大幅的综合性地块,住宅+商业+人才公寓,当地政府设置了苛刻的前置条件,一家挺有名的国有综合开发商,觉得自己十拿九稳。但拍地时,中骏突然杀出,成功截胡。当地领导很不放心,他们不认为这家名不见经传的企业,能搞定附带的办公楼和人才公寓。于是,黄老板把杭州的领导请去参观上海虹桥的中骏广场,那是“宇宙中心”规模最大的商业项目,领导看到30多幢写字楼,业主包括平安、唯品会、安踏这样的企业,还看了住了半个地产行业高管的方隅长租公寓,才终于放心。

这便是过去两年杭州临平区最大的开发项目——鼎湖·未来云城,它成了当地的地标,也为中骏输送了将近百亿的住宅销售额。如果没有一体两翼,过去几年,中骏不可能在上海、杭州、苏州、合肥、北京的土地市场中,拿到那么多项目。

回头来看,最终活下来的民营开发商,基本上都有购物中心业务,这似乎不是幸存者偏差。

道理其实也不难懂,购物中心沉淀了很多资金,让开发商没有条件去激进;购物中心的运营,又需要相对务实的心态。人有了害怕的能力,才会有避灾的意识,说到底还是那四个字:惧者生存。

2022年底,黄老板算了一下,公司有441亿的有息负债,境外209亿,境内232亿,其中194亿都是银行贷款。非标借款比较少,债务结构比较简单。

黄老板在内部总结经验时说,当香港美元债发行不用抵押不要担保的时候,中骏的美元债基本上一年只发一支:中骏按住双手,没有超额融资。

管住自己的手,说起来容易,其实相当不容易。开头那个力劝开发商收缩规模却惨遭拒绝的故事,代表了当时大多数民营开发商的心态。

有意思的是,当时黄老板已经在中骏推行收缩。15家城市公司,先是压缩为10家,2020年底,黄老板和团队盘点了十家公司的利润,又进一步压缩为6家。

到了2021年初,中骏进入了全面战略收缩期,当时很多房企因为不想还美元债而主动躺平、违约、暴雷。但中骏因为行动得早,保住了信用。他们的核心干部几乎一个都没离开,最终才能集结力量去闯那最后一条路:销售。

守住了信用,才能去谈战略,最终销售人员才能像央国企一样,拍着胸脯对进售楼处的客户说:我们是安全的。

极端气候的16个月里,公司始终优先保证两拨人的收入——中介有收入,营销团队有收入。公司的造血功能,因此被完整保留下来。

现在的中骏,也算是穿越过极端气候了。从去年年底开始,还惊魂未定的开发商开始迎来好消息了,第一支箭、第二支箭、第三支箭,银行的授信,都开始送上门。在最艰难的16个月里守住信用金身,拒绝躺平的人,开始得到奖赏了。

前些天看到消息,央行要求有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况。住建部长之前也定调,房地产重新成为了顶梁柱和压舱石。

黄渤说得对,成名以后,突然会发现身边都是好人,每一张脸都洋溢着笑容。

几个月前,半夏资本的李蓓开始公开表示看好地产:地产股的机会,是10年一遇级别的机会。她的话,是对那些没有爆雷的开发商说的。她说,地产公司的资产价值已经被严重低估了,受到重创的资产负债表总会修复,他们手里的存量资产,会因为房价企稳回升,价值会剧烈反弹。

哈佛商业评论收集了三次经济衰退期间4700家上市公司的命运,发现有17%的公司情况特别糟糕,甚至破产;但也有9%的公司不仅复苏,而且蓬勃发展。

1971年,索尔·阿林斯基在《激进份子守则》中说:永远不要浪费一次好的危机(Never let a good crisis go to waste)。

好的危机对人和组织的影响,可能要很多年以后才能显现出来。人生90%的努力,不过是让自己在场而已。

责任编辑:宇真

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