摩根士丹利：中國房地產業承受力之謎

中國對比香港：不同的需求動力。中國國內對住宅的需求，看來是由人口和有機性收入增長帶動的一種長期消費趨勢。而香港則大體上受流動性影響，可持續能力看來較弱。

供應減少＋不俗的承受力＝上升的價格。受到持續的緊縮調控與相關行政措施的影響，市場供應普遍下降，預料價格在短期內會走高。我們認為，政府必須增加較低檔次的供應以維護市場的承受力。

發展商回報上升；繼續持有低市盈率股票。根據我們的計算，擁有低成本土地和穩健資產負債表的發展商最少還有一或兩年才達到盈利和邊際利潤的高峰期。中國房地產發展商整體的相當於資產淨值折讓３７％或未來盈利預測１３倍的價格水平並不算便宜。我們取向繼續持有擁有高盈利可預見性或市盈率偏低的公司股票－－以資產淨值的變現能力做指標。

我們對中國房地產行業的看法是中性持平。儘管盈利前景看來強勁，鑒於宏觀變化與監管風險因素，市場估值不見得十分便宜。

有機會也有風險我們認為中國的樓價在雞年仍然有較大機會再上升，即使大多數城市在２００４年已實現穩健增長。平均而言，上海的價格上升了１６％、北京１２％、天津２０％、南京８％、重慶３４％（基於非常低的基數）、成都１５％、深圳５％、廣州４％、和全國總體的１３％。

自政府部門於２００３年第四季度實施緊縮政策以來，供應下降而給價格帶來支持的同時，大多數地區的住宅需求仍然堅挺，並成為推高價格的主要原動力。利率很低、股市低迷和資金調控，意味著在銀行存款以外，可利用的投資選擇不多。

人們普遍把樓價迅速飈升，特別是在上海，歸咎於房地產投機者的推動。估計人民幣會升值的投機活動也在推波助瀾。儘管在某種程度上這是事實， 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

短网址: 版權所有，任何形式轉載需本站授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。

---

【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海，小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員：每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用，成為《看中國》網站的榮譽會員，就可以助力我們突破審查與封鎖，向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊， 在危難時刻向他們發出預警，救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。