中國樓市正經歷由量變到質變的過程(視頻)

2017-06-28 08:43 作者: 齊俊傑

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【看中國2017年6月28日訊】最近,跟很多北京的不少朋友聊天,依然是10句話不出,肯定會談到房子,大家都比較慌,有位朋友是北邊三環外四環內的房子,據他自己說,每週以10萬塊錢的速度在降價,已經持續了1個月,這讓他基本上寢食難安。現在考慮要不要盡快把房子賣掉。還有幾個朋友,也是多套房的持有者,這幾天正在賣房,由於價格高,中介不讓掛在外網,只能掛在內網銷售。但一個多月了,看房者寥寥無幾。被迫調低了10%的房價。

目前,北京上海等一線城市的房價,正在經歷有量變到質變的過程,之前是價穩量跌,現在價格也快挺不住了,之前瘋漲的帶學區性質的房子,由於多校區劃片已經出現暴跌和成交困難。如今這種趨勢開始向其他的高端住宅蔓延,總價越高越難賣。老破小到基本堅挺。而跟一些房產中介聊天,也發現了態度的明顯轉變,之前是完全站在房東立場嚇唬購房人,再不買房價就飛了。現在則開始主動跟房東討價還價,用它們的話說,現在賣房相當困難,一個門店一個月都未必賣出一套。而購房市場不景氣,租房市場同樣不好,所以現在收入成了重要問題。很多門店雖然還沒有關門,但中介人員已經開始離職。

之前大家一見面聊天,都是你買沒買房,房價還會不會漲,現在見面,都在說你們家那跌了多少,我們這邊跌了多少。畫風已經完全變了。那麼我們不妨來盤點一下,高房價的基礎是否還存在。

首先,金融因素,貨幣供應量來看,2008-2009年最高,M2超過20%,直奔30%,大量的貨幣無錨印鈔,形成了洪水猛獸,索性那幾年人民幣升值,所以沒造成大規模財富外流。在2008年之後,中國樓市直接金融化,貨幣政策寬鬆,樓市就漲,貨幣政策緊縮樓市就調整。但之前貨幣政策再怎麼緊縮,貨幣供應M2也沒低於10%,而現在這個指標被打破了,而且美國也加息了,這是最大的變化,之前我們還能靠無錨印鈔,現在已經不行了,只要寬鬆,經濟還沒起來,你發現外匯已經壓力大了。所以可以預見的是,未來幾年,金融絕不會放鬆甚至越來越緊,最近連出海並購比較多的民營企業都被銀行查了,足協連買外援的錢都要限制,可見現在已經草木皆兵,防患外匯風險,已經上升到了新的高度。沒有金融槓桿推動,誰買的起動輒幾百上千萬的房子呢?股市去槓桿,價格暴跌,樓市去槓桿,想長期穩住價格的可能性並不大,只是目前通過限制交易,暫時讓他冷卻一段而已。但這種穩定,可能撐不過明年。價格向下調整的壓力,比想像中的要大。

其次,政府因素,今年因城施策,各地政府態度迥異,從城市的角度來講,北京上海做出了非常好的表率,高壓調控,把能夠用的政策全部加碼上去,不降房價誓不罷休。而其他地方,特別是三四線城市態度明顯曖昧,希望讓房價再飛一會,好把多年的庫存去掉,然後順便多賣幾塊地。所以也正是因為因城施策,讓之前多年形成的只有一線上漲出現逆轉,很多三四線城市可以說10幾年來,從沒見過這麼猛的房價上漲。之前一說高房價就是北上廣深,事不關己高高掛起,現在終於漲到了家門口,這是他們第一次感受。所以反應比較強烈。所以這個因素目前只存在於三線,而這個因素還會繼續推動這些地方的房價上漲,直到庫存去掉,地賣掉為止。那麼這些地方是否有購買力呢?其實購買力來自於兩點,一個是貨幣化安置,另一個就是一線城市打工的子女,一線城市限購,才給了這些地方漲價的機會。我身邊不少人都是,北京上海買不起了,也不讓買了,擔心錢會貶值,所以回老家買了好幾套。

第三,債務因素。去年其實我們就做了一件事,把全世界最高的非金融企業槓桿降下來,然後加到居民身上,但加著加著發現有問題了,非金融企業槓桿壓根沒降多少,居民的槓桿倒是快速上漲。甚至已經超出了警戒線,比如廈門居民槓桿已經97%,超過了美國次貸的水平,杭州也達到了71%,美國次貸危機大家都知道,是由於大量的槓桿產生了棄房斷供引起的金融機構連環倒塌,那麼我們居民槓桿率這麼高,這兩個城市房價一旦掉頭向下,是否也會出現大面積棄房斷供呢?這個真得格外留神。所以,房價越熱點的城市,其實爆發金融危機的可能性也就越高。這點北京上海看到了,廈門杭州南京合肥等目前領會還不深刻。

第四,經濟因素,從全世界來看,房價是長期上漲的,但房價的長期上漲,跟居民收入的增長基本正相關,也就是說老百姓的收入漲了,所以推動房價漲了,而老百姓的收入主要來源於經濟活力的提升。一個經濟不斷髮展的地方,房價是可以長期上漲的。這也是一種良性的增長,但大家可以算算,15年來你的收入增長了多少,房價又漲了多少。絕大多數地區的房價嚴重超過了收入的漲幅,而多增加的這部分其實就是泡沫,而這幾年甚至有些製造業城市,因為這樣或那樣的原因,經濟是減速的。比如東北經濟減速甚至出現了衰退,哈爾濱,瀋陽房價還大漲,這就更加不合理。事出古怪必有妖,沒有產業支撐的炒房,基本就是純炒作。你買進來很容易,問題是幾年後你還能賣給誰?

第五,需求因素,大家想的挺好,多買套房,然後用房養老,說白了就是你想通過房子的漲價,像上一代人剝削我們一樣,剝削下一代的年輕人。但你確定下一代人還需要房子嗎?獨生子女讓我們這代人可能通過繼承,就有3套左右的房子,下一代人手上的房子只會更多,而且可能越來越多。所以從這個趨勢看,租房應該越來越便宜,而炒房的基礎越來越薄弱。至於農民進城,農民越來越老了,隨著三四線的暴漲,還有多少農民進的了城呢?都說我們特殊的土地制度,是推升高房價的原因,那麼同樣的土地制度,也是限制我們城鎮化的最主要原因,農民不能夠通過土地得到錢,他拿什麼進城?


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