黑手依在何談安居?四方博奕講述樓市真相(圖)


自從去年底開始中共政府樓市管控以來,總會看到媒體報導哪價格瘋漲,尤其是一二線城市,再後來就變成政府各種嚴厲調控,規範租賃市場,大力發展租售並舉等,三四線房價出現分化。再後來,7月統計局數據顯示,全國的新建商品住宅和二手房房價似乎都控制住了。
中國大陸房價目前是一種畸形的管控。(圖片來源:Getty Images)

【看中國2017年8月24日訊】自從去年底開始中共政府樓市管控以來,總會看到媒體報導哪價格瘋漲,尤其是一二線城市,再後來就變成政府各種嚴厲調控,規範租賃市場,大力發展租售並舉等,三四線房價出現分化。再後來,7月統計局數據顯示,全國的新建商品住宅和二手房房價似乎都控制住了。

事實真的如此嗎?事實上房價目前已經管控住了,但是一種畸形的管控,並不能長久。除非把住宅用地大幅增加,公共資源均衡,租賃市場大力發展,房價才會有穩定預期。

近期,多城明確要將房價調控到今年年初左右的水平,所以地方政府對房企備案價有要求,如果超過一定限額,都不可以備案銷售。

然而對於房企來說,土地成本在增加,卻要降低銷售收入,這明顯不合情理。所以一些市場亂象諸如「雙合同」之類應運而生。可是包括各種「雙合同」「政府限價」的存在,讓很多人都認為新建商品住宅是一個價格極度扭曲的市場,不具有參考意義,二手房因為管控較少被認為有代表意義,可是又懷疑「統計局數據失真」,房價真實情況陷入了一個怪圈。

而在房地產這個市場裡,有四個利益相關群體:政府、房企、購房者、中介。

政府:地方政府和房價最直接的關係在於土地出讓金收入。而眾所周知,土地出讓金佔據地方政府財政收入的絕大部分,所以截止到目前為止,地方政府在大環境下,還是依賴土地出讓金收入的。

所以這又陷入了一個怪圈,地方政府沒有錢,又要減少自己的經濟來源。

房企:賣出的房子對房企來說是收入,而對購房者來說,則是滿足或改善生活所必須的成本,而房企一般會對樓市冷暖最先感受到,而衡量房企態度的便是「房地產開發投資增速」,數據顯示,今年1-7月,全國房地產開發投資59,761億元(人民幣,下同),同比名義增長7.9%,增速自1-4月以來連續第三個月回落。不過同期房地產開發企業土地購置面積和土地成交款均出現快速增長。

不過需要注意的是,房企的融資方式——債券、股權、海外、銀行委外等借錢方式均被封堵。近期一些市場亂象可以看出,比如在一些城市,房企開盤僅去通知首付六成之上的購房者,可以看出一定程度上房企面臨緊張的資金壓力,他們迫切需要現金。

而在房企瘋狂拿地,現金流又不能及時回籠的前提下,房企會不會面臨資金鏈斷裂的風險?

購房者:購房者決定了對樓市的需求。不容置疑的是,房價短期甚至中長期上漲預期仍在,只不過有沒有錢,買不買得起,什麼時候合適買。而影響購房需求因素的就五樣:信貸、人口、收入、棚改貨幣化和公共資源。

所以對於購房需求來看,五大因素博弈,誰贏誰輸?

中介:中介是很特殊的一類群體。現有跡象來看,中介並沒有往年收益高。而首付貸的提高,讓很多有購房需求的人買不起房,這類有購房需求的大多是「首改、再改、換房成為‘新主力需求’」,總有人會疑惑,房價是中介炒上去的嗎?

中介手裡掌握著全市最全的號碼,擁有最全的信息,他的存在就是為瞭解決信息不對稱的問題。中介的生存境況和房價息息相關。所以中介有動力去煽動房價上漲。

而近期觀看中介的動態,似乎中介沉默了許多。根據北京房地產中介行業的數據估算,北京10萬中介經紀人中,大約已有20%離開。經紀人離職背後,實則是中介門店布局收縮。而門店緊縮的背後,則是樓市成交量的萎靡。

所以最不想看到的情況就是,在各種調控政策下,房價還是陷入上漲的「死循環」。

目前來看,房價已經管控住了,可是四方利益相關體的博弈仍在,如果幾個怪圈可以打破,住宅用地供給真是大幅增加了,房子才真的會有穩定預期。


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