未來中國房地產政策會有多少變化?(圖)

2018-03-04 08:00 作者: 易憲容

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房地產市場的炒作由2016年的少數熱點城市轉移到2017年全中國的絕大多數三四線城市。
房地產市場的炒作由2016年的少數熱點城市轉移到2017年的三四線城市(圖片來源:Getty Images)

【看中國2018年3月4日訊】「兩會」已召開,「兩會」上不僅中國政府部門官員會有重大的人事調整,而且中國高層的政府工作報告根據十九大報告的精神將對今年及未來幾年的經濟工作進行具體的安排及全面的部署。對於當前中國的經濟工作,儘管中國政府在各種場所盡量少提及房地產市場的問題,以此從表面上淡化房地產市場,但實際上,無論是中央政府還是地方政府只是多做少說,仍然把房地產市場作為經濟增長的最大動力,仍然是在千方百計地想辦法如何維持房價穩定及房價小幅上漲,因為只有這樣才能保持房地產市場的繁榮。

所以,今年的政府工作報告中就房地產市場的政策基本上在十九大報告的原則上不會有多大的改變,只不過更為具體化並落實而已。十九大報告對住房市場的基本原則是,「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度,讓全體人民住有所居。」其原則就是肯定住房的消費性,要求增加住房供應來改善當前居民的居住條件。

就這個原則來說,要解決及改善城市居住的居住條件問題,房地產市場最為核心的問題就是要從多個方面來增加住房供應。而增加住房的供應:一是讓地方政府增加土地的供應,以此來加快商品房開發速度,增加商品住房的供應;二是建立起多渠道的住房保障體系,比如棚戶區的改造、各類保障性住房建設增加;三是增加租賃性住房建造,建立起租售並舉的住房制度等。所以,在今年的中國政府工作報告中,會對這些方面具體落實,出臺的房地產政策更多是會放在增加住房供應的各種途徑及方式上。不過,所有的房地產政策如果不是回歸到「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」上來,那麼中國政府的房地產市場政策要達到讓中國房地產市場回到健康持續發展的軌道上來是不可能的。無論是增加住房供應和大力發展中國住房租賃市場,還是增加保障性住房建造等都是如此。

這一輪中國房地產市場調控已經近兩年了,2016年房地產市場調控,不少地方政府都是藉著房地產市場政策調控,很多城市都是採取了一系列的飢餓營銷策略,從而讓2016年中國房地產市場出現了爆炸式的增長,全面住房銷售面積及銷售總金額都創歷史記錄,很多城市房價都出現瘋狂上漲。面對2016年房地產市場的瘋狂,2017年出臺的房地產市場政策,在行政上無所不用其極,中國媒體一直在大力宣傳這些政策是史上最嚴厲的房地產調控政策。但這些房地產調控政策的結果是,2017年,商品房銷售面積17億平方米,同比增長7.7%;商品房銷售額達13.4萬億元,同比增長13.7%。這兩個數據還在創歷史記錄,因為整個2017年全國的房價除了個別城市有些許下跌之外,絕大多數城市的房價都在上漲。只要房價在上漲,房地產市場投機炒作就不會停止,只不過房地產市場的炒作由2016年的少數熱點城市轉移到了2017年全國的絕大多數三四線城市。

但是,要「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」,或讓中國房地產市場回歸到居住的功能上來,如果房地產調控政策只是讓房價所謂企穩,或讓房價上漲幅度減小,以及增加更多的住房供應,能夠達到這個目標嗎?可以說,就當前中國各城市的房價而言,其價格之高,已經世人皆知的事實。特別是一線城市,如北京、上海、深圳等城市的房價過高,更是已經無法用一般的房價收入比、房價租金比、及住房絕對價格等標準來衡量了。這些城市的房價高得離譜早就是不爭的事實。如果這些城市的房價還是要企穩而不是下調,那麼這些城市的房價與居民消費性居住根本就沒有一點關係。這些城市再來增加什麼花裡胡哨的住房供應,這些城市房地產市場還是一個投機炒作的市場而不是這一個以居住為主導的市場。在這種情況下,這些城市已經積累了多年、吹得巨大的房地產泡沫根本就無法擠破,中國金融體系的風險仍然存在。但是,對於任何資產來說,只要把其泡沫吹得巨大,要想不讓它破滅,或打破市場的法則,幾乎是不可能。中國這個巨大的房地產泡沫破滅只不過是時間而已。所以,這些城市的房價企穩,房地產市場的金融風險並沒有釋放,而是在積累。對此,中國政府不知道看清楚了沒有。

還有,要「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」,目前中國政府的政策及市場的理解是,只要購買的是第一套住房,或購買的是改善性住房,就是住房消費而不是住房炒作。但實際上,購買的住房是消費還是炒作,並不在於購買住房的多少,更不在於購買的住房是否是第一套住房,而在於購買住房之後,目的是用於自己居住,還是用於再次交易謀利。但是,由於各地方中國政府為了發展和繁榮當地房地產市場,會對本來就存在嚴重缺陷的房地產稅收政策或規避,或是對規避者視而不見(比如中國住房交易中陰陽合同盛行)。所以,在對住房的消費及住房的投資沒有嚴重界定清楚的情況下,住房交易稅過低,住房持有稅為零的條件下,購買一套住房同樣可以用於投機炒作,更不用購買兩套以上的住房了。再加中國住房信息不進行全國聯網,許多居民在不同的城市都購買持有一套住房,那麼,在這種情況下,中國住房市場豈能會回歸到居住功能而不進行炒作呢?可以說,在這樣的一個市場,只要房價還在上漲,住房投資炒作者就會利用銀行信貸到全國各地炒作住房,這也是2017年房地產市場還在創歷史繁榮的關鍵所在。中國政府以為「因城施策」的房地產調控效果不錯,但實際上其積聚的風險可能會越來越高。

2018年1月份,中國房地產市場的數據還沒有出來,但有幾個方面可以表明,前兩年房地產市場創歷史記錄的繁榮還有繼續。一是2018年1月份住戶的信貸增長達9016億元,增加幅度達到20%以上,而個人的住房貸款基本上會進入房地產市場;二是中國一些最有影響的房地產開發商的住房銷售成倍增長;三是2018年1月份,50個大熱點城市賣地金額高達3773.6億元,同比上漲73%。四是2018年1月份70個大中城市多數城市的房價還在上漲,無論是從同比看還是從環比看都是如此。這些看上去好看,但實際上可能是由地方政府住房管理部門所操縱的數據。還有,如果從這些房價數據上漲時可以是10%以上,而下跌時只是0.1%-0.3%,更是會感覺這些房價數據在操縱可笑。

可以說,2018年中國的房地產市場走勢,最為核心的概念還在於整體的房價是在上漲還是在下跌。如果全中國的房價還是如2017年那樣普遍地上漲(目前的情況是這樣),那麼住房投資者就會利用銀行的貸款進入房地產市場。對於一個只是口頭上認為住房是消費品不可炒作,但實際上不採取嚴格的稅收政策把住房的消費與投機進行區分的房地產調控,最後的結果這個房地產市場肯定會成為以投資炒作為主導的市場。在這個以投機炒作為主導的房地產市場,並不在於居民購買住房多少,一套還是二套,或更多套,而是在於他們購買住房的目標不是自己居住,而是在於價格上漲之後讓住房交易出去賺錢。目前這種觀念不僅城市居民會這樣做,農村的居民,特別是長期在城市打工的居民也開始這樣做。而投機炒作者是否進入房地產市場的關鍵就在於房價還在上漲。所以,只要今年中國房價還在普遍上漲,就會有更多的住房投機炒作者湧入房地產市場,中國政府增加再多的住房供給及建立租賃市場能夠起到作用都是十分有限。比如,在香港,其租賃市場十分發達,這幾年住房供給成倍的增加,但在房價上漲時怎麼樣也無法滿足大量投機炒作者湧入市場的需求。當前中國的情況也是如此。

還有,為了遏制房地產投機炒作,當前中國居民最為關注的是房地產稅會不會在這次「兩會」納入立法程序。但是,我們應該注意的是,對於用稅收政策遏制房地產投機炒作,其稅收政策是多方面的,並非僅是目前大家所關注的房地產稅。比如,目前加拿大溫哥華和多倫多政府為了遏制房地產投機炒作,一是增加外國購買住房者20%交易稅;二是設立2%住房投機炒作稅(通過住房空置及家庭在稅務部門納稅情況來確定);三是增加300萬以上住房交易稅,由0.5%上升到3%;四是對住房按揭貸款者進行嚴格的壓力測試,使得貸款者貸款額度全面降低。再加上現有的住房交易稅、住房交易所得稅及房地產稅等。所以,這些政策出臺,手起刀落,房價立即向下調整。所以,僅是希望房地產稅來遏制房地產投機炒作是不可能的。遏制房地產投機炒作的稅收政策是多方面的。

可以說,今年「兩會」後,中國房地產政策基本上會在十九大報告的框架上進行落實與部署,不會有太多新的內容。即使是把房地產稅納入立法議程,不僅該法律在什麼時候完成還得打一個大問號,而且如果房地產稅不是一種公平公正的稅收政策,它能夠起到作用也可能會十分有限。市場對此不用有太多期許。最為關鍵的問題是能否用多種稅收政策對住房購買消費及投機進行嚴格區分。



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