中國的高房價何時了?(圖)

2018-04-25 08:58 作者: 易憲容

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中國是世界房價最高的地方,這已經是世人的共識。無論是從房價收入比、房價租金比,還是實際的房價水平,從上述哪一個指標來看,都是如此。不少人會說,中國人有錢,中國的經濟增長又這樣快,房價豈能不上漲?房價豈能不是世界最高的地方呢?但是,如果我們到一些邊遠農村去看看,到一些三四線城市去看看,絕大多數人的生活與發達國家農村及三四線城市的居民相比有天壤之別,中國這些有能力承接這種房價嗎?
中國是世界房價最高的地方,這是世人的共識。(圖片來源:Fotolia)

【看中國2018年4月25日訊】中國是世界房價最高的地方,這已經是世人的共識。無論是從房價收入比、房價租金比,還是實際的房價水平,從上述哪一個指標來看,都是如此。不少人會說,中國人有錢,中國的經濟增長又這樣快,房價豈能不上漲?房價豈能不是世界最高的地方呢?但是,如果我們到一些邊遠農村去看看,到一些三四線城市去看看,絕大多數人的生活與發達國家農村及三四線城市的居民相比有天壤之別,中國這些有能力承接這種房價嗎?

中國的房價之所以如此之高,最為重要原因,並非是國內居民如何有錢,而完全是銀行信貸過度擴張的結果。由中國社科院發表的《中國住房發展報告(2017-2018)》顯示,截至2016年底,中國居民購買住房抵押率升至50%,已經接近美國2008金融危機爆發前的水平。

此外,如以居民槓桿率來看,在這幾年同樣快速上升,居民槓桿率是指居民部門債務佔GDP的比重。1996年中國居民槓桿率只有3%,2008年也僅為18%,但是自2008年以來中國居民槓桿率開始呈現快速增長,短短6年時間裏翻了一倍,達到36.4%;2017年三季度居民槓桿率更已經高達48.6%。

完全用信用過度擴張推高的房價,或用信用過度擴張把中國的房價推到世界房價的山頂上,對中國的經濟來說,對中國的金融市場來說,肯定存在著巨大的風險。這就是為何中央政府要求遏制房價瘋狂上漲、要求房地產市場回歸到本原、出臺一系列房地產調控政策的根本所在。

這一輪的房地產市場調控,是出臺了不少政策,但是中國的高房價並沒有因為這些調控政策的出臺而下跌,反之還在不斷地上漲。無論是熱點城市,還是三四線城市都是如此。從剛公布的2018年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況來說,新住宅市場,從環比看,銷售價格下降的城市有10個,上漲的城市有55個,持平的城市有5個。最高漲幅為2.1%,最低為下降0.4%。從同比看,銷售價格下降的城市有10個,上漲的城市有60個。最高漲幅為12.3%,最低為下降2.3%。

從上述數據來說,儘管無論是環比,還是同比,全國房價總體上還是在上漲的,但也有些城市的房價還是在下跌,下跌的城市還有10個呢。不過,這只是表象。最為關鍵的問題還在於,一是如果以2015年為基數,全國70個大中城市房價下跌只有一個,下跌的幅度也只有0.3,而其它69個城市的房價都是上漲的。而且上漲20%以上的城市有23%,上漲30%以上的城市有11個,上漲40%以上的城市有5個。漲幅最大的廈門達50.9%。

二是3月份房價同比下跌的城市10個,其下跌的幅度最大的也只有深圳2.3%,其他城市下跌的幅度都0.1-0.4%區間。如果按照這樣的房價調整水平,那些房價漲幅很大的城市,房價要回到理性,肯定是猴年馬月的事情。比如,合肥的房價,與2015年相比上漲了48.0%,而3月份房價同比只下跌0.4%。按照這樣的房價調整速度,十年也只能調整4%。

三是目前不少城市給出的房價同比及環比下跌零點多少,實際上存在政府操縱的疑問。因為,目前不少住房交易合同的網簽,看上去是市場公開信息,但實際上陰陽合同十分盛行。二手房陰陽合同是一種普遍現象,一手房交易也是如此。為了規避問責,地方政府同樣會無所不用其極。也就是說,實際上全國70個大中城市新房價格上漲城市可能比公布的要多。

還有,從二手住房銷售價格變動的情況來看,從環比看,銷售價格下降的城市有7個,上漲的城市有59個,持平的城市有4個。最高漲幅為2.1%,最低為下降0.6%。從同比看,銷售價格下降的城市有7個,上漲的城市有63個。最高漲幅為13.8%,最低為下降6.8%。

也就是說,二手住房的價格,70個大中城市下跌的城市更少,無論是同比還是環比都如此。而且同比價格上漲最高烏魯木齊漲幅達13.8%,下跌幅度最大的北京達6.8%。但是大家要注意,在目前國內的二手房市場,為了避稅,住房交易基本上都以陰陽合同方式進行。如果政府的房價統計指標是以網簽的價格來計算,那麼其房價變化至少會相差幾個百分點。所以,就全國的情況來看,房價下跌的城市可能會比公布的數字還要少。

還有,在這一輪房地產調控出臺前,那些房價飈升的熱點城市,儘管媒體都說出臺的政策是歷史上最嚴厲的,但是可以看到,最嚴厲的調控政策,除了深圳的房價出現同比與環比都下跌之外,其他熱點城市的價格還在上漲,即使下跌也是在百分比小數點以下的區間。而這樣的下跌有可能是統計上的誤差,或可能是地方政府人為操縱的數據。

也就是說,中國的高房價並沒有因為出臺房地產調控政策有所收斂,反之絕大多數城市的房價還在上漲。即使有些早幾年房價瘋狂上漲的城市,出現所謂同比及環比下跌,但這些下跌幅度都是在百分比小數點以下的區間。在這樣一種下跌的區間,是真實的房價下跌,還是統計上的誤差,及地方政府人為操縱呢,只有天知道。中國的高房價何時了,這將永遠是中國經濟生活的痛及風險。



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