中國三四線城市房地產火熱能夠持續多久?(圖)

2018-03-07 08:29 作者: 易憲容

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但是中國三四線的房地產市場則不是這樣。政府所說的房地產去庫存,不僅讓當地的房價越在上漲,也讓房地產開發商生產的住房越來越多。可以說,在三四線城市,只要房價在上漲,地方政府就有無限多的土地拍賣出來,也有無限多的住房生產出來。我2017年到了許多三四線城市,基本情況就是如此。市場法則在中國失靈。
三四線城市樓市的火熱導致銷售面積及銷售金額創歷史記錄。(圖片來源:Getty Images)

【看中國2018年3月7日訊】在2017年初我就指出,根據當時的房地產政策,2016年一線二線城市房地產火熱很快就會蔓延到三四線城市,而且實際的情況比預期還要好,2017年不少城市的房地產市場,不僅在於火熱,而且是火爆。比如2017年的海南、廣西與昆明等都是如此。

正因為三四線城市的房地產市場的火熱,這不僅讓2017年國內房地產銷售面積及銷售金額都在創歷史記錄,佔國內GDP的比重全面上升,也讓政府根本上就不用擔心中國GDP穩定增長。2017年,全國房地產銷售金額達到13.37萬億元(人民幣,下同),佔GDP比例高達16.3%,比2015年提升了3.62個百分點。還有,從全國住房銷售面積來看,2017年的銷售面積主要是三四線城市貢獻的。

比如以北上廣深為主的一線城市住房成交面積佔比自2016年以來持續下滑,從2016年的5%降至2017年的2.2%。二線城市銷量也在下滑,易居統計的32個二線城市住房銷售面積比重從36%降至31%,只有三四線城市的銷售面積佔比在持續上升,600個三四線城市的銷售面積佔比從60%上升至67%的歷史高位。這也是為何碧桂園等房地產大型企業其銷售金額由2016年的3000億元上升到2017年的5000億元的關鍵所在。

那麼,2017年三四線城市房地產火熱主要原因是什麼?其中包括了以下幾個方面。一是政府過度寬鬆的貨幣政策刺激2016年一線部分二線城市的房地產市場價格瘋漲的示範效應。因為,2016年一線部分二線城市房地產市場價格瘋狂上漲完全是政府過度信貸擴張政策的結果。當這種過度擴張的信貸政策讓這些城市房價瘋狂上漲政府不得不出臺調控政策對一線部分二線城市的房價上漲進行剎車時,這些過度擴張的信貸政策2017年在三四線城市還在實行。

有了一線城市及部分二線城市的示範,無論是本地的居民,還是在本地在外地工作的居民、本地在外打工的農民工及住房投資炒作者,紛紛地進入三四線城市的房地產市場。在這種情況下,三四線城市的房價逐漸推升,這些城市的房地產繁榮也在這個過程中形成。

二是棚戶區改造貨幣化政策。這種政策一方面是改善城市困難居民居住條件一種重要的手段,也成了拉動三四線城市住房需求的動力。棚戶區改造是2005年在東北開始,後來推廣到全國。2008年至2012年,棚戶區改造開工達1260萬套。2013-2014年新開工棚戶區改造達820萬套。而2015年6月,國務院提出棚改三年計畫,計畫在2015-2017年棚改新開工1800萬套。截至2016年年底,中國已開工改造各類棚戶區住房3287萬套。

到了2017年則計畫新開工600萬套,且2017年5月,國務院再次提出棚改三年攻堅計畫,計畫在2018-2020年棚改新開工1500萬套。2017年年底,又提出2018年計畫新開工棚改580萬套。而棚戶區改造對房地產市場影響的主要政策有兩項政策。即PSL和棚戶區改造貨幣化。PSL即商業銀行向央行抵押優質債券等資產來獲得貸款,再發放給棚戶區改造居民。2016年5月,這筆款項有6459億元,而到了2017年12月,已增至26876億元。也就是說通過PSL,可以盡量保證與棚戶區改造有關的居民獲得購買住房貸款,居民的信貸擴張可順利進行。

而棚戶區改造貨幣化就是指危房改造中產生了大量的拆遷,需要安置住戶,以前的模式是拆房還房。而這次不少城市的棚戶區改造的貨幣化安置,就是拆一套房子,政府直接發錢給拆遷戶,然後去城鎮自己買房。這樣居民的住房被動需求創造了出來。從已有數據可以看到,棚戶區改造改貨幣化安置在近幾年得到了大力推廣,2014年所佔比例才只有9%,而到了2016年則進一步躍升至48.5%,2017年這一比例達到50%,按照計畫,2018-2020年,貨幣化安置比例將達到60%。也就是說,2018-2020年國內棚戶區改造還會加碼,那麼這種棚戶區改造所創造的住房需求仍然是一個重要方面。因為,按照未來三年每年棚戶區改造500萬套,每套80平方米計算,一年建造面積就達到4億平方米,其佔2017年全年住房銷售面積的比重近25%。可以說,如果巨大的被動住房需求的創造,不僅能夠帶動當年房地產市場繁榮,也是推升住房價格上漲的重要力量。

三是隨著一線和部分二線城市的嚴厲調控,這些城市住房銷售全面下降是必然。在這種形勢下,國內絕大多數大型房地產企業也開始轉戰到三四線城市。這些企業轉戰三四線城市不僅帶去了房地產市場各種資源,更是當地房地產市場品質全面提升一股重要力量。住房品質全面提升不僅會導致當地房價全面上漲,也是拉動各種住房需求的一股重要力量。

也就是說,只要這三個因素沒有變化,那麼對房地產開發商及房地產投機炒作者來說,就會認為三四線城市的房地產市場繁榮還會繼續。這也就是為何房地產開發紛紛進入這些城市購買土地關鍵所在。據中國指數研究院數據,2017年,50家代表房企招拍挂拿地金額高達22420.3億元,同比增長74.4%;拿地面積37546.7萬平方米,同比增長81.4%。從拿地結構來看,大型房企的拿地重點正在向三四線城市下沉,去年50家代表房企在三四線城市的拿地面積同比增加145%,樓面價同比增長53.9%。克而瑞數據顯示,2018年首月,銷售金額前50房企的新增土地面積中,三四線城市佔到55%。

而且從中國國家統計局的數據來看,2018年1月份,國內70個大中城市絕大多數城市的房價還在上漲。只要房價還在上漲不僅會吸引住房投資者再進入市場,也吸引房地產開發商到這些房價上漲城市購買土地,以此增加更多住房供應。而政府曾提出的三四線城市「房地產去庫存」完全是一個好玩的概念。因為按照一般的市場法則,如果產品庫存多了,那麼產品持有者或是降低價格出售,或是減少產品供給。

但是中國三四線的房地產市場則不是這樣。政府所說的房地產去庫存,不僅讓當地的房價越在上漲,也讓房地產開發商生產的住房越來越多。可以說,在三四線城市,只要房價在上漲,地方政府就有無限多的土地拍賣出來,也有無限多的住房生產出來。我2017年到了許多三四線城市,基本情況就是如此。市場法則在中國失靈。

但是,中國這場房地產市場火爆繁榮在三四線城市能夠持續下去嗎?只要看看這些城市每個居民手中持有多少套住房,只要看看這些城市居民收入水平對房價承受能力,只要看看這些城市人口等資源淨流出,那麼讓中國房地產市場風險最後落到最為弱勢的三四線居民手中,他們是否能夠走出這些困境應該是不確定的。但願天祐他們!



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