北京的房價真下跌了?原來是彌天大謊!(組圖)

2018-04-21 08:45 作者: 易憲容

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北京的房價,什麼時候真正下跌過?
北京的房價,什麼時候真正下跌過?(圖片來源:Getty Images)

【看中國2018年4月21日訊】這兩天有媒體報導,說什麼「房企四面楚歌:有住宅售價回到兩年前水平」,而舉的幾個例子都是北京的。也就是說,這篇報導,儘管標題上沒有顯示當前房價下跌是在北京,但報導的內容是指北京,即指意味著北京的房價下跌了……

比如,報導稱根據統計數據顯示,自3·26調控以來,北京商辦項目網簽量僅為3589套,較調控前一年成交的67013套,跌幅超九成。而與成交凍結相反,去年北京商辦供應套數突破2萬套,同比增長32%。供多售少,商辦項目庫存激增近三成達45878套,創下4年來最高值。即北京的商辦項目銷售急劇下降,其市場銷售出現了冰凍。如果這個市場銷售出現這樣嚴重的冰凍,那麼其市場交易價格也肯定下跌。比如,房山是北京商辦類項目比較集中的區域,目前有萬科中央城、綠地諾亞方舟等多個項目的商辦產品在售,區域庫存壓力極大。有些商辦項目現在的售價在每平方米3萬元,不到前期產品住房銷售價格七折。

對於這些商辦項目,本來進入市場者是為買之後獲利而來,是一個純粹的投資炒作市場,買為自住的人少之又少。所以,2017年調控政策出臺,不僅嚴格地限制用銀行信貸購買,即完全限制投資者使用銀行融資槓桿,而且限制其住房的功能不能改變,只能商業用。在這種情況下,市場價格上漲預期突然間逆轉,投資者肯定會逃之夭夭,住房銷售立即下降,甚至跌到冰點也是很正常。這就是住房投資市場的一個真實寫照。但是,對於已經進入的投資者及在建商辦項目的房地產開發商來說,他們一定會不甘心,煮熟了的鴨子怎麼飛了,本來出售這些項目可大賺一把的。

他們看到整個北京的商辦項目銷售出現冰點,按照市場法則,降價賣出,逃之為上。因為按照市場邏輯,在這種情況下,房價只能是越來越跌,投資者唯一之路是把損失降到最低為上或止損。但是,這些投資者及房地產開發商根本就不是這樣想,他們還在等北京這些商辦項目最後政策上的鬆綁。也就是說,北京商辦項目說降價銷售,但實際上沒有降下來,市場處於無價無市中。也就是說,這些商辦項目本來就不算為住宅類,是一個小眾的投資炒作市場,而且這個市場銷售是出現了冰凍,但價格也沒有真正的下降,否則,情況不是這樣。

現在再回到北京的住宅市場,其房價真正的下降了嗎?根據媒體的報導,已經扛了整整一年多的一度猶如堅冰的門頭溝房價終於出現鬆動。比如早些時候處在每平方米6萬元以上。不久前,這些項目價格已經下探到了每平方米5萬元出頭了,每平方米降幅在萬元以上。而另外一個項目降幅也達到萬元。而這兩個項目之所以會降價,主要原因就是當初拿地的成本低,前期早就收回了成本。而其他項目之所以不敢降價,都是在前兩年拍下的地王項目,樓面地價基本都迫近每平方米3萬元,降價就意味著損失利潤甚至賠錢。

2017年以來實際公布的北京房價的數據,比「有關領導」說的還要好
2017年以來實際公布的北京房價的數據,比「有關領導」要求的還要好(圖片來源:Getty Images)

這是什麼降價?一是每一個住房項目都是唯一的,都異質性產品。產品不同,如何顯示出其賣出的價是降低價格銷售。二是假定幾個樓盤的全部產品都是同質的、標準化的,但報導所說的價格不是交易價,而是開發商報出銷售價,而沒有買者對價及交易完成的價,那麼這個價同樣作為後一個項目的基準價,意味後一個項目價格是下降了。但是,無論對住房項目的異質性還是對其不是已經成交價格來說,並不意味這些樓盤是降價出售了。還有,說什麼房地產開發商之所以敢降價出售是因為購買土地時的價格低,所以這些房地產開發敢降價出售。這報導同樣把當前房地產市場住房定價邏輯顛倒了。因為,如果中國住房市場是由成本定價,那麼當前中國房價會漲得這樣高嗎?為何房地產開發商就一定不會做虧本生意呢?

其實,按照中國國家統計局所公布的數據,3月份北京的新房市場,其房價與2015年比上漲了34.9%,同比下跌了0.6%,環比上漲了0.1%。因為,在年初時,北京市有領導人早就說過,一定要保證2017年北京市的「房價穩定」,即住房價格環比不上漲,同比有些下行。在領導的這個要求下,2017年以來北京的房價一定會按照這個指示運行。而實際上,公布的數據比領導說的還要好。

同時,從北京市手房的價格來看,3月份所公布的數據是,與2015年相比上漲了46.1%,同比下跌了6.8%,環比下跌了0.2%。也就是說,儘管北京二手房的價格同比及環比都在下跌,甚至同比下跌的幅度快到7%,但是與2015年以來上漲46%以上來說,簡直小巫見大巫,這樣的房價還算下跌?照著這樣的比例算,要讓北京的房價回到2015年前的水平,同樣是猴年馬月的事情。也就是說,在房價如此之高,以投資炒作為主導的北京住房市場,如果房價上漲的預期不改變,想讓北京這個市場的房價真正調整是不可能的。因此,說北京現在的房價下跌了,簡直就是彌天大謊!

所以,北京的房價到底在什麼時候開始鬆動或調整,目前還沒有看到多少跡象。如果北京也出臺如這兩天青島那樣的政策,即購買住房獲得產權證後5年不可銷售,那麼北京市房價下跌的鬆綁或許會開始。購買後的住房5年不可交易,不少投資炒作者肯定會恐慌,並由此改變整個房地產市場價格上漲預期。這才是問題的關鍵所在!



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