恐慌初現:萬科開始絞殺……(組圖)

2018-10-13 09:30 作者: 如松

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萬科,已在主導房地產商大洗牌!
萬科,已在主導房地產行業的大洗牌!(圖片來源:STR/AFP/Getty Images)

【看中國2018年10月13日訊】當今,關係到房地產商生死存亡的問題是什麼?在總體負債率高企(很多地產商的負債率超過了80%)的現狀下,毫無疑問是現金流。

根據海通證券姜超先生的報告,2018年上半年房地產上市公司自由現金流缺口超過1820億。相應的,2018年上半年房地產上市公司籌資現金流高達2145億,同比略有減少321億,房地產企業依靠外部籌資實現現金流的總流入,對融資依賴度增加;同時由於今年上半年企業融資依舊偏緊,融資端的壓力導致不少房地產公司財務費用激增,2018年上半年上市房地產企業財務費用合計268億,同比增長50%。

房地產由預售制度轉為現售制度已經不是傳言,廣東房地產人士也明白地說這是大勢所趨,更有網傳現售制在中山已經開始實錘落地。當轉為現售之後,就會繼續繃緊房地產商的資金鏈。

如今,國內融資偏緊,又由於美聯儲不斷加息,境外融資也是越來越緊,利率提升;同時,上海財經大學高等研究院發布的一份研究報告指出,中國家庭債務已逼近家庭部門能承受的極限,截至2017年,中國家庭債務與可支配收入之比高達107.2%,這意味著韭菜們已經不多了,快割無可割了。從這兩方面繼續擠壓地產商的資金鏈。

地產商的資金鏈在受到多方的擠壓之下,房地產商就將成為囚籠困獸,只能為了資金流而戰鬥。

就在這個時候,房地產龍頭企業萬科開始放出大招,對行業企業開始絞殺。

10月10日,大陸新浪網站有一篇報導:「萬科給房鬧退款100萬?地產界炸鍋了!」,文中給出這樣的信息:前段時間打響樓市降價第一槍的廈門萬科白鷺郡,今天據傳給買貴了的客戶退款了!傳言稱每戶退差不多100萬!

萬科給房鬧每戶退款100萬?
萬科給房鬧每戶退款100萬?(網路圖片)

退款補差價的方式非常粗暴,但簡單有效,買貴的業主只需要和開發商簽訂購房補充協議,取締之前約定的精裝修和贈送的車位等等,相應降價部分約100萬,直接抵償按揭部分。

現在已經不僅有萬科一家這麼做。合肥泰禾院子從20000元降價至15000元,引發早期業主維權,隨後泰禾方面召開媒體會議,回覆稱:老業主可退房再按當前優惠購買,實際也相當於補差價。

這種做法會立即將大量的地產商置於絕境!

有朋友會立即說,如果所有地產商都降價,豈不是都要補差價?市場豈不亂套了?相當於房鬧集體殺豬(殺地產商)?不會的,如果其它地產商考慮降價的時候,可要摸摸腰包,看看能否補得起差價,如果補不了,要麼只能在現在的價位耗著,如果降價,將面對房鬧更猛的攻擊,您瞧著辦吧。估計大多數只能選擇在高價位乾耗,如此以來,萬科就可以順利地通過打折去庫存,擴大自己的市場份額和現金流,但這還只是第一步。
第二步是是什麼哪?人們對錢是最敏感的,終歸沒錢就沒飯吃,同時,所有的賭徒都知道,只要下注,就可能贏也可能虧,大家心裏跟明鏡一樣。當萬科等企業可以補差價的時候,就意味著有人會分擔賭徒的虧損(至少可以彌補部分虧損),市場中所剩不多的韭菜如果要買房會選擇誰家的?當然是萬科的。結果,萬科的市場份額擴大,還可以在今天土地市場很低迷的時期拿地,繼續擴張業務。而其它無法實施同樣做法的企業,只能瞪眼面對客戶的流失,庫存擴大,現金流惡化,最終是倒下的命運。

今天的萬科在用行動註釋「活下去」的含義。
今天的萬科,正在用行動註釋「活下去」的含義……(網路圖片)

預計很多中小房企都將在這輪絞殺中破產,因為它沒能力補差價,也可能乖乖投降被一些大企業兼併。即便全國排位前二十位的房企,如果現在的資金流很緊張、資產負債率很高,只要沒能力進行補差價的活動,最終也很可能是轟然倒塌的命運;即便不會倒閉,也無法像萬科一樣繼續拿地進行快速週轉,就會從排位靠前的位置墜落

萬科在主導大洗牌!實際是絞殺。如果再有排名前五位的地產商跟隨萬科的策略,很可能就演繹成對同行業的大屠殺。


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