【爭鳴】調控放鬆房價會大漲?想多了……(組圖)

2018-12-22 08:30 作者: 子木

手機版 简体 0個留言 打印 特大

【看中國2018年12月22日訊】1 真正的「勇士」

對菏澤的印象,好像還停留在上個世紀:電視裡一個充滿正氣的男聲反覆朗誦:山東菏澤,白癜風消失的地方∼∼∼

第二個印象,肯定是這幾天的菏澤,被媒體稱作勇敢的「寒冬破局者」。與其說是「勇士」,倒不如說是被媒體過度消費的犧牲品。

12月18日,菏澤住建局在官網上偷偷發布了一條樓市解除限售的通知,這個信息源首次被易居小編用機器捕捉到,然後轉手一編:易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,自2016年9月30日開啟新一輪樓市調控以來,菏澤將成為全國第一個取消限售政策的城市!


山東菏澤取消去年樓市調控的相關規定,輿論大嘩…(圖片來源:Andrey/Adobe Stock)

幾乎在同時,全國媒體紛紛響應,立刻傳讀為打響樓市調控鬆綁第一槍!全國購房者陷入焦慮……房價又要漲?

作為一個負責任的樓市研究者,現在不敢跟風,在任何事情確認真相之後才敢撰文解讀,現在對於此事件,下面子木用自己的話來全面解釋一下。

2 生不逢時

菏澤是此輪房地產週期第一個放開調控的城市嗎?

可笑。

都不用翻官網信息源,百度一查也知道,在這輪大週期裡,第一個放開限售的是山西太原!2017年10月,太原市對二手房發布「限售令」,規定取得產權證兩年內的住房不得交易轉讓,2018年7月開始不再要求,但當時重申了限購。

那為什麼太原沒火,菏澤卻火了?用土話來講,這叫「生不逢時」。

太原取消限售是在今年7月份,菏澤取消限售是在12月。而中國樓市主要轉折點準確來說是9月份。7月31日,中央政治局會議強調「堅決遏制房價上漲」的調控精神之後,8月史上最強調控「問責制」出臺,樓市啞火,隨後金九銀十不再,樓市掉頭向下進入寒冬。

所以你就明白了,7月房價漲,任何地方放不放鬆調控都無所謂,因為大家都不關注。但是12月不同,房價好不容易被政策摁住,房價沒跌幾毛錢呢,又要放鬆了,這是幾個意思?

菏澤放鬆信號會不會傳導到其他城市?我們的房價是否又要漲?如果菏澤放鬆調控,那中央「房住不炒」的決心又在哪裡?

一連串的疑問集中爆破了購房者的焦慮情緒,換句話講,中國的房價,真是把人漲怕了……這才是菏澤事件發酵的真正原因。

3 政策鬆動不等於房價上漲

趕得早,不如碰得巧。

菏澤事件後,12月19日廣州住建局發布通知:決定放開公寓買賣限制,允許個人入市購房(之前不允許個人買賣商服物業)。12月19日,珠海媒體爆料,珠海的金灣、斗門兩區放鬆限購調控政策,只需要一年社保就可以購買一套商品住房,雖然沒有正式文件下發,但政府已經默認。緊接著,深圳宣布四大行放鬆購房者首套房房貸利率,北京首套房貸利率也調低了房貸利率,為上浮10%,之前是15%。

近期珠海放鬆購房門檻
近期,珠海也公布了放鬆購房門檻的政策(網路圖片)

一時間,感覺全國樓市迎來了春天……

近日有一位媒體人和我辯論,限售取消,限購放鬆,利率調低……所有新聞都在佐證,「菏澤是中國樓市放鬆調控的第一槍」是完全正確的,你憑什麼說房價不會上漲呢?

我反問他,政策放鬆和房價上漲有必然聯繫嗎?政策放鬆一定會促使房價上漲嗎?他就講不出話來了。

要知道,樓市出調控政策到底為了什麼?

——調穩。

目前經濟下行,而房地產牽連百業,上至鋼鐵水泥建築,下至傢俱家電家裝,為了穩就業,房價會允許下跌太深嗎?目前,房地產業還在深度綁定中國經濟,對GDP的貢獻大概是12%左右,有的地方財政50%多的經濟來源都是房地產,間隙換擋的新經濟還沒有起作用,房價下跌,沒人買房,地方的城鎮化會不會出現斷層?

這就像一個重度吸毒患者站在你面前,你狠心直接沒收煙槍,他可能熬不過一個晚上,如果先把他病情穩定住,循序漸進著治療,也許還能活下去,戒除煙癮。

這些真相不必細講太多,雖然倍感無奈,但是誰都避不開,你站在操盤者的角度思考,就通透很多了。

那麼年關將至,2019年樓市怎麼走?為了讓大家有一個明晰的概念,筆者決定換一種方式為大家預演一下2019年樓市趨勢,做個明白人。

4 驚人的相似

以史為鑒,方能知更替。

從2018年往前推,你會發現,歷史上每當房地產行業各項基本面指標出現下行風險時,就是政策放鬆之日。

查了大量的資料,可以很堅定地告訴大家,2012年和2019年的樓市行情將會一模一樣。

我們先來研究2012、2019年的前夕表現。

2011年第四季度和2018年第四季度是一致的,都是樓市嚴控最強力的階段,房地產各項指標紛紛下行,房銷售面積單月同比增速和百城土地成交價款增速,均首度由正轉負。

國慶期間各大開發商出現新盤降價銷售,業主掀起售樓處維權潮。在一二線城市新房限價的情況下出現折扣優惠,部分城市、區域的去化壓力巨大,房價停漲甚至開始顯著下跌,土地流拍嚴重,財政壓力和穩增長、保就業的壓力再次凸顯。

那麼隨後2012年,樓市進行了怎樣的調整呢?

2012年2月,央行微調房地產信貸政策稱滿足首套房貸款需求,並下調存款準備金率、釋放流動性;3月,首套房貸利率「基準內」定價房地產貸款審批被責令提速;4月,公積金條例修改進入調研期,同期杭州首家房地產公司申請破產;5月,央行再次下調存款準備金率;6月、7月連續降息25個基點。 

隨後,在2012年7月,商品房銷售面積單月同比增速由負轉正。當年12月召開的中央經濟工作會議稱,要繼續堅持房地產市場調控政策不動搖。

是不是熟悉的味道?

一邊堅持樓市調控政策不動搖,一邊開始邊際改善,讓剛需入場拖底樓市:一些城市限價政策取消,一些城市以「引進人才」的名義放鬆限購,部分按揭利率最緊的城市在第四季度悄然下降。

重要的是經濟環境也極度相似,2012年,政府為了降低經濟對房地產的依賴,對沖房地產調控導致房價下滑對經濟的負面影響,也出臺了各種扶持其他行業、扶持民營經濟的政策以及區域振興政策。

然而,2012年即使放鬆了政策調控,房價漲了嗎?並沒有,且一直在冷暖之間悠蕩徘徊。因為大家的房價預期碎了。

所以大家放心,歷史上還沒有出現過一波大漲後又接一波大漲的現象發生。而每次大漲都是像2014年那樣,經過長達一年的「超級寬鬆」促成的。而三四線房價只能由貨幣化棚改促發,而現在中央已經嚴令要求去化週期低於18個月的地區採用實物安置,不會再大漲了。

4 2019年趨勢

所以對於2019年,筆者認為:一線城市由於其具有樓市風向標意義,為了響應調控政策不動搖,調控寬鬆空間不大,會繼續著手建立長效機制。二線城市將很有可能實行有針對性、有分寸的政策寬鬆,大概率會通過人才引進破除限購,將是房地產市場供需博弈的主要戰場。至於三四線城市存在一定的改善住房需求,但由於過去一段時間房價過快上漲疊加未來人口持續淨流出,為了防止房價極速回落,會全線放開政策調控。

順便說一句,根據目前的數據顯示。過去兩年多時間小城市銷售出去的商品住宅和剩餘庫存的總和,是2015年年底商品房庫存的6倍還多。

也就是說,上一波房價週期,小城市房地產銷售變好後,不僅把原來的高庫存消化了,還把新建的很多房子也賣出去了。但是賣出去的庫存並沒有憑空消失,仍是房地產市場的潛在供給,只不過從開發商到了老百姓手裡。對於一個在2014年就供給過剩的市場,當前的過剩狀況是更嚴重的,這個大家想一下。

2019年是一城一策,也是一城一價,「一刀切」的政策方式不再適用,也無法再用了。那麼理性市場下,供需結構緊湊的城市,例如一線城市和熱點二線城市會加速觸底,三四線城市會掉頭陰跌。

至於一二線會不會規模性反彈上漲,這個還得看到時候的經濟形勢如何,畢竟現在老百姓連手機都換不起了。

【免責聲明】看中國登載此文出於傳遞更多信息之目的。本網站對文中陳述、觀點判斷保持中立,不對所包含內容的準確性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保證,亦不構成投資建議。讀者請僅作參考,並自行承擔據此進行相關投資操作而產生的全部責任。


歡迎給您喜歡的作者捐助。您的愛心鼓勵就是對我們媒體的耕耘。 打賞

看完這篇文章您覺得

評論



看中國版權所有 Copyright © 2001 - Kanzhongguo.com All Rights Reserved.