不差錢的地產大佬孫宏斌對於樓市的判斷(圖)

2019-11-08 08:38 作者: 齊俊傑

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孫宏斌 樓市 融創中國
房地產未來會更好更暴利嗎?(圖片來源:Zhao jiankang/Adobe Stock)

【看中國2019年11月8日訊】如果比誰錢多,你可能會想到二馬(馬雲、馬化騰),想到許家印,但是比花錢似乎沒人比的過融創中國的孫宏斌,他150億接了樂視賈躍亭的盤,又數百億接了萬達王健林的盤,然後這幾年又是斥巨資買地,大家覺得孫宏斌的錢似乎花也花不完,要知道融創中國一共市值還不到1800億港元,去年淨利潤很高但也就165億,這與孫宏斌花出去的錢很難匹配。

在別人都收縮的時候,孫宏斌卻到處擴張,難道他認為房地產未來會更好更暴利嗎?最近在民生銀行的不動產金融年會上,孫宏斌談到了他的判斷。

首先,讓人意外的是,他告訴大家,期待放鬆調控,這不太可能。之前幾次預期調控放鬆全都落空了,這就已經是在告訴大家,政策會有定力,錢不能再去房地產,房地產也不能再作為經濟刺激的工具,這輪調控將是一個長期行為,所以國家戰略就是,未來不再讓經濟過度依靠房地產。

其次,這個行業還會保持很多年,16萬億的規模也會繼續,改善型需求還是深入人心的。

第三,增量市場向存量市場過度,之前開發商們一直在搶增量,所以大家日子都挺好過,但是以後,就要習慣於做存量了,日子就該難過了。增量說的是老百姓需要新增住房,開發商也不斷提供新房。而存量就是,大家手上基本都有房了,要改善和換房。

第四,孫宏斌認為,對於開發商而言,一二線城市,和比較好的三線城市,已經沒什麼風險,由於庫存已經基本去掉,現在只要蓋房子出來都能賣的掉。而四五線城市房價翻了一番,供應量太多,風險很大。

第五,現在一些地方,政府的期望也在降低,原來是房價降地價不降,現在是地價也有緩了,未來房價限價是把風險給弄好了,限負債總額讓這個行業的槓桿率降下來了,所以這個行業會更好一點。

第六,未來將是比品牌和服務,以及綜合實力的時候,堅決布局,消費升級,比如文旅,文娛,教育,醫療大健康等行業,5年後行業前5名,將擁有30%的市場,這也就意味著絕大多數小開發商要被併購掉,他認為併購是解決風險的最快方式,對於銀行來說,如果有開發商還不了錢,銀行拍賣可能需要3年,但是並購3-6個月就解決了,所以他也希望銀行,支持他的併購。

從孫宏斌對於地產的判斷來說,他大概的意思就是說,全都發大財的日子已經過去了,未來沒那麼美好,但也沒那麼糟糕,做的好的會贏家通吃,大魚連小魚和蝦米一塊都吃掉了,他這其實也是在赤裸裸的威脅,相當於告訴那些小同行,盡快繳槍不殺。

那麼我們能從孫宏斌的判斷中得到什麼結論呢?

1、調控還會繼續,地產商都已經不抱希望了,那些炒房的和多套房的持有者最好也別抱太大希望。隨著這些地產商們,重新把目光鎖定在一二線城市,未來新房供應還會增加,而新房和二手房基本發生價格倒掛,價格經常能差20-30%,所以這也將拉低周邊二手房的價格。只要新房開盤,周邊二手房就會降價。而且流動性會越來越差,買新房可以全額貸款,而二手房只能地區指導價貸款,還有比較高的稅費,所以對於購房人來說,同等位置顯然新房更划算。

2、現在剛需不多,改善需求越來越多,也就是說基礎增量已經足夠了,而改善需求這個就沒那麼迫切,房價上漲,他們願意換個更大的房子,如果房價下跌,這些改善需求會瞬間消失,所以越大的房子越難脫手。一線樓市的二手房價格可能會持續下降,三四五線城市,已經變得根本賣不掉。急需用錢的,只能降價甩賣。所以這就告訴我們,賣房要趁早,再也不住的房子,你就應該先挂出去,等你真需要用錢了,再往外挂就晚了。

3、未來房價下跌的突破口很可能就在二手房市場,指望開發商降價不太現實,小開發商們,干不下去了,與其降價甩盤,造成樓鬧,還不如乾脆把資產甩賣給大開發商,所以除非大開發商願意降價促銷,比如恆大那樣的,否則新房很難跌的下來,更多的撿漏機會,都會在二手房市場,你要買便宜房,可以多去那種商人住戶很多的小區去轉悠轉悠,有一些急售房,甚至一些法拍房,價格都很低了。有的甚至已經降到了5折起拍,價格已經回到了2015年,只是法拍房有時候不太乾淨,需要你自己提前摸摸底,多去那看看房,找中介和鄰居打聽打聽,至於那種老破小,娃多,狗多,老頭老太太多的小區,就別費那個勁,因為這種小區根本不就不出房,這些人也都有穩定的退休金,所以根本就不會降價的。也沒什麼議價空間。

最後再強調一下我們的觀點,剛需就早買,因為政策不會放鬆,貸款額度越來越緊張,短期房價也說不好,如果不是剛需,但想買來自住,那你就多轉轉,找找那種打折急售的,碰到2015的價格就可以買了,當然這個過程可能需要你狠狠的殺價,只要有足夠的耐心,沒有什麼房子是必須要買的。大不了對方就不同意唄,你又沒什麼損失。

不用太顧及房主的面子,你得想萬一他要是同意了,你就少奮鬥好幾年。這種風險極低,收益無限的事為什麼不敢干呢?有些人去服裝市場買件衣服,敢砍價三分之二,但買房子連講價的勇氣都沒有,老是覺得不可能。你試過了嗎?就自我否定?這就是典型的缺乏自信的表現。從心理就鄙視賣衣服的,而仰視賣房子的。其實生意就是生意,談判沒什麼不同。至於想投資的,還是再等等,房價不回到2012年,沒有什麼房子是值得投資的。


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