中國樓市成交大幅下滑!拐點真的來了嗎?(圖)

2019-11-21 07:50 作者: 齊俊傑

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樓市 住宅 貨幣
最近關於樓市有這麼幾個事值得關注。(圖片來源:Patrick Foto/Adobe Stock)

【看中國2019年11月21日訊】最近,關於樓市有這麼幾個事,值得關注,一個是國家統計局公布了樓市的數據,四個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%,漲幅比上月回落0.3個百分點。其中,北京和廣州分別下降0.2%和0.1%;上海和深圳均上漲0.4%,漲幅比上月分別回落0.1和0.8個百分點。而從70城新房、二手房銷售價格環比漲跌城市數量來看,10月上漲城市數量則持續在減少。

另外一個事,是11月16日,中國央行發布2019年第三季度貨幣政策執行報告,值得注意的是,與第二季度貨幣政策執行報告不同,有關於房地產行業調控的定調上,報告中刪除了「房住不炒」的表述,僅強調了按照「因城施策」的基本原則,落實房地產長效管理機制。這個舉動,也引起了不少市場人士的熱議。到底央行是什麼態度,莫非政策意圖又要開始回暖。

第三個事是昨天晚上,上海傳來消息,房管局發布通知,上海普通住房沿用5年前的標準,也就是說不跟隨深圳調整豪宅標準,豪宅稅也不降。

這三件事挺有意思的,給出了完全不一樣的信號。先說統計數據,跌的城市越來越多,上漲城市越來越少了,有人藉此判斷,樓市拐點出現,但其實這個結論還得不出來,因為很顯然目前的跌幅過小,就像很多人說的是,樓市都是一倍一倍的漲,跌的時候百分之零點幾的跌,這顯然不是一個拐點的樣態,所以目前總體來說,只能算是樓市整體平穩,離真正有效下跌還為時尚早,樓市調控恐怕還要持續?

那麼為什麼,央行又不提房住不炒,而強調因城施策呢?從央行的角度來說,可能也無意再進一步收緊樓市信貸,央行最近先後調低了MLF利率和7天逆回購利率,都是再向市場釋放寬鬆的信號,那麼作為樓市來說,必然也會得到好處,央行再怎麼分類調控,也不太可能再去打壓房貸。頂多也就保持現有的樓市政策不變。所以,我們理解是,央行此次刪除房住不炒,目的肯定不是為了放鬆樓市,但是卻有不再進一步收緊的意圖。這其實肯定也是對房地產構成利好。但還是強調了因城施策,這就表明,有些重點城市,還是保留後手的。

比如北京,上海,深圳,這三個超級一線城市,最近深圳有點飄,他本來就是一線城市中房價反彈最快的,也是人口持續流入,未來房價上漲動力巨大的,在這個時間節點上,他竟然要取消豪宅稅,本意肯定是好的,降低購房人的稅收負擔,但是降稅這個事信號意義過於明現,降稅就代表政府要鼓勵交易,很容易讓人聯想到政府要托市。

所以我們才看到有消息,說政策一出,有賣家就坐地起價。之前我們做評論的時候說,北京上海很可能也跟進這個政策,那樣明年必然產生樓市小陽春,原因有2點,1是確實政策不合理,2是三個城市應該會同氣連枝,否則就會陷深圳於尷尬之中。但沒想到我們錯了,上海還真就沒跟,而北京也回應,沒有普通住宅修改的時間,這就相當於啪啪的打了深圳的臉。把深圳推出去,吸引了所有的火力,未來如果他的房價再漲,這肯定會是一條罪狀。

現在這個時間點,確實各方面都比較曖昧了,房地產本身就是一個讓人又愛又恨的東西,之前我們看到過網上一個段子,說沒有房地產的發展救不了當前,只有房地產的發展保不住長遠,不打擊房地產行業,低收入階層十分憤慨,真打擊房地產行業,高收入階層就會更憤慨,不打擊房地產,高層政府很難受。真打擊房地產基層政府很難受,不打擊房地產,實體經濟半死不活,真把房地產搞死,實體經濟就真沒辦法活了。

你仔細想想還真是這個道理,我們肯定也不能矯枉過正,一棒子把房地產打成三胖子,我們還是要保持他的健康穩定發展,只是這個度比較難以拿捏,有房的和多套房的,都覺得現在樓市跌的太多了,呼籲不要再調控了,而沒房的則還希望樓市繼續跌,至少再跌50%,所以怎麼再這中間找平衡,現在是我們需要做的工作。或者說,之前幾次調控,都是因為收手太早,這個度沒拿捏好,造成了連續的大漲,最終形成泡沫化。這一次我們要有點耐心,既然都已經堅持這麼長時間了,我們不妨再堅持個幾年。至少也要讓樓市價格回到2015年,這樣就相對正常了。

對於個人來說,其實大家已經發現,二手房越來越難賣了,這主要也是為了推動新房銷售,因為新房銷售地方才有稅收,才能賣地,你二手房買賣只是賣家得利,所以會越來越不鼓勵二手房交易,特別是在大城市裡,二手房貸款的比例越來越低。不放開地區指導價,很多上千萬的房子,只能貸款一兩百萬,所以這也就注定,房子這東西的流動性會越來越差,你標價可以很高,很多小區還組織業主群,一起守價,這其實都屬於掩耳盜鈴自欺欺人,你一套都不賣,完全可以挂1個億一平米,但這樣有價值嗎?

只有有人出價,賣出去的價格才是那套房子真實的價格。而現在首付需要的資金越來越多,這其實就已經告訴我們,房子已經不能再作為投資品。未來接盤的會越來越少。特別是高價房,大面積的房子,以後你要急需用錢的時候,可能會跌幅很深。比如我們看到一些法拍平臺,基本都是半價起拍,有的二拍三拍甚至降幅更大。越是總價高的,折扣越大。

所以還是我們的那個觀點,現在能不買房就盡量別買,除了剛需沒辦法,像改善的你可以換租其實根本花不了多少錢,每月1萬塊錢就能解決的事,何必要先交幾百萬首付,還得每月還3-4萬呢?


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