風起於青萍之末 恆大驚人逆轉的背後信號(圖)


恆大 資金 房地產
一時間,恆大的股票和債券價格大幅波動。(圖片來源:Adobe Stock)

【看中國2020年10月3日訊】經歷了過山車一樣的驚心動魄,恆大又一次平穩落地。9月24日,房地產開發商恆大資金鏈斷裂的傳言不脛而走。雖然恆大很快闢謠,但依然是滿城風雨,對沖基金才不會放過這個做空的機會,一時間,股票和債券價格大幅波動。

在普通人的認識裡,風起於青萍之末。

按原來的戰略投資協議,若恆大地產不能在明年1月31日前完成重組,就可能償還1300億戰略投資資金,或提供額外50%的股權補償,這也是近期外界對恆大資金壓力的最大擔憂。

在美銀、德銀、摩根大通、里昂、野村、渣打、瑞銀等十多家國際投行發布看好恆大的分析報告之後,恆大旗下三隻股票9月28日全線暴漲,債券市場也回歸正常。

9月29日,恆大傳出一則大消息,聯手豪華朋友圈,一舉搞定863億資金。在恆大的發展史上,這似乎是有一個既熱血沸騰、又驚心動魄的故事。

當天到場的豪華朋友圈有:蘇寧控股董事長張近東、正威國際董事局主席王文銀、廣田控股董事長葉遠西、嘉寓集團董事長田家玉等戰略投資者高管。

1300億戰略投資中的863億資金,跟恆大地產簽訂補充協議,同意轉為普通股權長期持有,且股權比例保持不變。

最後剩餘的437億戰略投資中,恆大已與155億戰略投資商談完畢,目前正在辦理手續,另外282億戰略投資正在商談中。

也就是說,恆大1300億資金壓力部分消失,明股實債的風險解除了一部分。

資本是最聰明的,大資金更不愚蠢。恆大1300億戰略投資者敢放棄回購的權力,同意轉為普通股權,背後一定有其邏輯。

顯而易見的經濟邏輯有兩個:

1.通過這幾年的合作裡面,所有戰略投資者都分享到了恆大的發展紅利。

2.他們對恆大的經營管理與健康發展高度認可,在衡量了現在贖回和繼續投資的利弊之後,認為未來恆大還會給他們帶來可觀紅利。

簡單來說,過去,恆大讓合作夥伴嘗到了甜頭;未來,恆大可能還能讓合作夥伴嘗到更大的甜頭。

在隱性債務問題上,恆大這次算是吃了個啞巴虧。

熟悉許家印風格的人都知道,以他的風格,絕對不允許此類事件再次出現,絕對不允許有這個隱性風險存在,所以恆大幾乎是對照著資產負債表,全面梳理整頓了一遍。

具備基礎會計知識就知道,債務問題不只是債務問題,還涉及到資產和所有者權益。

降低長期債務風險,要麼降低負債規模,要麼提升所有者權益。要想降低短期債務風險,要麼降低短期負債,要麼提升現金等流動資產規模。

先看一下,恆大最近的一些大動作,是怎麼影響其資產負債表的。

提升現金等流動資產

搶佔「金九銀十」,恆大在全國放出打七折的大招,並且發動全體員工賣房。截至9月24日,累計實現銷售5049億元,同比增長11.4%;銷售回款4521億元,同比增長51.3%。

在行業今年整體承壓的情況下,這樣的銷售和銷售回款數據相當優秀,反映在資產負債表上就是,現金等流動資產規模增加,提升了抗擊短期債務風險能力。

提升所有者權益

9月17日,恆大汽車發布公告稱,擬發行人民幣股份在上海科創板上市,這意味著恆大汽車有望成為第一家科創板上市的新能源車企。

另外,據港交所9月28日披露,中國恆大旗下恆大物業集團有限公司向港交所遞交主板上市申請,華泰國際、UBS、農業國際、建銀國際、中信證券及海通國際為聯席保薦人。

子公司上市,或分拆上市,能夠迅速提升所有者權益,而所有者權益提升了,公司的債務槓桿率也就下降了。

很多公司上市後,為了保持最優槓桿率,即便不缺錢,也會多發些債券。反過來就是,本來債務槓桿率高的企業,一上市,槓桿率就迅速降下來了。

消除或有債務,降低債務規模

9月29日,1300億戰略投資資金轉為普通股,這可以視為或有債務降低,也就是負債減少,同時也提升了所有者權益,一舉兩得。

另外,恆大還一直在減少顯形債務規模,比如截止9月24日,恆大有息負債較3月末下降約534億。這個簡單粗暴,直接降低了債務規模,降低了債務風險。

恆大徹底疏通資產、負債,以及所有者權益等三大會計項目,系統的重整資產負債表,可以基本下個結論:

恆大打了一個漂亮的翻身仗,基本上解除了資金警報。

結語

按照資產負債表分類,恆大幾乎所有動作都指向一個方向:去槓桿。其實,不止是恆大,幾乎中國國內所有房企也都指向這同一個方向。

房地產行業,加上槓桿就是金融業,卸下槓桿就是製造業。

當下大環境是中國全社會槓桿率太高了,企業、政府和居民部門負債達到GDP的250%,在世界100多個國家裡排名前5位,宏觀槓桿率是偏高的。

在中國,政策的影響非常大,判斷政策趨勢,必須有一些基本思路,不能按自己的喜好憑空猜測。

站在政策制定者的角度,系統性風險,只能消化,不能刺破。人為刺破泡沫,危害比泡沫本身更大。如果主動戳破房地產泡沫,房地產商開發貸、政府地方債、居民房貸等等,如此龐大的債務危機爆發,該如何收場?

如果問題是系統性的,懲罰某個個體,沒有太大的意義,因為無非是國家隊接管,債務重組,換個牌子消化債務。換個主人,一切仍會繼續。

針對房地產行業,必須打破土地壟斷、土地財政和地方債務問題,這些問題不解決,針對一兩家房企,根本沒有啥用。真正需要解決的是,背後更深層的財富分配和利益分配,這才是扭曲的根源。

恆大依靠豪華的朋友圈及時把問題解決了,無論從宏觀還是微觀角度看,這都是一件好事兒,否則以恆大的體量,後果真的不敢想像。

看到恆大翻身的同時,也要注意到房地產市場的一個大變化:

未來幾年,房企去槓桿將成為大浪潮,房地產剝離金融屬性,回歸居住屬性,這個將成為今後社會財富分配的主邏輯。



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