此情可待成追憶:該放棄對樓市的幻想了……(圖)

2021-08-09 09:05 作者: 包郵區
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【看中國2021年8月9日訊】2016年,一位清華畢業的80後小夥子組了自己的第一支私募基金。他的「藍海一號」年度收益達到了180%,甩了第二名75個百分點。

要知道,那年上證指數跌了12%。年輕人很快將基金管理規模擴大到20億,但第二年,他的6只產品就走到清盤的邊緣。小夥子決定繼續滿倉加槓桿猛干,還說萬一跌破清盤線,就以自有資金增資:這個錢我們出得起!

兩個月前的一份判決書顯示,由於沒有履行承諾,巨虧的客戶曾衝進他的辦公室,逼他簽下補償協議。

回頭來看,2016年的很多事,都充滿了預言的味道。一位權威人士在官方喉舌上發文,說中國經濟運行不可能是U型,更不可能是V型,而是L型的走勢。這篇訪談可謂字字珠璣,但很多人可能沒意識到信息量到底有多大。

權威人士說中國經濟即使不刺激,速度也跌不到哪裡去;他還說無論是地區、行業還是企業,總有一部分在「二八定律」的分化中得到「八」的好處,還有一部分會嘗到苦頭。最重要的一句話說得也非常淺顯易懂:「樹不能長到天上,高槓桿必然帶來高風險。」

幾個月後,中國樓市迎來新政。先是北京、天津,最大的20多個城市紛紛跟進。很多人十一假期出去玩了一圈,回來後就發現失去購房資格了。

如今,五年過去了。五年,差不多是中國樓市的一個完整週期。中國樓市再次「山雨欲來風滿樓」。北京、杭州、廣州、成都、東莞紛紛出臺調控政策。很多城市還沒從上一輪調控中緩過來,新一輪調控又開始了。

最出人意料、出手最果斷嚴厲的,是京杭大運河兩端的兩個城市。

北京利用大數據,精準地找到了調控政策中的漏洞,迅速打上了補丁。住建委的領導說了個數字:約14%的房屋交易屬於離婚家庭購房。

被看作炒房天堂的杭州,這次也動了真格。8月5日,杭州成了第四個「有戶口也不一定能買房」的城市:要交兩年社保才能買房。官方說,今年前5個月,杭州光引進的大學畢業生就有23萬人。這兩年落戶杭州的50萬年輕人一覺醒來,購房資格就沒有了。

去年,一批「深圳人民」來到杭州,在錢江新城迪凱國際租了400平米江景辦公室,作為他們征戰杭州的指揮所,他們打出的旗號是:買遍杭州!

也許是巧合,後來的未來科技城、奧體板塊的房源接連爆出高價成交。9萬的單價,讓北京人民看了之後都會沉默。他們給杭州人民帶來了抵押貸的知識普及。

差不多同一時間,另一個門派也進軍杭州,提供諮詢、選籌、交易等一攬子服務。他們的邏輯承繼自炒房鼻祖,極度強調信用卡的戰略意義。

過去幾年,各個熱點城市都在忙著搶人落戶,湧進來的,不只是有本碩博畢業生,95年的Tony老師等各行各業的頂尖人才,還有來自全國各地的投資客。他們手中通常握著至少四五張房票,參與一個個網紅樓盤的搖號。

這種代持現象,深圳、上海都先後處理過了,現在在杭州也行不通了。

杭州新的搖號規則,是認籌大於1:10的樓盤,將按照2006年以來的社保月數排序搖號。也就是說,繳納了15年社保的人,才是最有競爭力的。不用說,接下來將誕生一批社保鉅子……

命運的不可捉摸就是這樣,錢和購房資格,總有一個跟不上時代的步伐。杭州政策公布後,大家都在說自己是剛需,是被誤傷的剛需。甚至有網友在微博上問:大學生可以繳納社保嗎?

在這些大學生還沒有學會證明拉格朗日中值定理的時候,先學會了研究購房政策。

在這新一輪調控中,這幾年存在感比較低的廣州也跟進了。廣州黃埔區突然取消了發布591天的人才購房政策,各類非本地戶籍人才除非落戶,否則再想繞開限購政策買房成為不可能了。

和杭州人民一樣,很多人的第一反應是:乜哇?(你在說甚麼?)

還記得兩年前,西安宣布在校大學生可以落戶,廣州冒天下之大不韙,為人才取消了限購政策,提前收到消息的中介們已經更新好了文案:搶房正式開始。

有些事還真被他們說對了。2020年廣州新房網簽十萬套,同比增長27%,廣州市所有區域裡最好賣的就是黃埔了,單盤平均銷售量389套,是白雲區的三倍,越秀區的七倍。

今年疫情有所緩解,黃埔區上半年新房成交量同比增長了七八成。均價也從去年的不到三萬,漲到了現在的三萬四千。更重要的是,廣州對人才的定義門檻並不高,當地工作半年的本科學歷就行。以至於深圳、佛山、珠海等地不少人聞風前往廣州,其中最有代表性的還是某個老牌的炒房團。

朋友說,在黃埔一帶活動的應該是他們的一個分支,在老黃埔、科學城、知識城組織團購,保利、時代、越秀都是標的。團隊的領導者是個小女生,2016年還是一位程序員。

之前每週末,都能看到該炒房團帶著十幾個外地人去看房,尤其在科學城的大壯名城和融創翔龍廣府下了重注。去年年底融創廣府的單價是四萬五,很快又漲到五萬五,到消失在貝殼系統前,77平米戶型總價已來到450左右,單價已經到了六萬。

被他們盯上的科學城,是廣州高新技術發展的示範基地,被譽為「東方的歐洲」,世界五百強跨國公司裡的105家在這投資建廠。

只是時代真的不一樣了,投資買房一旦牽涉到實業,就不是炒房這麼簡單的事了。

在第一輪集中供地中,杭州和北京,兩天都收了1100多億土地出讓金,它們建城兩千年來,從沒有在一天內賺過這麼多錢。

如果按照1.6的係數,未來一兩年時間裏,兩個城市將會有1700多億的資金,再次從C端流向B端。深圳與上海的樓市已經證明,在這場資金輪動遊戲裡,佔儘先機的,還是同時掌握了房票與資金的富人。

筆者說過,很多時候,中國的政策是讓富人更富了一些。分化的,何止是地區、行業和企業呢。

最近,浙江人民去掃路邊的共享單車時,鎖開的同時,還會響起一句親切的聲音:「浙江邀您一起建設共同富裕先行示範區。」但所有人都明白,在資金高度密集的浙江,共同富裕示範區不能變成另外一個樣子。

2016年以來,我們致力於機構去槓桿,在這輪運動中,福晟、泰禾、藍光以及現在的恆大,顯然都沒有仔細研讀當年官方喉舌《人民日報》的那篇訪談。而機構去槓桿之後,接下來就是民間去槓桿了。

還記得中國銀保監會主席郭樹清的話嗎?

——「誰押注房價永遠不會下降,誰最後將付出沈重代價」……

責任編輯:宇真

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