中國樓市:一個季節開門離去……(圖)

2021-09-27 08:30 作者: 獸爺
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劣幣驅逐良幣的中國房地產行業終於要西逝了……
劣幣驅逐良幣的中國房地產行業終於要西逝了……(圖片來源:Adobe Stock)

【看中國2021年9月27日訊】今年九月初,在一次氣氛嚴肅的內部會議上,一家福建開發商宣布要把佛山、廈門、福州、溫州等地的四五個項目賣掉,換現金流。

像幾乎大部分民營房地產公司一樣,他們被債務壓得喘不過氣來。截至今年年中,有950多億有息負債,其中263億一年內到期。

跟隨董事長十多年的集團營銷總經理老陳,悄無聲息被調離去福州。房貸收緊,及各地密集出臺調控政策衝擊下,讓他沒能完成集團半年1100億的銷售目標。

營銷情況還在持續惡化。上半年的第一輪集中供地,民營地產商們還在拚命搶地。但潮水褪去得太快,七月份一過,他們中的很多人,就覺得自己快撐不住了。

一家建築起家的20強房企,最近坐下來分析了所有20強房企的情況。

這家南通房企正面臨巨大的去化和融資壓力。年初時,他們曾定下2500億的銷售目標,現在看應該大概率完不成。融資也不太樂觀,把舊債還給銀行:再借不借給你就不一定了。

冷靜地分析了所有手牌,他們才恢復了點信心。比如表外負債規模一項,民企排前三名的是中梁、新城和陽光城。他們在20強中排名靠後,低於綠地和旭輝,又略高於萬科。最終得出的結論是:應該能穩住局面。

誰能想到,曾經加槓桿猛衝的黑馬房企,有坐下來補習財務知識的一天。

還有另外一家50強的民營房企,前些日子打聽有沒有可能引入國企戰投。他們的一筆美元債即將到期,但7月份的銷售回款下降太快,只有6月份的四分之一。

幫他問了幾家國企。一位國企董事長跟我說,最近兩個月有太多的民營房企過來找合作,但他們決定等到四季度再出手:那時收併購,市場應該哀鴻遍野。

1

樓市是從7月份開始急轉直下的。

克而瑞統計,百強房企有七十家8月份業績同比降低,有26家同比降幅大於30%。

比如中南建設6月份的銷售額是203億元,8月份下降到141億元;新力和花樣年,8月份相較6月,銷售額也都下降了三分之一。

到了「金九銀十」,樓市還是偃旗息鼓。中秋期間,北京、上海、深圳商品住宅成交較去年同期下降了三分之二;二線三線四線城市成交同比下降都在七成左右。

上一輪房企大躍進中冒出來的大黑馬,或多或少都遇到了各自的問題。

開頭說的福建開發商拿著資產包找了幾家國企,待價而沽。相比恆大或者新力,他要幸運很多。上週,保利買了他一個項目,成交價大約為21個小目標。

有了這筆錢,他們終於過了一個小坎。

但這週一上午,新力老闆張園林突然從一個境外投資者群裡退出了。有人認為張老闆準備躺平、逃債,懷疑新力能否兌付10月份到期的2.5億美元債。

於是港股市場罕見的一幕發生了。投資者們用腳投票,讓新力一天時間股價從4元跌到5毛,市值創歷史記錄地蒸發了87%。

總債務兩萬億的恆大,花了半年才做到這件事。新力只花了一天。

著名港股投資人包叔跟我說,他做港股投資已經好幾天了,從沒有遇到過這種情況。上一次港股一天跌80%以上的,還是浙江房企佳源國際。

九月上旬,市場上一度流傳龍湖物業板塊將要收購新力物業,隨後雙方都站出來闢謠,沒聽說過這事。其實新力最開始確實找了龍湖,也找了碧桂園,但他們開價較低,且支付條件有限制,新力卻需要立馬有錢進來。

和龍湖談判失敗後,重慶另一家房企金科「聞風而來」。雙方已經基本談妥,這兩天可能就要公告了。在管面積3200多萬方的新力服務,售價據說:不超過18億港元。

新力投資十億元的便利店生意「有家便利店」,據說也被擺在了貨架上。

沒辦法,暴雷邊緣的新力,很早就找過孫宏斌談收購,但孫沒問價就直接拒絕了。孫宏斌評價過現在的收並購機會。他說,收並購市場目前是不存在的,因為每家企業都有負債上限,並購勢必會導致企業負債總額的上升。甭管你開什麼價,是沒法收並購的:並購進來500億債消化不了,並購1000億債更要死人了。

所以,民營房企這一輪大概率不會再有王健林那樣斷臂求生的機會了。連久經考驗的張生和李生也賣不動項目,賣掉了本來都溜進個人口袋裡的富力物業。

2

2017年,在山東齊魯大廈參加「民營企業學習貫徹全國金融工作會議精神座談會」的許家印,本來不在發言名單上。但會議快結束時,主管領導點名讓皮帶哥談談學習體會。

皮帶哥只好硬著頭皮回答說,2014年至2016年,恆大的收入分別是1300億元、2000億元、3700億元,今年預計將達到5000億元。這種增長是「高負債、高槓桿、高週轉、低成本」的三高一低的發展模式,但今後企業應該轉變為「三低一高」模式:低負債、低成本、低槓桿、高週轉。

據說,主管領導笑著回了一句,恆大過去的模式還應該再加一句:高風險。

「掏心掏肺」的許老闆,似乎並沒有把領導的話聽進去。前幾天,他解釋了恆大今年為什麼會突然崩盤。他說2017年是恆大最輝煌的一年,負債才5000多億,但賬面上現金3000多億,加上全國未售貨值,那時恆大荷包滿滿。

他反思說,如果那一年不搞多元化,停下來減負債,那恆大現在非常有錢。但那一年,他最終選擇了多元化、加大槓桿、大肆擴張:從那一年起,每一年的利息支出就超過了1000億。

四年後,恆大的兩萬億負債像泰山壓頂,嚇壞了所有人。我們以前總問貨幣從哪裡來,到哪裡了。這就是一條路徑。

恆大2017年加槓桿時,同時在沖的,還有很多中小房企。碧桂園和融創的神話,讓他們覺得還有機會複製一遍他們的故事。

他們緊跟著孫宏斌的步伐,衝進二三線城市;他們加槓桿借錢,搞了很大聲勢並購;拷貝著楊國強的合夥人機制,挖來各路江湖術士,用沒有底線的高週轉和加槓桿,蒙眼狂奔,希望成為下一個碧桂園。

為了做大規模,你所知道的任何陽光或者灰色的手段,他們都用上了。合夥人制度,買排名,民間集資……為了給員工打雞血,溫州發家的中梁甚至在辦公室打出橫幅:要麼交業績,要麼交屍體;只要干不死,就往死裡干。

這是一個劣幣驅逐良幣、好公司也走歪的幾年。就連金茂這樣以品質著稱的公司,最近也都出現了大規模的業主維權。

左傳說過,君以此興,必以此亡。他們衝刺的時候,中國供給側改革和大水漫灌帶來的房地產牛市,其實已接近於尾聲。

首富老王當時都開始賣賣賣了。攤煎餅的都開始收縮了,但身處2017年,房地產公司裡都是極度樂觀的情緒。很少有人會預料到,腳下的大地已經開始移動,潮水已經褪去。

2018年過完年,一家2017年銷售額79億的浙江房企,買榜買到了875億,排名甚至壓過了萬達。突然間我覺得,一切都該有個盡頭了。

我當時寫過一篇文章,說人們總是健忘的,忘了這樣的造富傳奇過去幾年看到多少次,最終又是怎麼收場的。

大部分想做黑馬的,都活成一個分母。然後,泰禾在2018年暴雷了;之後的2019年,福晟和華夏幸福沒能熬過去。今年過完年,藍光躺平了,緊接著就是恆大和新力了。

9月15日,中國國家統計局例行發布月度房地產投資銷售數據,發言人也罕見地表態說:一些大型房地產企業生產運營過程中出現了一些困難,對於整個行業發展的影響還需要觀察。

3

9月23日中午12點,是重慶市二輪供地42宗土地的競買報名截止時間。也是在這天中午,重慶市公共資源交易中心發布公告說,其中9宗地塊終止出讓。

主動終止出讓,總比流拍要好看。

一位Top10民營房企總裁說,最近從青島到成都,地方政府都來約談他們,目的只有一個,希望他們參加第二輪集中供地。但各大民營企業們,還是或被迫、或主動在減少拿地。

9月15日,杭州二批次供地中的十宗競品質地塊報名截止,其中九塊報名不達標直接流拍了;同一天,成都9宗出讓地塊全部底價成交,在開拍前夜,成都也宣布,17宗地因故終止出讓。

更早以前,青島70宗地掛牌,19宗地終止出讓,剩下的平均溢價率為1%;濟南二輪供地,終止出讓25宗地,其餘全部底價成交;天津二輪供地終止出讓19宗,其餘2宗流拍,平均溢價率0.6%……

今年一到八月,全國房企土地購置面積同比增速下降了10.2%。

活下去,真的成了今年的行業目標。郁亮在年初萬科內部會議上說,以往的高槓桿、高負債、高庫存不再是財富象徵:反倒會變成危險的信號。

房住不炒。過去20年,承載了中國人財富夢想的最主要載體——房子,現在也已經從無腦買房躺著賺,變成了收益低、流動性差的資產了。

熬過了九月,市場上有傳言四季度金融系統打算放鬆一點融資。現在大家都在拚命保住公募債不違約,等融資窗口。

克而瑞統計,百強房企8月份海外債規模降至一年來最低水平,融資成本環比上漲5個百分點,平均利息為11.39%。

第一輪集中供地之後,濱江老闆戚金興曾表示,濱江能努力做到1-2%的淨利潤水平。濱江是杭州競爭力最強的房企。利潤兩三個點,是什麼動力,逼得房企去借十一個點利息的錢?

最終的融資窗口會不會來,我不知道,但金融紅利是「三道紅線」後消失的。央行對房企負債總額有了嚴格限制,過去借新還舊的套路再也行不通,房企必須要先把舊債還上,才能借新債。

次序一變,世界觀就變了。

前天,有人問美聯儲鮑威爾,美國金融市場會不會受恆大影響。鮑威爾說美國沒有大量直接敞口,中國的主要大銀行也沒有大的敞口,這件事主要會影響全球金融市場的信心。

當恆大危險的信號響徹全球,229個城市的792個在建項目一共204萬業主能依靠的,肯定不是口號喊得震天響的皮帶哥了。

最近,一些有恆大在建項目城市的國企,接到上級命令,讓他們做好接手當地恆大項目的準備。恆大一些地方公司已經停擺了,很多業主買的恆大期房供了兩年,滿心期待等著收房,結果恆大暴雷了。

現在,一些地方政府正想各種辦法,讓各地業主能拿到自己的房子。但有關部門應該是下定了決心。不管花了多大代價,也要讓這個行業破除一條迷信:沒有什麼是大而不倒的。

當然,肯定有人是要付出代價的。

北方馬上入冬了。前幾天,我的朋友水姐推薦了一本書,是村上春樹的《1973年的彈子球》。村上寫,一個季節開門離去,另一季節從另一門口進來。

關門。房間裡另一季節已在椅子上坐下,擦火柴點燃香菸。他開口道,如果有話忘說了,我來聽好了,碰巧也可能把話捎過去。

不不,可以了,人們說,不是什麼大不了的事。

惟獨風聲湧滿四周。不是什麼大不了的事,一個季節死去而已……

責任編輯:宇真

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