中国二线城市开始试探中央调控楼市的底线(图)

原文标题:兰州限购放松!是二线城市试探底线的开始

2018-01-08 10:07 作者: 齐俊杰

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兰州限购放松的消息占据了各大媒体的头条,兰州市发文对部分区域取消限购;继续限购区域则取消限购社保、纳税证明,但同时加码实施限售,需满3年才可交易。这消息一出,马上兰州就坐到了风口浪尖上。
兰州限购放松的消息占据了各大媒体的头条。(图片来源:Getty Images)

【看中国2018年1月8日讯】兰州限购放松的消息占据了各大媒体的头条,兰州市发文对部分区域取消限购;继续限购区域则取消限购社保、纳税证明,但同时加码实施限售,需满3年才可交易。这消息一出,马上兰州就坐到了风口浪尖上。

很多人都在问,这是不是放松限购的第一枪,是不是后面越来越多的城市会逐渐的放松楼市调控。其实这事还真得分开来看。

首先,2018年将是一个人口争夺的元年,全国的人口政策就是促进人口回流,均衡发展,所以一线大城市在收紧人口,控制人口,而有收就得有放,承接一线城市人口的地方就会是二线城市,其实我们去年就看到了武汉,长沙,郑州,西安,成都等城市开始逐渐出台人口落户政策,从而吸引人口吸引产业。各地非常清楚,年轻人口争夺战是一场输不起的战争,这不是说你想不想的问题,你要是不应战,很可能会被别人抢走的你的人口,如果人口被抢走,那么经济就悲催了。正所谓逆水行舟不进则退。

所以人口争夺是各个二线城市的首要任务,楼市调控完全要让位给人口争夺。在发生冲突的时候,肯定要以人口争夺为第一要务。所以,这么来看,我们早就说了,二线城市是今年楼市的最大变数,一些地方会针对外来人口落户出台政策,变相放松限购,甚至是限贷。

其次,去年住建部在部署今年工作中,本身就有去库存的任务,说是在三四线城市去库存,2017年兰州三县六区新增商品房供应面积为753.56万平米,已售182.05万平,2017年新增商品房供应面积库存为571.51万平米,当年去化率24.16%。这么看显然兰州的库存在上升,去化速度明显减弱,所以他来了这两招放松限购,同时加强限售,控制老百姓手里的二手房上市流通,把买房需求都引向新房销售,目的还是去库存。在土地财政问题没有解决之前,也就是房产税出台之前,中国很多地方的楼市根本就走不出限购再到去库存的死循环。

第三,地方政府有意试探调控的底线,每次调控都是这样,一些看起来理由很充分的地方逐渐一点一点的试探,试图拱出一条路来,他往前拱一点,上面没有严厉打压他就得寸进尺,再往前一点,而有一个城市打破了僵局,其他城市也会逐渐跟进,最后限购就全国逐渐松动。

第四,大家都知道我们是看空楼市的,主张调控,但也是反对用限购的方法调控。限购是一种行政权力滥用,损害了市场经济自由,我们之前的楼市调控都用了简单粗暴的限购手段,结果是调控了10年涨了10年,限购就是一场饥饿营销,就是告诉别人无不限购的时候你赶紧买,所以往往限购一打开都有楼市的快速反弹。根本就适得其反,不但控不了房价,反而会让楼市每每暴涨。我们调控应该多从市场手段入手,比如增加供给,多渠道保障刚需,加强租赁市场,用金融上限制贷款,用税费调节,行政限制还是应该少一些。我一直说如果人家全款买房,你限制他干什么,查清楚他的资金来源,管好你的资金渠道。人家自己赚出来的钱就愿意填在房子这个天坑里,帮你去库存你应该高兴才对。

限售也不好,应该用税费调节,持有5年唯一住房免税,越短期卖,名下房子越多,税收比例越高。你有个十套八套房的,个人所得税收你50-80%,也是可以的。这才是市场原则,限购限价限售这种东西应该少一点。刚才说了限购会形成饥饿营销的效果,限价我们也看到了一二手房价格倒挂,大家疯狂抢新房套利,限售会减少二手房供给,也是不利于供需平衡的。

综合来看,应该平淡看待兰州限购放松的事情,未来可能更多的城市打着人口落户的幌子放松调控,特别是去年呼声比较高的那几个城市可能早就坐不住了,本来就没什么产业,居民收入极低,再限购,拿什么支撑高房价?

但是从2018年开始,老百姓也有了更多选择,既然更多城市的落户都开放了,那么他也会开始用脚投票了,房价太高本身也是挤出人口的方式,这里过的不划算,那就到别的城市去看看。人口和产业流出压力,也必然反过来对二线城市的房价造成制约。那些一门心思搞房地产的,没有产业竞争力的城市,终究会被老百姓所抛弃。这些城市有哪些特征呢,其实大家可以自己判断,北上广深杭除外,其他城市中,你们夫妻的家庭收入加在一起15年都买不起90平米房子的,租一年房子回报不到房价2%,基本就属于这类城市了。

放松限购后房价通常要涨!但不会涨很久,这已经不是投资机会了,而是投机机会,但楼市的流动性让这种投机变成无比艰难。拿兰州来说,限购放松只是新房好卖了,但3年限售,你的二手房更难变现了。很可能最后偷鸡不成失去一窝鸡,差价没赚到,倒把自己所有的现金套死在楼市里了。


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