房地产:以交易为中心的思维要彻底变了(图)

2021-10-13 09:35 作者: 包邮区
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【看中国2021年10月13日讯】2005年12月,南京市民辛先生找到顺驰地产经纪常府街店,委托卖掉自己位于良友里的房子。

顺驰的小伙来到辛先生的房子做评估,开口就说这房子只值30万,并提出他们公司可以现金收购这套房子。辛先生等着换房,就答应了。

小伙给了5000块钱后,然后就走了。两天后,小伙就把房子以34.2万元的价格,卖给了另外一位南京市民薛先生。但薛先生付了钱之后也没拿到房,他晚上散步时来到房子前,敲开门后,看到了辛先生夫妻正在吃晚饭。

双方一聊才知道,只有中间商赚差价,这是什么滋味?

顺驰的员工说,2%的中介费根本不是顺驰的利润来源。他们想要的,是倒卖房子的差价。这才是顺驰的第一桶金。

顺驰会将手里的房源排序:收购的房子、签约限时销售的房子、有钥匙的房子、一般代理的房子。在电脑上,这些房子会分别被编号:A、B、C、D。

他们优先推荐的,是右上角标着“A”的房子。

那是顺驰的风光年代,从1994年到2006年,顺驰在土地市场大杀四方,包括在2003年以9.05亿元的“天价”拿下了北京地王。另一方面,他们也不放过二手房市场的一笔笔差价。

如果不是2006年的调控,顺驰倒下,他们或许可以做成一个“完美”的生意闭环。

1

2007年,冯仑的《野蛮生长》出版,这位地产商中的“思想家”试图探讨企业家们的原罪。他本人就是很好的例子,拿过回扣,给官员塞过钱,帮跑路的朋友筹过资,还跟黑社会坐在一起觥筹交错过。

大家都以为《野蛮生长》是一个年代的总结陈词,但没想到,一个更荒蛮的年代才刚刚开始。

2008年11月5日,“4万亿计划”出台 ,十项措施中,影响最大的一条是:取消对商业银行的信贷规模限制。

从那时开始,房地产再也不只是钢筋水泥的游戏,而是钱的游戏。不适应新游戏的潘石屹、王石,很快将被淘汰出局。2009年11月,被分析师们称为“货如轮转、速度致胜”的恒大在香港上市,许家印寂寞如雪,问出了那个问题:如何能留芳百世?

2010年,搜房网在美国上市。没过几年,市值直逼百亿美元。不仅超过了搜狐,超过了新浪,也超过了恒大。为开发商打工的公司,在身价上反超了东家。

当时有人在社交媒体上提问,搜房市值超过恒大意味着什么?下面的回答是:投资互联网的人们该清仓了。

如今看起来非常魔幻的很多事情,当时没有人觉得不对劲。再后来,比恒大更能“货如轮转、速度致胜”的碧桂园成了行业领袖。房地产彻底进入流水线模式:拿地第二天就开工、拿地三个月就开盘,卖地心切的地方政府接受了开发商们的一切要求,不缺地的郊区和县城,建起了大量33层的高层住宅。

卖地成了地方政府的主业,借钱成了开发商的主业,接受一次次洗礼之后,普通人也终于形成共识,房地产是家庭财富之锚。后来,郁亮把这十年称作:黄金年代。

前几天看了一个报告,是贝壳研究院联合空白研究院出的。报告中说,中国的房价上涨不是线性的,而是“爬楼梯式”上涨。他们没说出来的话是,这是人为操纵的。

每一轮调控之后都比上一轮提高到一个新的台阶,这进一步强化了未进入者的焦虑情绪和房价上涨预期。这份报告显示,中国的居民杠杆率,从2015年40%,提升到2020年60%:几乎达到了不可持续的临界点。

前几天,连美国国务卿布林肯都要站出来关心恒大。是不是布林肯先生也买了海花岛的房子?

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贝壳研究院的那份报告说,从1998年房改以来的20余年间,中国一共销售了1.7亿套住房。其中有超过40%的新房:是在过去五年完成的。

过去五年,每1000个城镇人口中,就用16人买过新房。横向对比一下,就知道这个数字多么恐怖:德国历史上最高峰时期,千人购房量也只有5个。中国人几乎是用五年时间,彻底解决了房子的短缺问题。但遗留下的隐患,可能五年也消化不完。

全国最大的五家开发商中,有一家已经爆雷,还有一家的风险也很高;最大的五十家开发商中,至少有十家已经明确发出了预警信息。

每一家开发商背后,都是大批瑟瑟发抖的购房者,买房俨然成了轮盘赌游戏。一个不小心,不仅失去了房子,也失去了毕生积蓄。

房子本来是提供安全感的,没想到却成了恐惧的源头。有人提了一个问题:地方政府一堆负债,开发商也一屁股债。我也一屁股债,钱到哪里去了?

在房价迅速攀升的十几年时间里,很多人被时代的列车抛下了。有房与没房,不是说有没有一个红本本的差距。

C端的杠杆率,领导已经警觉,并提醒大家不要押注房价不会下跌。B端的杠杆率,更是过去一两年里这个行业的最大故事背景。开发商的朋友说:我们每个月需要报备的报表,已经从3张表,变成了6张表。过去的资产负债表、融资表、表外相关负债表,已经不足以让领导放心了,他们还需要知道,房企的主要经营财务指标、流行性监测表、土地监测表。

让领导不放心的,是担心会不断出现下一个恒大。

3

前几个月,长春的两个项目交房吸引了我的注意。他们是伟峰东域和一湖国际,开发商是同一个:伟峰实业。

这个开发商我此前从没听过,两个项目也不是豪宅。让我印象深刻的是,交房时,毛坯房的客厅会整齐地摆一吨沙子,以供业主日后装修方便。如果不够,沙子还是不限量提供的。

卫生间里,防水线、积水点、洗衣机下水点都标得清清楚楚,还送了一个简易马桶。所有人能接触到的墙角,都装了护角;所有的窗户都是铝包木,担心窗户开启后会磕到墙,墙上贴了一块泡沫胶做缓冲。

这些都是很小的细节,每户的成本最多不超过500块,但很容易让人感动。

我特地去搜了一下,这两个项目的合作方,是日本的丸红和三菱地所。世界500强的丸红在中国的项目屈指可数,只进入了上海和长春。

这些年我也看过很多豪宅,但都不如这两个项目给我的震撼大。这些简单的事情,开发商不是做不来,而是没有心思去做。在一个生产驱动型的市场里,最先被抛弃的,就是顾客的体面。虽然不确定这些小细节是不是日本合作方带来的,但看看日本房子的营造和交付标准就知道,我们还有很长的路要走。

买房都战战兢兢,更不用说租房的人了。贝壳找房的报告说,中国的租赁关系极不稳定,他们的监测数据发现,租户的租住周期:平均不足一年。

4

数天前,贝壳“悄悄”更换了slogan,从用了四年的“找房大平台”换成了:让居住更美好。

贝壳近期更换了slogan,从“找房大平台”换成了“让居住更美好”
贝壳近期更换了slogan,从“找房大平台”换成了“让居住更美好”(网络图片)

这意味着 ,以交易为中心的思维,要被彻底改变了。

这些年,贝壳和链家做了很多事情,比如建立楼盘字典、经纪人的职业化、建立规范的流程,他们用技术把房产买卖的流程改造了一遍。房产交易的大部分流程,已经可以在线完成了。

去年,贝壳把ACM杰出科学家、人工智能大牛叶杰平从滴滴挖了过来,来重建自己的AI体系。贝壳在为未来做准备。

过去五年中国房地产发生的事情,美国、日本和德国都发生过;但他们的教训我们并没有学到,他们的弯路中国还要再走一遍。

贝壳的楼盘字典几乎是最详细的房产数据,他们统计发现,北京楼龄20年以上的小区中,超过六成无电梯,16%没有集中供暖,26%无门禁系统。

在前方,还有一波换房潮。美国和德国的已经告诉我们,不缺房子、人口逐步老龄化的国家,房价也不会停止上涨。

前段时间,杭州、深圳的官方二手房平台引起了很多人在讨论:是不是真的需要房产中介。

这个问题,笔者已经写过了。2018年,河南永城让全城的经纪人变成了黑中介,但房价仍然在涨,买房也没有变得容易。大家拍手称快之后,还是要到包装后的茶馆、装修公司、家政公司门店,去找那些能帮他们买卖房子的人……有些自然规律,是没法违背的。

报告算了算,未来五年,新房交易量仍会保持在1300万套左右;未来会有200万房产经纪人,会有800万物业服务人员,他们不会被机器人所取代。

买房是家庭最大的一笔消费,科技再发达,也替代不了人和人之间建立的安全感。

5

我问贝壳的朋友,“让居住更美好”是什么意思?他给我看了一个案例。

2019年,甘肃小伙卯应军从山东回甘肃,他本想考个公务员,但在一个高中同学的鼓励下,成了一个卖房子的经纪人。

入职没多久,疫情来袭。很多事情变得不一样了,包括卖房子。卯应军感觉,放弃考公务员做中介的决定,大概相当于在1949年加入国军。

2020年7月,卯应军接到一个卖房委托,9层的老房子,没有电梯,165万的价格挂了两个月,没人买。降价23万,还是没人买。被逼急的卯应军有了一个大胆的想法:能不能装一部电梯。

装电梯需要全体业主同意,但十几年过去,原来的业主早已散落各地。小卯就对着业主名单,找熟悉的人一个个问,最终联系上了所有业主。

他说服了一楼的业主,又帮忙送了一个月桶装水,感动了七楼的老太太,最终成功取得全部业主同意。就在这个节骨眼上,业主没跟卯应军打招呼,就把房子卖掉了……

被翘单这种事,法国总统马克龙也没招。

几个月忙活装电梯这事,小卯的业绩就垫底了。卯应军开始怀疑人生,忍不住问同事:咱们做的这个事,是不是对的?

想了几天,他还是决定帮大家安电梯。2020年11月,电梯立了起来。

没多久,有两家业主直接把钥匙交给了卯应军,一下就成交了两单。业主们也开始主动帮小卯介绍朋友,有位业主已经给他介绍成了5单生意。

卯应军所在的枔家房产西站店,位于兰州市七里河区,在贝壳找房的平台上,是不起眼的一个小品牌。

有智慧,有人情,有想法,这是我今年听到的最好的一个故事了。

责任编辑:宇真

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