中國房地產業的黑箱作業大揭秘

消費者的頭號投訴目標

重慶新東福花園老總攜款潛逃；北京通天苑發生物管打人事件；深圳萬科遭業主投訴；記者採訪中創物業與業主糾紛被暴打……一時間，房地產「問題風暴」席捲全國，房地產商成了面目猙獰的魔鬼，層出不窮的購房糾紛和質量問題使房地產成了頭號投訴目標。

與此同時，炒地皮、偷工減料、假按揭、價格虛高、虛假廣告、空手套白狼、錢權交易，所有被猛烈抨擊的地產界問題沒有任何改變，面對輿論和業主的抨擊，房地產商幾乎沒有受到任何處罰，毫髮無傷，他們彷彿成了不倒仙翁。究竟是甚麼原因讓他們無所顧忌?是甚麼力量讓他們如此囂張?

月前，筆者與一名資深房地產策劃人李丁(化名)進行一番深入的交談，他這樣告訴筆者：「房地產商有著自己的生存邏輯，並且從房地產在中國興起的那一天就開始了，黑幕層出不窮，生生不息……」

地皮是黑色的

在得到不透露姓名的承諾後，李丁向筆者描述了真實的房地產界。

「我從來」S有在正部v渠道批到」L地皮。﹛v李丁說，」u誰不想央v明正大掙」　實在是弄不到手。」

征地是開發樓盤的第一個環節。按規定，房地產開發商具有相應資質就可以申請地皮，但實際操作卻是另外一回事。

「地皮早就被有關係的醜v瓜分了，他們神通廣大醜v膽大包天。比如幾年前瓷v圳寶安土地分局的一個負賣人(事發後畏罪自殺)，獨自一人就把城區的土地賣光了。」

按照李丁提供的信息，只要賄金及時交上，至於國家的土地出讓金，可以具體問題具體解決。「很多地方制訂了若乾土地優惠政策，至於如何優惠就看官員的臉色。」

他特別提到他所供職的公司有個秘密賬本，裹面記錄了所有見不得人的開銷，「他們的嫖娼費也記在裹面，這些費用我們要列入樓盤開發總成本的。」

權錢交易成了樓盤開發的第一塊基石，由此衍生的地下土地交易市場，「在每個城市都存在，凡是大權在握者基本上都握著幾張緊俏均v文，即使手頭沒有，他也會通過一些渠道弄到手。」

銀行融資的「特殊渠道」

筆者問他：「多少錢可以操作 一個樓盤？」

李丁：「一個號稱總成本1億元的樓盤，開發商實際總成本不超過1000萬元。有背景的人連這1000萬元都可以不用出，他們自有辦法。」

拿到批文後，開發商開始到銀行融資。「我們的成本和外界所瞭解的成本不一樣，對於一個開發商，他們的實際成本主要由兩部分組成，公關費和關係費，二者缺一不可。」其他成本則向銀行貸款。

為了鼓勵投資，國家金融政策曾對屆v地產大幅傾斜，而這種政策傾斜成醜v房地產商投機的最佳途徑。按規定，銀行貸款的前提是開發商前期投入25％的資金，但地產商也有對策。

通常，銀行的人會對開發商進行指點。比如向開發商透露只有銀行內部才知道的「打分制度」，這是對開發商資質認定的一個重要指標，不允許向外透露，但行內人士說，「我們會先打聽誰是經辦人，然後通過特殊渠道把他們請來，他們會告訴我們分數是否達標，並指導如何修改資產負債表以提高分數便於貸款。這樣，我們就神不知鬼不覺地成了資產優良的公司。這個環節最關鍵，一旦打通就意味著成功了一半。」

開發商通過抵押批文和樓盤從銀行獲取建設資金後，接下來就是用叫「假按揭」套取更多資金。其典型操作手法是，蒐集員工的身份證或一些不知情的人的身份證，簽訂虛假售房合同，然後和真合同混在一起從銀行獲得按揭貸款。

筆者：「銀行不會懷疑？」

李丁：「說句實話，所謂無商不姦，我們這套把戲他們清楚得很。但「拿人手短」，只要能騙過國家，他們自然會睜隻眼閉隻眼。一個樓盤如果運作順利，一般兩年半就可以賣完。隨著銷售結束，這些見不得人的東西自然也就煙消雲散。」

如果追查房地產公司的資金流向，其實樓盤銷售實際上在「假按揭」階段就已完成。先期的抵押貸款可以讓開發商的資金退出來，而按揭貸款則讓他們提前獲得利潤，後期銷售不過是把銀行的貸款填平而已。買方和賣方的關係在這個過程中悄悄發生了轉移，而建築成本和樓盤風險實際上由銀行承擔，這就是房地產商津津樂道的「空手套白狼」。這也不難解釋諸多房地產老闆為甚麼能夠「攜款潛逃」。

如果銷售不理想，他們則有另有妙計：「抵押給銀行，按市價評估。」

據瞭解，西部某城市一銀行支行行長是箇中高手，她和開發商串通一氣瘋狂貸款，短短几年，違規貸出資金幾個億。事發後，她迅速和開發商達成攻守同盟，補辦抵押手續，對抵押樓盤高額評估，結果抵押的樓盤價值高於貸出資金，該行長毫髮無傷，甚至要求「官復原 職」！

以上違規操作的後果是：銀行的呆賬，房地產開發商欠款曾在其中佔了24％，與之相比，老百姓按揭欠款只佔0.4％。

「擺平」質量問題

筆者：「質量問題根源何在?」

李丁： 「說來話長。中國有26000多家房地產公司，但有建築能力的有多少？我們主要是通過承包來修建樓盤。我們常常看到這樣的模式：某樓盤由某知名設計院設計，由獲得魯班獎的某建建築公司承建。從正常的項目運作流程來看，這沒什麼問題。建築市場是個大市場，也講究市場細分。但是誰來承包、預算多少就有貓膩了，我們一般會層層轉包。外界炒作的工程招標多半是騙人的，因為開發商內部也存在著不同的利益群體。我們會把工程分包給和自己有關係的人。另外，一些官員也會推薦一些承包商，「花花轎子人抬人」嘛！我經常看到工地上的人根本不是和我們簽合同的人。那些包工頭是房地產生物鏈中利潤最低的一環，他們主要靠剝削工人和偷工減料發財。」

筆者就他所陳述的情況多方求證，發現各開發商操作手段大同小異。

層層轉包的直接後果是層層盤剝。層層盤剝的結果是建設資金嚴重不足，建築商為了保證利潤，只有偷工減料。這就是質量問題層出不窮的根源！

筆者：「開發商為甚麼不干涉?」

李丁：「這就涉及到一個對誰負責的問題。表面上，我們對業主負責，其實，我們面對的是政府和銀行。」

由此可見，目前所看到的諸如「面積縮水」、「房屋滲漏」、「延遲交樓」等問題其實早在開工之初就埋下伏筆，這是必然結果，開發商和建築公司都心知肚明。

按規定，建築施工必須請監理公司現場監理，「但目前的監理公司是買方市場，開發商佔絕對主動權，監理公司形同虛設。開發商為了抬高樓盤身價，請一些知名監理公司監理，但這並不能改變監理公司的被動角色。而有關職能部門的例行檢查不過是走走形式而已。你看到有因質量原因停工的報導嗎？」李丁反問筆者，頓了頓：「即使有也被擺平了。」

採訪中，他用的最多的詞是「擺平」，這幾乎可以認為是房地產業的行規。

地產商自己培養的「記者」

「媒體靠我們養著呢！」談到媒體，李丁流露出一絲不屑。

樓盤開工後，開發商開始策劃包裝上市。通常週末的時間安排是這樣的：上午接受某新報記者採訪；中午和某時報房地產專刊主編吃飯；下午在某咖啡廳和某電視臺廣告部主任喝茶；晚上則和某晨報副主編共進晚餐；「他們只有一個目的－－廣告。」

媒體炒作的花樣很多，「污水四流的地方可以被說成天堂，強調的是陽光、綠地、海景。」李丁說，「開發商都培養了一些記者，形成一個內部圈子，他們定期寫吹捧新聞，製造概念。」比如最近報導的北京的一條臭水溝居然被說成水晶樓盤。

在媒體與房地產商的合作中，最具影響力和最有效的莫過於明星樓盤評選。「明星樓盤是媒體的絕妙發明。看起來很堂皇，很現代，實際上，一樣見不得人！」

李丁說，明星樓盤評比的一個重要指標就是廣告投放量，昆明某報的十大明星樓盤幾乎就是廣告投放量排名。一般而言，省級明星樓盤的標準是50萬元，國家級明星樓盤的標準是200萬元。「10個明星樓盤加上若干推薦樓盤，粗粗一算就是千萬純利潤!」

據調查，一個樓盤的廣告投放量從50萬元到500萬元不等，佔開發商實際投資的30％-40％。「現在的房地產公司太多，廣告效果相對幾年前大打折扣，唯一的辦法是加大廣告投入。」

開發商的資本以關係和貸款為主，但廣告卻需要現金投入，因此，開發商只有將後期建設資金投入廣告窟窿。「很多樓盤出現配套設施不完善的問題，在這裹就埋了病根。從某種角度而言，房地產廣告繁榮是以透支樓盤質量為代價的。」

洗刷「原罪」有一套

筆者：「炒地皮、騙貸款、虛假廣告、偷工減料……這麼多問題，開發商不怕法律懲治?」

李丁：「這些隱患是開發商揮之不去的陰影，唯一的辦法是洗刷「原罪」，物管公司就應運而生。物管公司一般建立於樓盤建設尾期，這個期間也是前期積累問題的集中爆發期。」

按常理，物業管理是開發商吸引業主的一個重要手段，而實際操作中卻往往成了開發商的替罪羊。

筆者查閱了最近關於房地產糾紛的報導，發現物管和業主的衝突成了主流，而作為第一責任人的開發商卻置身事外。「他們早開溜了!開發商一般在交樓後期就逐漸從樓盤中淡出，把問題全甩給物管，從而輕輕巧巧把自己的「原罪」洗刷了。更有甚者，他們還反過來譴責物管公司，簡直是賊喊捉賊！即使業主把開發商告上法庭，他們也會想辦法擺脫糾纏，盡量把問題推向物管，而法院怎麼判還很難說。」

筆者：「質檢部門為甚麼放水？按照規定，完工的樓盤必須經質檢部門驗收合格方可交樓。」

李丁：「檢查的人就是給我們發開工證的人。樓盤封頂後，我們會請領導剪綵，至於問題，你覺得他們會說嗎?他們大權在握，誰敢追究他們的責任！」

先天機制的缺陷

所有問題都在一系列暗箱運作中產生，業主總是最後一個知道真相的。等到他們發現自己的房產問題百出時，居然找不到任何一方承擔責任。只有受害者，沒有肇事者。

物管公司沒有這個義務，房子不是他們建的；開發商早巳人間蒸發，即使「健在」，也多半是個空殼；目前流行的解決辦法有兩種：對於大公司，他們為了維持品牌和信譽，一般會給予一定賠償，操作方式是和業主達成和解協議，大事化小，小事化了。對於小公司，他們的做法是破產。先將資金四處轉移，然後資不抵債，宣告破產。總之，損失不會由開發商承擔。

由此產生了一個關鍵問題：破產的房地產公司還能不能開發新的樓盤?答案居然肯定的。李丁說，昆明某房地產公司開發的一個樓盤；出了質量事故後，照樣在另外一塊地皮上開發樓盤，「只不過換了名字而已」。有業主發現後曾向有關部門舉報，但舉報信如石沉大海。李丁說：「開發商都是有背景的人，和一些官員有著千絲萬縷的利害關係，誰敢查！」

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