中國稅務專家詳解大陸房價各環節費用(圖)
中國稅務專家表示,降房價首先降地價。(圖片來源:Fotolia)
【看中國2017年5月12日訊】中國社科院8日就《房地產藍皮書》舉行發布會,中國國家稅務總局稅科所研究員付廣軍在會上表示,降房價首先降地價。10萬元(人民幣,下同)北京的房子,6萬元的土地成本,這只是土地出讓金的收入,還不包括房地產開發的稅收,還不包括交易環節的契稅,也就是說有70%是土地和稅費。房地產開發商的毛利潤也就10%,10萬元就掙1萬元。但是由於房地產開發企業壓土地,就是因為預期在上漲,賣早了就虧了。
詳文如下:
付廣軍:非常感謝給我這次發言機會。我聽了各位專家發言很受啟發,我談一下我對房地產情況的看法。
第一,我贊同大多數專家的意見,房地產一定是要很強的區域性特點。我們講中國的房地產首先要分清區域性特徵,一線城市、二線城市、三四線城市是不一樣的,因為房地產這個產品既然是有地,所謂不動產,不動產就是山東的房子搬不到北京來,因為房地產是和地結合在一起的,肯定有很強的區域性。所以進行房地產分析的時候一定要分清楚。去年房地產上漲主要是一線城市、部分二線城市,包括安徽、合肥和南京,由於他們房價過快上漲,造成中國的房地產價格增長很快。實際上大多數三四線城市房價沒有漲多少。
付廣軍:我去年做調查,縣城房子10年前是3,200,10年以後是3,800,基本上沒有漲。再看一看土地成本,一線城市的土地成本,北京土地成本佔房價的60%,而四線城市的土地成本只佔到25%。也就是說房價上漲主要是地價上漲,我提出一個觀點,降房價首先降地價。10萬元北京的房子,6萬元的土地成本,這只是土地出讓金的收入,還不包括房地產開發的稅收,還不包括交易環節的契稅,也就是說有70%是土地和稅費。房地產開發商的毛利潤也就10%,10萬元就掙1萬元。但是由於房地產開發企業壓土地,就是因為預期在上漲,賣早了就虧了。
付廣軍:一線城市為什麼房價高,從需求的角度講,我們要大力發展中小城市,但是為什麼大家不往中小城市流動,而都到大城市呢?省會城市都往北上廣深流動,三四線城市都往二線城市流動,因為就業機會多,到小城鎮沒有就業機會。也就是說公共產品和公共服務的水平有差距,所以人口都往大城市集中。如果不改變這種機制,大城市的人口流動還是會增長的,增加以後需求還是要往上漲的。所以有人說中國房子的自有化率非常高,達到87%甚至90%,但是自有化率在北京的「京漂」,房子在老家,沒有在北京,大量的新城鎮人口要買房。
有的專家說要培育租賃市場,出租的人是誰?至少有兩套才能出租,又得鼓勵投資性購買。所以這些政策看得有道理,但真正分析起來還是有問題的。如果不鼓勵投資怎麼出租?而且大家看看北京的房價,租一套房子一千萬的房子在市區,租金一年才十一二萬,回報率只有1%,還不如利息。所以租房市場怎麼培育,看起來是很美妙的,但實際上可行不可行還值得商榷。
付廣軍:再講一個問題,未來北京、上海、廣東、深圳上海的房價問題,北京的房價能夠穩定住,現在要搞雄安新區,疏解北京非首都功能,包括國企、研究機構要搬到雄安,當然雄安的房地產政策沒有確定,有可能是租房。但是租房至少有一些人流動到那了,減少人口是抑制北京房價的主要因素。在座的各位都跑到雄安去了,我想北京的房價肯定會穩定,因為需求沒有那麼多了。現在不好預測,整個宏觀政策不確定,這是關於房子的問題。
付廣軍:另外講一下稅率問題。我給大家多講一下,因為我是稅務總局研究所的研究員。稅務問題我們知道,中國的房地產有關稅大概分三類,一種是房地產企業的稅收,也就是房地產行業的稅收,是房地產開發環節的稅收,也就是它的納稅主體是企業,房地產行業的稅收,以企業為納稅主體。二是房地產產品的稅收,房地產不管是地產還是房產還是不動產,它是作為商品和這個商品有關的稅收,包括開發環節,生產環節、交易環節、持有環節,以商品為載體的稅收。三是財產稅,也就是房地產稅,持有環節的財產稅。
付廣軍:今天主要講這個,因為大家議論比較多的就是財產稅的問題。現在全國人大為什麼又要出臺卡在什麼地方了?我們思考一下,國外都有房地產稅,中國為什麼不出臺房地產稅,中國現在是有房地產稅的,是對有經營性質的,比如商業用房有房地產稅,只是對居民住房沒有房地產稅。也就是說我們在保有環節對持有者沒有交稅,租賃者也是有稅,租金的12%。但現在的房地產稅是什麼問題?中國的房地產和國外的房地產有區別,房子是建在地上的,剛才講的一個是中國土地供應,還有房子是建在地上的建築物,是分離的。我們原來房產證有兩個,一個是房屋所有權證,還有國有土地使用權證,現在叫不動產證。
付廣軍:中國買房子相當於分兩部分,我買地上建築物,這個土地租了70年的使用權。這有什麼區別?不動產分成兩塊,地上建築物是有使用年限的,但是恰恰房產證上是永久產權,但哪個房子能使用70年?土地可以永久使用,但是土地是有限制的,是70年。如果收房產稅還是地產稅,還是房地產稅。現在是房地產稅。房產隨著使用年限越多,折舊沒有了,而且房屋使用權是有年限,到期還租不租。這樣造成我們增房產稅和土地出讓金是什麼概念。在法律上應該進行思考,到現在還沒有形成共識,房地產稅在法律上怎麼講,因為國外買房就是買地是一起的,中國是租地買房,這就是法律的問題。
房地產稅、房產稅、地產稅,地產稅和土地出讓金是什麼關係?使用權和所有權,使用前是租,是出租人交還是承接人交,主體是誰?這些東西都要思考,但是我也說不好怎麼做。希望在座的各位再進行研究,出出主意。我們的房地產未來走勢,國有土地的制度如何改革,都面臨著進行制度化的思考。
責任編輯:辛荷
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