香港樓市進入失控式亢奮 背後因素不容忽視(圖)

2017-05-30 04:37 作者: 李正鑫

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5月29日,香港金管局再發警告香港樓市過熱,風險上升已經超過1997年金融危機時期的狀態。背後的因素均指向來路不明的資金,這可能將風險擴大到整個金融業。
5月29日,香港金管局再發警告香港樓市過熱。(圖片來源:Pixabay)

【看中國2017年5月30日訊】(看中國記者李正鑫綜合報導)5月29日,香港金管局再發警告香港樓市過熱,風險上升已經超過1997年金融危機時期的狀態。背後的因素均指向來路不明的資金,這可能將風險擴大到整個金融業。

前美聯儲局主席格林斯潘曾說過,資產泡沫是最難預知及處理的問題,直到泡沫爆破後,大家才驚覺原來真的出現泡沫。美國九十年代網際網路泡沫曾持續多年後破滅,格林斯潘只曾在國會聽證會上輕輕批評市場出現「非理性亢奮」。

香港是全球房價最高的地區之一,跟當年美國的網際網路泡沫相比,香港樓市泡沫只怕更大。從2011年開始香港樓價升幅已明顯脫離經濟基本因素及市民的收入增長,香港政府及金管局為了防止泡沫爆破風險多次引入不同的措施應對,包括限制按揭成數,提高印花稅,打擊中國內地炒家及遏止本地炒風都有,但每次出招的效果都不明顯,頂多隻令樓市淡靜幾個月到半年就不再有效。

據官方數據顯示,自去年10月香港政府為樓市降溫的措施實施後,今年首季樓市整體成交已降至4,400宗,但4月又再度回升至7,000宗,當中一手成交佔37%;而房價自去年3月起持續上升,並已超越了2015年9月創出的高位;同時,香港民眾的置業負擔進一步上升,衡量樓市泡沫的房價收入比升至近16倍,超越1997年香港樓市泡沫爆破時的14倍;從家庭收入來看,房貸供款相對與收入的比率,亦升至71%。

5月29日,香港金管局總裁陳德霖表示,本港樓價升至新高位,在聯繫匯率制度下,美國利率正常化,會逐漸令本港利息上升,樓價持續上升令市民購買力進一步脫節,樓市過熱風險增加,週期逆轉時震盪更大。

陳德霖表示,當局最近採取措施,強化銀行體系抗震能力。他提醒市民要有心理淮備,做好風險管理。置業不論是自住或投資,都是一個高槓桿和大額財務交易,交易一經完成,市民要面對承擔不小的市場價格風險,及利率出現變化帶來的風險。

土地財政是中國內地房價高企的根源,香港樓市的情況卻不盡相同。從歷史上看,影響香港樓市走向的最核心因素是美國的貨幣政策,因為聯繫匯率制下香港沒有自己的貨幣政策。1997年之前的大牛市,主要刺激因素是低利率,而加息則是後來樓市泡沫破裂的直接因素。1997年之後的幾年裡,香港政府雖然縮減供應,但房價根本沒有上漲動力。直到2008年金融危機之後,美聯儲實行零利率量化寬鬆才重新點燃香港樓市的烈火,2012年港府大幅提高印花稅限制非本地人買房,但僅僅在短期抑制了房價上漲。美國退出QE並開始加息後,2015年第三季度香港樓市開始真正降溫,並出現了兩次土地流拍,當時絕大多數金融機構預測2016年將有更大跌幅。

從歷史規律看,美國加息再次引爆香港樓市泡沫是大概率事件。但這一次規律似乎不靈了,中原城市領先指數到2016年6月份就結束了調整,並開始了新一波猛烈上漲,創下新高。

這裡面的原因就在於內地資金。近兩三年來,內地資金大量湧入香港樓市,個人購買住宅,公司購買物業、開發商拍地都十分積極。據統計,香港去年下半年賣地總價一半由內地房企貢獻,高達500億港元,而內地資金湧向香港房地產的規模和節奏又與人民幣匯率預期直接有關,時間上也有一定的同步性。

席捲亞洲的1997年金融危機被普遍認為是香港房價崩盤的直接原因。據統計,金融危機爆發後,香港樓市急跌。從1997年到2002年,跌幅達到57%。在2003年之後,香港房價更是一跌再跌,當時的中原城市領先指數巳經只剩下45.71點,也就是說,香港人當初在樓市上的每一元錢投資,只剩下0.45元。而房屋的交易量,從最高峰時期的172,000套,暴跌到85,000套,幾乎腰斬。


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