失業壓頂大量斷供:法拍屋數量飆升3倍…(組圖)

2020-12-30 09:35 作者: 財經冷眼
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為什麼在短短5年時間,平臺拍賣房「斷供房」數量較2015年同期激增3倍?
為什麼在短短5年時間,平臺拍賣房「斷供房」數量較2015年同期激增3倍?(圖片來源:FRED DUFOUR/AFP via Getty Images)

【看中國2020年12月30日訊】一年一度的「冬至」剛剛過去,中國的樓市也到了「黑夜最長,白天最短」的時間。而我一直在關注的、代表著中國樓市風向標的法拍屋數量,可以說也是讓人不安心。

12月16日,據《中國證券報》報導:平臺拍賣房數量漲幅較2015年同期超三倍。

阿里拍賣數據顯示,目前平臺拍賣(變賣)房源為1342850套。年內截至12月14日的房源為272979套,2015年同期為87879套,5年時間增幅超三倍。

以北京為例,瀚海數據研究院數據顯示,今年前11個月,北京有4909套法拍房進入市場,較往年年均500套左右的數量實現倍數式增長;成交總價218.99億元,平均折扣7.9折。

可以說,這些數字都釋放出的是一種不祥的信號,畢竟這些法拍屋的前主人,基本上都是因為經濟原因,主要是因為債務無法償還導致房子被迫拍賣的。法拍屋的數量飆升趨勢基本釋放的就是經濟惡化的信號,就像對標標準普爾的恐慌指數是一樣的。

那我們一起看下,什麼是法拍屋?導致法拍屋數量上升的原因主要是什麼?

所謂「法拍房」,指的是:當債務人(業主)無力履行按揭合約或無法清償債務時,而被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行,將債務人名下房屋拍賣,以拍賣所得資金滿足債權,在此過程中,遭到拍賣的房子就是所謂的法拍房。

通俗來說,就是房主欠的債太多,只能被迫「棄房斷供」的房子。為什麼今年法拍房會猛漲呢?最大的原因就是—破產的單位增多、另外還不起房貸的人越來越多了。

法拍房的來源主要三類:涉刑——比如腐敗官員房產;訴訟——比如房貸斷供的;破產——清算企業的資產處置;這幾年,第一類涉刑事房產的數量不大,經過了2012-2016年的大反腐,這幾年貪官房產上拍的比例一直在下降。

但是,破產企業資產清算的比例一直在上升。尤其是房地產公司的破產,一個公司破產往往會帶來上百套甚至上千套房屋的上拍。和以往不同的是,往年的開發公司破產往往是出於逃避債務和後期維權的「假破產」,然而今年在三道紅線的影響下,開發公司「真」破產的情況非常多。比如,我們一直認為房地產形勢不錯的杭州,今年就有三家比較重量級的開發公司破產。

杭州華達房地產開發有限公司,杭州祐康置業公司,浙江中鐵房地產集團。其中浙江中鐵房地產集團還有部分的國資背景。這三家公司破產,帶來淘寶上千套房屋的上拍,另外杭州祐康置業總部大樓就是被淘寶拍賣的。

房產拍賣量激增的另一個原因就是疫情,由於疫情影響,很多服務業尤其是旅遊,影視、餐飲、酒店等行業的員工在今年收入基本上是絕收,也造成了月供無法支付,意思就是說,很多棄房斷供的人,就是一般的家庭。因為月供還不上,棄房斷供,房子被銀行收走,然後走上司法拍賣程序。還有可能一些人拿房子抵押去做生意,業主因為民間借貸拿房產抵押,錢還不上,就只能強制拍賣,比如,因為特殊原因被沒收個人全部財產。

所以,2020年對於房產拍賣來說,是豐收的一年。但是,2020年,對於很多行業打工人來說,卻是異常悲傷的一年。

我們要探討的問題是:為什麼在短短5年時間,「斷供房」激增3倍?

一個主要原因是因為過去5年房價上漲過快,間接導致居民負債率大增。從2015年3月開始,一線城市房價累計漲幅達到44%,二線33%,三四線城市整體也有33%。部分熱點新一線城市、環都市圈三線以下城市,中西部棚改大省的地市,翻倍的比比皆是。從京滬深到省會,從地市到縣城,從都市圈到城市圈,從高鐵到地鐵,從新一線到三四線,從低首付到高槓桿,從地王到千億巨頭,短短几年時間,眼花繚亂。

失業壓頂大量斷供:法拍屋數量飆升3倍…
看看安徽合肥當地的斷供後的法拍屋信息(網路圖片)

居民負債率,就是在這個過程中不斷推高的。房價越長,大家追漲借錢買房的人就越多,有些是買房自住,也有不少利用高槓桿來投機。

按照相關數據,去年底中國的居民槓桿率已經達到了65%。如果按經濟學家李奇霖之前的統計,把分母換成城鄉調查口徑的居民可支配收入,結果有點誇張:目前居民槓桿率高達105%,比美國、日本還高,與法國持平。

在2013年到2018年,住房貸款佔家庭債務比重高達55.6%,多套房負債的佔比逐年遞增,以2017年-2018年為例,多套房的住房貸款佔比從62.9%上升至65.9%,超過了首套房貸款,貢獻了60%的住戶部門消費貸款增量。顯然,越來越多的人加入到了買房行列中,只要能買到房子,揹負再多房貸也在所不惜。

不光是購房者越來越狂熱,就連上市公司們也開始「不務正業」了。3743家上市公司中,有1826家上市公司持有投資性房地產,佔比超過48%,合計持有市值達13340億元,投資性房地產均值也是不斷攀升。

值得注意的是,2018年,這個數字還是12190億元,僅2019前三季度,9個月的時間,就增長了1000多億元。1000億是什麼概念?把百元大鈔全部鋪開,相當於1670個標準足球場的面積,堆起來重量能達到1150噸,層層疊加,按照3米的大樓層高,高度可達30000層。

當樓市成為投機「資金池」,大量購房者在沒有財力支撐的前提下買房,一旦收入不及預期,棄房斷供自然會成倍增長。

拍賣房源增多,還有一個大背景:不良資產處置。

據第一財經報導,根據監管要求,今年全年,銀行系統計畫處置不良資產3.4萬億元左右,目前上半年已處置1.1萬億元,僅佔全年的三分之一左右,由此足見下半年不良資產處置的壓力。正如銀保監會高層在前段時間接受採訪時說:「預計今年全年銀行業將處置不良貸款3.4萬億元,比去年的2.3萬億元加大了力度,明年的處置力度會更大,因為很多貸款延期了,一些問題明年才會暴露出來。」

後半句是重點:因為很多貸款延期了。

今年很多人在上半年沒有收入,但人人都背著房貸,收不抵支的情況下,出現不良貸款很正常,把這些不良資產處理掉,就成了穩定金融體系的重要任務,這也是「斷供房」激增的原因之一。因為槓桿率高,因為收入下降,自住的人很多房貸幾乎也耗盡了家庭可支配收入,而投機的人,極端的甚至利用全家人的信用卡額度來借貸炒房,槓桿遠遠超出了自身的承受能力和收入水平,都是在拆東牆補西牆,疲於應付。

斷供的房子越來越多,法拍屋三年翻五倍,在今年暴增,說明樓市寒冬已經來了。與斷供的法拍房增多結伴而來的,是房價下跌的城市越來越多了。

在上個月的70城房價統計中,下跌一年的城市排名前十有:牡丹江,南充,鄭州,天津,貴陽,北海,太原,湛江,煙臺,青島。北方城市佔據大半江山!

從各城市歷史高點至2020年10月,20個城市房價距最高點調整幅度均在10%以上,其中9城市房價距最高點調整幅度均在15%以上,廊坊房價下調幅度最大,達46.9%,基本腰斬了。青島下跌23%,天津下跌了22%,石家莊、濟南下跌了18%,北京下跌了15%。這些房價大跌的城市基本上也是在北方為主。

過去5年以來,很多購房者都對房地產形成了堅不可摧的「信仰」,認為買房就是能賺錢,持有房產就能跑贏通脹,實體生意難做、創業艱難,還不如把身家都投入到樓市中,借錢也要買房,房價再高也願意接盤。這樣的「漲價幻夢」,在不斷湧現的「斷供房」面前,會被擊得粉碎。特別是這兩年很多城市的房價停止上漲,甚至開始橫盤,而在北方很多城市,二手房已經呈現出普遍下跌的趨勢。

說了這麼多,主要意思就是說,如果房價上漲,高槓桿是有存活的空間的;但是一旦房價停止上漲,甚至下降,預期就開始改變,那些高槓桿炒房的資金可能就會退潮。收入的下降和房價的下跌就會形成剪刀差,這是槓桿斷裂,棄房斷供現象增多的主要原因。

而更關鍵的是看明年,畢竟今年雖然受到疫情的衝擊,但是很多家裡還是有存款的,房貸還可以維持。但是一旦到了明年,如果收入狀況還不改善,失業問題不得到緩解,那麼很多家庭的存款將耗盡,斷供的大軍可能會更加洶湧,所以明年對廣大房奴們來說才是更艱難的一年。除非你想辦法保住工作,多掙錢,否則可能將面臨斷供,讓自己一輩子心血買的房子成為法拍屋的風險。

而就在今天,放出來消息,北京寫字樓的空置率已經創下了十年來的新高。說明北京的商業環境在急劇惡化,這也反應了北京的製造業水平的衰退和居民收入的下降。而北京的二手房掛牌率非常高,價格下降已經高達10%以上,成為四個一線城市的冠軍。

所以,天津房價大滑坡之後,唯一一個房價還在苦苦支撐的北方經濟十強獨苗,看來房價在明年是很難保住了。北京的房價失守,完全可以成為媲美法拍屋暴增的樓市風向標。

一切就看明年了!

責任編輯:宇真

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