中國房價暴漲的真相！

如果有人認為根據當前的經濟狀況急於出臺一個有缺陷的政策能暫時的醫治眼前的病態時；認為一個不太好的政策總比沒有政策出臺更有利時，就如同生產了一個帶有殘缺的廢品，雖能對付一時，但最終自己也不得不接受這種「廢品的報復」的現實。

尤其是當一個政府中的兩個部門追求不同的利益目標時，這種帶有殘缺的政策就衝突的更加明顯，並會此起彼伏的拋起更多的高潮。

一、耕地減少誰之過

面對房地產的投資過熱，政府出臺了最嚴格的土地管理制度。一、保障農用耕地的面積；二、限制房地產開發的用地。似乎是因房地產開發佔用了過多的土地而使中國的耕地面積大量減少。全社會都將徵用土地中產生的農民失地問題、拆遷補償矛盾，甚至造成城鄉收入差別和貧富二級分化的原因都歸結於房地產開發，並將土地大量的佔用歸罪於蓋了太多的別墅、佔用了太多的土地。甚至將耕地減少的過錯推給了城市化率的過速提高，總之將一盆髒水不分青紅皂白的倒在了房地產開發商的頭上。

2004年中國的城鎮建成區僅為3.18萬平方公里，約為中國土地面積的0.3％，但卻容納了約6.5億的中國人口（城市人口5.4億，進城務工人員1.1億）。

2005年中國新增建設用地43.2萬公頃，但新增城建建設用地僅為9.82萬公頃，只佔新增建設用地的22.73％，其中房地產開發購置新增土地僅為3.82萬公頃，為當年新增建設用地的8.84％（詳見國土資源部公報）。如果讓只佔土地不到當年新增建設用地10％的房地產開發商背上耕地減少之過，看來是強加的「莫須有」的罪名了。同樣讓佔用建設用地22.7％的城市化來背上耕地減少的罪名也是不合理的。

全部城鎮建設用地中，可建用地約為60％（其餘為道路、綠地等），這60％的可建設用地中約70％為住宅建設用地，實際的住宅建設用地僅為5.5公頃，按當年新增城市人口1500萬人計算，人均約36平方米，即使9.82萬公頃全部列為居住用地也僅為人均佔用65平方米，城市化實際是在節約農業用地的發展過程。

北京市2005年安排土地的供應量為6500公頃，其中用於房地產開發土地供給量為930公頃，僅為全部土地供給量的14.3％，其中住宅用地880公頃（含經濟適用住房295公頃），僅為當年供給量的13.5％（北京房地產交易網），房地產開發用地少之又少了。

同時那些被稱之為是供給結構不合理、推動房價上漲和佔用土地過多的高檔房用地僅佔全房地產開發用地的0.2％。如果連用地0.2％的高檔房都要背上許許多多的罪名，都要被各種銀行貸款和稅收政策所限制，中國又何時進入現代化。真要把中國的少數高收入者都趕到外去消費嗎？

總之耕地的減少與房地產開發無關，更與房地產住宅開發無關。

二、房價暴漲誰的錯

經濟學從來都用供求關係來解釋價格的漲落。糧食豐收了，但豐收會使價格下跌，使谷賤會傷農，糧食的豐收不等於農民的收入多了，因為供求關係決定了價格。

目前最時髦的詞是中國的某些行業產能過剩（大約也包括房地產業）。產能過剩改變了供求關係，於是價格會下跌，於是一些過剩的產業因為產量多了反而盈利低了，國家也忙著為保證這些過剩行業的投資不要成為銀行的壞賬而出臺各種政策來壓縮投資。

既然房地產業已經是投資過熱，同時又被列於產能過剩，但很奇怪的是在強大的宏觀調控政策的壓力之下，房價不但沒有下跌反而在不斷的上漲。為什麼經濟學普遍在所有行業都有效的供求關係決定價格的經典成熟理論在房地產市場面前失效了。在成熟市場經濟中爬滾了多年，虧損責任自負的境外投資者為什麼會在中國政府拚命壓縮的、中國人民銀行多次高呼有巨大金融風險的行業中，得出了相反的結論。不但在中國政府認為是大量空置要嚴格限制的高檔住宅中，也同時在大量的商場、辦公用房中投入巨額資金。在媒體一片喊落之聲中卻勇往直前，大量的湧入中國市場！

持幣待購的中國消費者們也許都認為這些外國的傻冒們瘋了，認為他們一定會在中國宏觀調控的政策下虧本，但結果卻是這些外國投資者獲得了巨額收益（如美國購買了富力股票的基金收益早超過了2億美元），也許他們認為持幣待購的中國消費者瘋了，看到伸手可得的黃金不去撿，留給這些外國投資者。

重要的在於中國的房地產分為兩個供給環節：一個是政府控制與壟斷了的土地供給環節；一個是市場化根據供求關係調節投資的實際商品房供給環節。

前者是根據政策與計畫來調節的，並且是追求通過壟斷和製造產品稀缺性而謀求暴利的利益驅動與支配下的資源分配過程。因此這個環節無法依市場的供求關係進行調節，並嚴重的制約著後者，使後者也無法按市場的供求關係進行調節。如果一個產品的生產被人為的割裂為兩個環節，且原料的供給並不按市場的供求關係變化，那麼經濟學的基本原理就必然無法對非市場經濟的因素產生作用了。

國土部會說土地的供給充足，是發展商在故意的囤積大量的土地不生產，那要看開發商有多少錢能用於囤積土地，難道開發商的囤積能抗得過政府大量土地供給的衝擊嗎？何況政府的手中還有兩年不開發就沒收土地的強大的行政手段武器。也有人說開發商故意壓著樓盤不賣，在造成房價上漲。如果能任由投資者按市場需求去增加供給，哪個開發商抗得住這種巨大投入的資金壓力？除非是因為他們知道政府根本就不想用擴大供給來緩解需求壓力？政府不是在擠壓存量土地，同時嚴格控制土地供給嗎？何愁土地的衝擊與擴大供給呢？

存量的土地確實不少，但需求是在以更高的速度增長，因此土地的嚴格控制就在讓土地的價格高速增長，讓人們認為開發商有了捂著土地的理由。

2005年全國商品房的價格指數為107.7，但土地交易的價格指數為109.1，土地價格指數已經連續多年高於商品房的價格指數與增長了。

北京市2004年住宅用地的價格比上年增長了15.1％，而2005年則增長了30％，土地綜合交易增長了17.2％，遠遠高於房價的增長，並大大的推高了房價的增長。

2005年北京爆出的天價有多宗，最突出的是華潤拍中清河的土地，起價16億多，中標價多了8.5億元；金地拍中的馬駒橋的用地，起拍價1億多，中標價4億多比起拍價多了230％。2006年北京號稱是年初開始大量供應土地，但宗數不少，總量不大。於是又連續爆出高價，一是盈科以5.1億元中標的工體機電院用地，讓未開工的樓面價高達1.25萬元/平方米，如果銷售價在2萬元/平方米，土地成本還佔到了銷售價格的62.5％。4月18日拍賣的溫泉用地，首先政府為推高地價故意將本來可以連在一片統一規劃的用地分期分批切開招標，結果第一塊土地北辰中標價就比起拍價6.8億元高出了4億多元，每平方米的樓面價升到了5000元。位置遠於清河的土地，遠在五環之外，尚未建設的成本就高達5000元/平方米，那麼未來預期中北京的房價又怎可能降下來呢？

年初的房展會上說北京四環之內沒有6000元/平方米以下的住房，在溫泉土地中標價的推動下，大約五環之內未來也難以見到7000元/平方米以下的住房單價了。這種幾家溫飽幾家愁的土地現狀，以及土地價格的飛漲，大約已不能再說是土地供給充足了吧。這不但讓華潤大大的鬆了口氣，也讓周邊原有的地主們笑開了臉，存量的土地也會比照此價而學步了。

三、暴利落誰家

2002年7月1日開始實行土地招拍挂的供給制度之後，經營性用地的價格開始上升，並在2003年的後期開始推動房價的上升。儘管國土資源部並不承擔這種事實。但國有土地防止資產流失、國有土地要增值和土地價格市場性回歸的名詞都是發源於國土資源部。那麼在這種利益驅動之下，難道我們的國土資源部門會大量的供應土地以保證充足的供給嗎？正好把耕地減少的責任推給開發商，並高舉嚴格保持耕地的大旗，用招拍挂的壟斷工具謀求土地的暴利。

僅用2005年中國國土資源部公報舉例。

2005年全國共出讓土地面積16.32萬公頃，出讓價款5505.15億元，超過了全國財政稅收總額的1/6。其中招拍挂出讓面積和出讓價款分別為5.72萬公頃和3920.09億元，分別佔出讓總面積和總價款的35.06％和71.21％。

按上述公報計算：非招拍挂方式出讓的土地為每萬公頃149.53億元，而用招拍挂方式供給的土地為每萬公頃685.3億元，僅靠供給方式的變化二者相差了4.58倍。其中與城市居民居住相關的住宅建設用地大約全部是用招拍挂方式獲得的。

2005年全國商品房住宅銷售總額為14986.05億元，商品房銷售總額為18080.30億元。土地的出讓價款收入分別為上述銷售額的36.7％和30.4％，僅按招拍挂的土地出讓價款計算佔房價的26.15％和21.68％。假定都按非招拍挂方式的土地出讓價款計算，則全國平均房價會下降20％。

確實有大量的存量土地並不是用招拍挂方式高成本取得的，但就像股市上漲時沒有人會計算投資購買股票時的成本，而都是按上漲後的高價計算股票的價值一樣。存量的土地也會按最高的招拍挂土地價格計算房屋的銷售價格。每一次土地拍賣中的高價都會推動房價的上升。
都說房地產開發商是暴利。2004年經濟普查的結果是全國5.9萬家開發商的開發利潤為1035.2億元。2005年的數字尚未公布，但從2005年房地產百強企業評選調查中可知，利潤穩中略升，但資產收益率呈下降趨勢。估計2005年全行業的開發利潤1100---1200億元。但當年的土地出讓價款卻高達5505.15億元，兩者相比就可知誰是房價增長中的最大收益者了。而土地的三通一平則多為房地產開發商干的，房子的生產是要花費大量的精力、智力與勞動力的。土地的超出起拍價的增值收益則只來源於壟斷的招拍挂管理方式，與投資、知識和智力無關，靠制度發財。

公報中的數字給了社會一個瞭解房價上升的原因和暴利的歸屬。

四、誰應承擔責任

都說房價在飛漲，普通百姓無緣購房，一方面對房地產商的罵聲不斷，另一方面購房的熱潮一浪高過一浪。到底該不該讓發展商活著，成了經濟發展中的一把雙刃劍。如果沒有了「黑心的」開發商，難道房子會從天上掉下來，並平均分配給所有的普通百姓嗎？房價高漲時罵著娘的消費者不還是在大把大把地往開發商手裡送銀子嗎？奇怪的事本不應在市場中出現，但都必然在非驢非馬的市場中存在。

一是98年的房改貨幣化分配並未將這種分配的貨幣化落實到普通的百姓身上，住房的消費性支出並未在工資中體現。儘管人均收入的增長遠遠高於房價的增長。但仍無法滿足日益增長的消費需求。1986年沒有土地出讓金的房價北京約為600-800元/平方米，20年之後加上高額的土地出讓金約為6000-8000元/平方米，增長了十倍，平均每年約5%，但1986年平均月工資不到80元。20年後北京平均月收入增長了25倍以上。遠遠超過了房價的增長速度，但80元/月工資時是實物分房，工資低但有房住，而今工資增長了但卻不分房了，因此出現了差異。

二是住房供給方式和供給體系發生變化之後，打破了原有的住房保障體系，但並沒有相應的建立新的社會住房保障體系。無法用社會保障性住房將中低收入家庭從市場化的商品房中剝離，因此將不應進入市場化體系之中購買商品房的人群硬逼著推入了市場。自然擴大了市場需求的範圍和容量。

三是98年後提出的人人擁有一套帶有產權的住房消費觀念，使購買成為解決住房的希望，並且對二級市場的限制性條件又促成購買一手商品新房的消費環境。使本來在發達國家都必然經歷的遞次消費過程，在發展中經濟尚處於落後狀況下的中國，成為城市家庭要跨越從舊到新，從小到大的發展階段形成一步進入首次消費必須一次到位的高級消費行為。也必然的推動了市場按超前的消費能力提供商品的行為。

四是對高檔消費的錯誤限制，錯誤的以為所有的家庭都在從無到有的一次性購房，不知道擴大住房面積的過程是從小到大的過程，從有到有的過程，能進入或接受高檔消費的人群會在擴大住房面積時，騰出原有的小住房並在二級市場形成新的供給。比如原有100平方米的住房換成了150或200平方米的住房，新增住房量是150或200減去原有住房量的消費過程，原有的住房會在二級市場中形成遞次的供給。而現有的政策則是從零住房面積一步進入高檔消費的概念，為什麼二手房不能成為遞次消費的基礎呢？

五是政府放棄瞭解決中低收入家庭的住房責任。我國現有大量城市甚至尚未建立最低保障的廉租房制度就是證明。並不是沒有資金來源，已知政府從土地中獲取的土地收入是巨大的，從這些土地收入中拿出20%的部分一年就有1100多億，超過了全年免去的600億農業稅。用於解決城市人口戶數不到10%的困難家庭的住房沒有任何問題，大不了多用二、三年的時間。同樣，拿出土地收入的一部分用於建立貼息貼租的住房，解決夾心收入層的住房與購房困難也會大有成效。當用政府的社會責任來保障了不該進入市場購房人群的住房問題時，矛盾就不會集中於房價了。

六是當城市中的部分居民無能力一次性拿出錢來購買新房時，為什麼不能採用二戰後英國為渡過戰後住房困難的「分享產權計畫」呢？政府可以用長期低息貸款或債券建設一批分期購買的商品房。先購買部分產權，部分繳納租金，在一定年限內分期購買全部房屋產權，逐步形成產權的私有化！

總之要想解決市場中的問題，就必須先剝離非市場化的因素，假如要想用現有的方式解決所有城市居民不分收入層次的住房問題，就一定會使各種矛盾交叉在一起，並使每個問題都無法妥善解決。

如果一個制度有缺陷，就必須從制度上下藥，而不可能用市場解決制度問題。假如用一套有缺陷的政策去調控市場就一定會遭到市場的報復。
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