中國樓市未來10年的12個大趨勢

2015-08-27 10:30 作者: 劉曉博

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【看中國2015年08月27日訊】未來10年,中國房地產將呈現如下的發展趨勢:

1、城市之間房價差距將更大

政府一直想在城鎮化過程中,實現大中小城市的均衡發展。但由於公共資源無法均衡配置,發展機遇更多地集中在首都、直轄市、省會城市和特區,所以城市發展中的「馬太效應」將日益明顯。

過去5年裡,中國形成了三大三小6個人口增長中心,「三大」是北京、上海和深圳,以及其周邊城市;「三小」是鄭州、長沙和「廈門+泉州」。資金增量上,北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成為明星城市。上述這些地方,其房價將獲得人和錢的雙重支撐。

2、大城市房屋日益資產化

一線城市,以及10個左右的強二線城市,其中心區的物業將日益資產化,而且投資人將全球化、全國化。中小城市,特別是人口流失城市,房屋將回歸居住、辦公、商業等原始屬性。對於多數中國人來說,房子最令人痛苦的時代過去了。絕大多數城市的95後,他們的青春將不再受到住房的擠壓,這是房地產泡沫帶給我們的最大福利。

3、小戶型將機械化

在大城市中心區,機械化的小戶型將崛起。20來平米的小公寓,將演變成一架精密的儀器,通過折疊、打開,創造出豐富的生活場景。開發商,越來越像客機、游輪的生產商。

4、逆城市化很難出現

很多國家在充分城市化之後,會出現逆城市化。也就是城裡人到農村買地,建別墅。未來10到20年,中國很難出現這種局面。因為中國人多,耕地少,土地國家所有。此外,公共資源的不均衡分配,也讓去農村居住的人,生活不方便、不安全。

5、大城市很難「去中心化」

歐美絕大多數城市,都出現了去中心化的趨勢。目前中國特大城市無不面臨交通、環境的壓力,讓一個城市擁有多中心成為很多人的夢想。但中國的國情是人均耕地少,土地國有化。國家正在劃定大城市的邊界,防止無限制侵佔土地。加上公共資源不能均衡分配,所以去中心區難度極大。相反,移動網際網路技術的發展,正讓交通發生新的變局:如果北京這樣的城市,有150萬輛出租車和專車,私人就沒有必要擁有汽車。這樣,城市的交通死結就被打開了,去中心化意義就不大了。

6、商鋪面臨價值重估

商鋪面臨的最大問題是,「提袋消費」(服裝、鞋帽、家電等)日益被網購取代,支撐商鋪價值的只剩下「體驗式消費」(餐飲、電影、培訓、溜冰場)。傳統商業旺區的街鋪,可能是最危險的資產,因為單價太高。此外是人口流失城市的郊區、新區的綜合體。「一鋪養三代」越來越困難,「三代養一鋪」的悲劇隨時發生。

7、寫字樓跟住宅價格將長期倒掛

在一線城市,一直存在一種現象:同樣地段、同樣檔次的住宅和寫字樓(含商務公寓),住宅更貴。為什麼?原因有三:第一,商業物業基本上沒有學位,不能落戶口;第二,商業物業土地使用年限短;第三,管理費水電價格高,一般不能通煤氣。

網路時代,在家辦公、分散辦公、郊區辦公正在成為時尚,寫字樓的「剛需色彩」不足。一個人在辦公室,可能只需要3平米就夠用了,但對住宅面積的需求是多多益善。未來這種現象將持續,投資房地產還是要首選大城市中心區的住宅。當然,如果你希望現金流充裕,就是要投資好的寫字樓。

8、房產稅會出臺,但對市場影響有限

由於絕大多數城市房地產出現了拐點,為了穩增長,國家不太可能出臺嚴厲的房產稅。房產稅是地方政府的稅源,將來肯定會因地制宜,稅率各不相同,減免政策也不相同。一線城市的房產稅率肯定會最高。整體而言,房產稅對房價影響不大。

9、生育政策將逐步調整,但對樓市影響不大

全面放開二胎,已經沒有任何懸念,只是時間問題。未來,可能還會有更寬鬆的人口政策。否則,中國在幾十年之後,將面臨嚴峻的人口危機(過度老齡化,勞動力不足)。這對樓市構成長期利好,但作用可能沒有想像的大,因為生兒育女的成本越來越高,年輕人在生育上的積極性在下降,這也是全世界的趨勢。早晚有一天會有地方政府宣布:多生一個孩子,獎勵半套房子。

10、大城市的房價:漲漲漲!

中國的城市模式完全不同於美國。中國是摞起來的城市,密度高,人口高度集中。這種趨勢一旦形成,很難改變。你讓中國人過「買個牙刷也要開車10分鐘」的生活,是不可能的。所以,有人口增量的城市,房價很難回落。加上人民幣貨幣供應量長期偏高,所以房價只能不斷上漲。

以美元計價,中國大城市的房價或許會在未來幾年出現波動、反覆,甚至下跌。但以人民幣計價,房價的大趨勢是不斷上漲。換句話說,這裡面有很大的因素是貨幣貶值。

11、房地產企業將大量消亡、轉型

2014年2月,筆者寫過一篇文章,題目是《2014:開發商的「逃命年」》。逃亡的路線包括:逃離三四線城市、逃出郊區、逃離高債務、逃向多元化、逃往海外。現在看來,都應驗了。未來10年,這種趨勢將延續下去,大量中小房企將被收購,轉型,或者死亡。最終,國內也許只剩下一百來家大房企,而且是多元化發展的。大量的人員,將離開這個行業另謀出路。

12、「互聯化+房地產」泡沫將破

移動網際網路帶來的新一波網路熱,如今在中國和美國同時達到了頂點。隨著美元加息臨近,美國股市大調整已經開始。在中國,IPO註冊制改革因股災已經不可避免地被延後,讓過去兩年裡瘋狂的PE、VC投資,面臨著退出困境。2016年很可能是「網際網路+」一次全面的退潮。沒有盈利模式的「網際網路+房地產」企業,將有一批死於「彈盡糧絕」。但網際網路對房地產的重塑,卻不會停止。

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