中國的住房投資者不擔心被深度套牢嗎(圖)

2017-04-14 07:45 作者: 易憲容

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【看中國2017年4月14日訊】可以看到,今年中國兩會之後,不少城市的房地產調控一直在加碼。但是,市場也看到,政府越是調控,不少城市的房地產市場價格越是上漲。前三個月房地產的數據很快就會公布,可能預計,儘管這些所公布的數據同樣會玩文字遊戲,即各城市房價漲幅降低,比如說什麼房價環比漲幅下降零點一,但無論是一手房還是二手房,其價格普遍上漲仍然是一種趨勢。只要房價還是在上漲,那麼這個以投資為主導的房地產的投資者還是會湧入市場,只不過湧入不同城市的房地產市場而已。

當住房的價格還在上漲,而且整個市場預期不少城市的房價還會上漲時,那麼房地產開發商就會加大對房地產市場開發投資,保證住房的新開工面積增長,多數城市的住房銷售仍然處於火爆之中。因為,各地的住房投資者還會湧入還沒有開始調控一些城市的房地產市場。但是,住房投資者注意到了沒有,只要哪個城市的房地產市場開始火爆,這個城市的調控就可能開始,無論是這個城市的調控是飢餓營銷還是真實的調控,基本上都是如此。因為,從表面文章來說,沒有哪一個城市的地方政府官員敢與中央的「房子是用來住的,而不是用來炒作的」這個基本原則相對抗的。

對於40多個城市所出臺的房地產調控政策,基本的目的及方式就是用行政性方式來讓本地的房價再也不能上漲,但也不希望已經上漲的房價下跌。在政府的心目中,通過種各樣的行政性調控方式正好是達到其目的的最好工具。對政府這個意圖,市場及住房投資者看得一清二楚。正因為這樣,不少住房投資者及潛在的住房投資者,都在計畫購買一套又一套的住房,住房購買也從一個城市買到另外一個城市。因為,這些住房投資者認為,從以往的十幾年來房地產調控經驗來看,任何時候政府的房地產市場調控都是進入市場最好的良機。因為,只要熬過此輪調控期,又是下一輪房價暴漲的開始。特別是為了GDP增長,政府比投資者對房地產調控時間太長更沒有耐心。

當前市場及住房投資者也可以看到,這輪一些城市的房地產調控,行政性的調控無所不用其極,政府凡是能夠想到的行政性調控手段都會使出來。比如限購限貸、整頓房地產中介市場、在一定時間內禁止住房交易、把首付比例提得很高、把社會保障繳交年限拉長等。所以,對於這些五花八門的行政性房地產調控政策,媒體渲染為是史上最嚴厲的。就像以往所渲染後一樣。但是無論以往房地產調控是如何最嚴厲政策,中國住房投資者每一次都能夠逢凶化吉,都能夠贏得最後的投資勝利。

不過,從這些行政性的房地產調控政策的招式來看,有些房地產調控政策看上去很緊很嚴厲,比如把二套住房首付比例上調80%、認房又認貸、禁止用信貸購買第三套住房等,但由於這些房地產政策的行政性,只要房地產市場形勢預示著大變化或房價下跌,地方政府隨時都可能取消,地方政府隨著都可推出房地產的救市政策。

不過,住房投資者有一點看到沒有,就是許多城市所規定的從現在開始所購買的住房在獲得產權證之後兩年才可以交易。這估計對住房投資者是十分重要的一招。地方政府祭出這招目的,表面上是遏制房地產投機炒作,打擊住房的短期投機炒作,但最為核心的是穩定房價。即購買之後不允許交易,實際上是希望這些住房投資者購買的住房,其價格穩定在所購買時的水平。即當出現房價下跌和市場出現大的風險時,由於在一定時間內不可交易,在這個時間內,這些住房投資者也無法通過降低價格的方式脫手的。由此來防止房地產市場的價格突然間暴跌。

但是住房購買後在一定時間內不准交易,實際上把住房市場風險轉移到當前購買住房的投資者身上。比如說,住房投資者購買的住房在兩年內不可交易。那麼未來兩年房地產市場會發生什麼變化是相當不確定的。這種不確實性表現為以下幾個方面:一是表現為目前不少城市的房地產市場價格推得極高,泡沫巨大,這個泡沫是否會破滅是相當不確定的。如果房地產泡沫兩年內破滅,那麼當前購買住房的投資者面對著極大風險,到時想跌價賣出也無可能。二是未來中國房地產市場重新定位十分明確,房子是住的,不是用來炒作的。這也意味著未來中國房地產市場由會投資炒作為主導市場向消費為主導市場轉型。如果是這樣,一系列新的房地產政策將會逐漸出臺。而這些新出臺的房地產政策肯定對住房投資者是不利的。在這種情況下,如果引發房價向下調整,不少投資者即使願意跌價出售也是無法脫手,唯一的就是深度套牢。三是近十年來國內房地產市場價格暴漲及投機炒作過度基本上都與寬鬆政策有關。但是在未來兩年,美國貨幣政策回歸常態及逐漸地收緊也是必然。如果美國貨幣政策,中國央行的貨幣政策也會順勢而為。只要央行貨幣政策收緊、利率上升,中國的房地產市場同樣會出現週期性調整。在這種情況下,當前湧入市場投資者不僅接到最後一棒,而且接了這一棒後不可交易而嚴重套牢。

所以,對於當前湧入房地產市場的投資者,如果其購買的住房獲得產權證後兩年內禁止交易,可能會面對極大的風險。因為,在兩年內中國房地產市場會發生什麼,連天皇老子都不知道,更不用說我們一般凡人了!

 

責任編輯:岳爾

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