房價上漲預期存在,調控效果總是有限

2017-08-08 10:38 作者: 易憲容

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【看中國2017年8月8日訊】中國央行發布《中國區域金融運行報告》對樓市形勢表述認為,在嚴厲的房地產市場調控政策下,7月中國國內一二三線城市的樓市,出現不同程度降溫,成交持續下降。報告指出,各地區將認真落實「房子是用來住的,不是用來炒的」的政策要求,繼續強化「因城施策」的房地產調控政策,全國房地產市場可能呈現成交回落、價格平穩略降的發展態勢。只是房價上漲預期仍然存在,主因土地供應不足,部分城市甚至出現「麵粉比麵包貴」的情況;部分熱點城市庫存處於低位,短時間內市場供應緊張;以及居民投資渠道有限且回報不高。所以,要改變這種現狀就得建立起房地產市場的長效機制,加強住房金融審慎管理,嚴格限制資金炒作住房,發展長期公共租賃住房。

可以說,這個報告對當前中國國內房地產市場形勢的判斷基本上把握核心問題所在,但是在尋找當前房地產市場問題的原因時則搞錯了方向,而且與中央的「房子是用來住的,不是用來炒的」的政策要求相衝突。在這種情況下,要找到化解當前房地產市場問題的方式時只能是大而化之了。

因為,對於7月份中國國內的房地產市場,同樣是十分熱鬧的。比如,有媒體報導,說7月份大多數房地產上市公司的業績都在下降,而且下降的幅度很大。也就是說,7月份住房銷售形勢不是太好,不過,從所公布的數據來看,儘管有不少房地產上市公司的銷售業績環比或與6月份比下降很大,但是同比則多數是在上升的,而且不少房地產企業在上半年已經完成了全年指標。事實上,就全國的情況而言,上半年房地產銷售增長達到16%以上(這是在去年創歷史新高基礎上的增長),那麼在今年上半年快速銷售增長的房地產企業,7月份銷售下降一些也是正常的。這些房地產企業也不願意再如此高速增長。

還有,最近市場炒作火熱的是北京的一些二手房的價格在下跌,北京周邊的一些地方房價在下跌等。比如,有報導說北京的一套住房下跌了300萬;也有報導說,北京周邊一些地方的房價單價下跌了1萬元等。這些數據看上去挺嚇人的。可是,大家看過其內容就知道,下跌300萬的住房,其價格在7000萬以上,不要說這7000萬住房價格是如何炒作上去的,只是按其報價下跌比例也不足5%,九牛一毛,算什麼。同時,北京周邊一些地方的房價,一年前每平方米就是1萬元左右,但是在一年不到的短時間內炒作到3萬多了。這時房價只要調整,肯定是首當其衝。即使每平方米下跌1萬元,但比一年炒高時還高呢,所以這些現象根本上就不具有普遍性。

而央行的報告認為當前中國國內房地產市場的銷售有所下降,房價趨穩,但房價上漲預期並沒有改變。這個判斷基本上把握到當前中國國內房地產市場的核心問題所在。報告肯定了當前的中國住房市場基本上還是一個以投機炒作為主導的市場。因為,如果當前中國住房市場是一個消費為主導的市場,其供求關係變化是,住房的銷售下降,房價也會隨之下降,而不是住房銷售下降房價則穩定;只有住房是一個投機炒作為主導的市場,住房銷售可以下降但房價則不下跌。因為,在這種情況下,住房銷售下降是房地產調控政策使然,以及住房投機炒作者不降低住房價格增加住房銷售。

還有,報告還指出房價上漲的預期還存在。這才是當前中國國內房地產市場問題的核心所在。這不僅指出了當前中國國內房地產市場的性質仍然是以投機炒作為主導的市場。因為以消費為主導的市場,房價是由住房實質性的供求關係來決定。供給不足,需求增加,房價上漲;供給增加及需求減少,房價下跌。但是投資性的住房價格,與實質性產品的供求關係關聯性不大,完全取決於市場預期。如果預期房價上漲,投資者就會湧入,增加投資需求及進一步推高房價;如果預期房價下跌,投資者不僅不會進入市場,甚至於會退出市場,需求減少、供給增加,導致房價進一步下跌。所以,只要房價上漲的預期存在,不僅住房投機炒作者還會湧入市場,房地產市場的性質也不可能轉變,而且與「房子是用來住的,不是用來炒的」的政策要求仍然是相當遙遠。在這種情況下,住房市場要回到居住功能也是根本不可能的。在這意義上說,只要房價上漲的預期仍然存在,那麼房地產市場調控政策效果總是有限的。

至於報告認為房價上漲預期仍然存在的原因分析,為何方向性不對,就在於報告與「房子是用來住的,不是用來炒的」的政策要求相悖,認為居民投資渠道有限且回報不高,是其中的原因。如果房地產市場要重新定位,房地產市場要回歸到居住功能,那麼住房如何能夠成為居民投資渠道呢?以往政府之所以要把住房市場作為居民投資賺錢市場,當前是以推高房價來增加GDP,來讓土地財政膨脹,但目前政府的房地產調整政策要改變這種狀態,要對中國房地產市場重新定位並讓其回歸到居住功能,住房投資賺錢功能自然要退出。如果住房投機賺錢不退出,房地產市場的調控政策能夠起到作用更是有限。

報告在分析其原因時,認為房價上漲預期的存在在於土地供應不足,認為住房價格是成本定價。這其實也是前後矛盾的。因為,當前的住房市場既不是成本定價,也不是消費性供求關係導致房價上漲,而是市場預期決定。既然房價上漲預期仍然存在,住房市場就無法轉型,房地產市場無法回歸到居住功能。這種條件下房地產調控效果總是有限的。


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