【史密德專欄】中國的房市泡沫會二次破滅嗎?(圖)

2017-09-01 09:00 作者: Valentin Schmid

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【看中國2017年9月1日訊】2015年中國股市救市舉措的失敗後,中國政府又把目光投向了房地產住宅市場。2016年初中國經濟開始降溫的時候,中國政府再次通過對房地產市場舉債的方式刺激經濟。

這個舉措奏效了。在購房貸款佔到了2016年新增銀行貸款40.5%的同時,房價在2016年大部分時間和2017年初都比去年同期上漲了10%以上。總體來說,房價太貴了。2016年底,普通中國人購買一套平均住房,所付房價超過其年收入的160倍。

中國的房市泡沫會二次破滅嗎?
中國的房市泡沫會二次破滅嗎?(圖片來源:Getty Images)

由於房屋建造需要大量人力資源和原材料的投入,根據官方公布的統計數字以及像中國褐皮書(CBB)等組織的非正式報告顯示,中國經濟得以暫時緩解,並在2017年至今表現不錯。中國褐皮書(CBB)是一家從事收集有關中國經濟實地數據的獨立機構。

CBB的最新報告指出:「最新公布的第二季度報告顯示經濟再次轉好,與上一季度和上年同期相比,零售和服務業務均呈反彈狀態。」

然而,北京高層的選擇非常狹窄,既要刺激經濟,又要避免加劇金融泡沫,因此,在2017年初,他們又不得不加強了對房地產市場的管制,同時收緊理貸款。

泡沫破裂了嗎?

英國一家名為TS Lombard的金融研究機構的研究表明,中國的房地產泡沫可能會繼2014年初次破裂以來經歷第二次破滅。這家研究公司在其最新發布的「中國觀察」報告中指出:「我們預計(中國)房地產行業的最新一輪緊縮政策將在未來六個月內大幅度降低房屋銷售。」

令人擔憂的主要措施之一是監管政策的加強。在編入國家房價指數的55個城市中,有25個城市加強了對住房購買的監管和限制。例如在北京,一些住宅房地產業主不能再把自己的公寓賣給個人買家,而必須賣給商家,因為他們的公寓已被當局標注為「商用」。其他措施還包括:提高首付款額、價格控制,限定並延長了轉手出售前的持有時間。

這份報告同時指出:「一線城市和二線城市已採取量嚴厲措施,購買或出售房產幾乎是不可能的了。」

信貸緊縮

雖然中國央行的基準貸款利率維持在4.9%的水平,但銀行將住房抵押貸款利率上調至6%,有的銀行因為額度用盡,甚至已經停止發放住房抵押貸款。中國央行希望將抵押貸款在新增貸款中的份額降低到30%,這些舉措必將影響對住房的需求。

TS Lombard的報告指出:「十年前,大多數中國家庭購買新房的首付款約佔總價款的50-70%,而在過去兩年中,80%以上的借款人首付的比例已降至30%以下。隨著抵押貸款資金的減少,我們認為普通家庭不太可能用存款來購買住房。」

到目前為止,大城市(住房市場)的放緩已被小城市增加的交易活動所抵消,因為小城市還沒有實施過多的緊縮措施。

中國褐皮書的報告說,總體上看,主要集中在北京和上海地區的一線城市(房產企業)的收入和利潤將大幅下滑,招聘停滯不前,現金流全面惡化。

然而,TS Lombard預計,小城市將跟隨大城市,頒布更為嚴格的房產限購措施,這將導致房屋交易量的下降,並最終造成價格下跌。「2017年下半年房地產銷售將明顯減速,每月新建住宅房屋交易量同比將下降10%,而五月份則是同比增長了8.3% 。」

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