房企對房價的觀點讓人耳目一新(圖)

2017-09-03 09:00 作者: 批判現實主義者

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房價未來怎麼走?眾說紛紜、莫衷一是
房價未來怎麼走?眾說紛紜、莫衷一是(圖片來源:Getty Images)

【看中國2017年9月3日訊】房事無小事,房子屬於大類資產,一套房少則幾十萬多則幾千萬,你買套房幾百萬,心裏終日惶惶不安,怕萬一房價跌了怎麼辦?唯恐自己成為最後的接盤者。開發商更害怕,一個項目幾十億上百億,樓市稍有風吹草動對開發商可能是滅頂之災。

既然房價波動充滿了巨大的不確定性,所以參與者謹慎理性,不管是購房還是拿地,肯定是小心翼翼深思熟慮,對樓市的看法和判斷肯定比那些蹭房地產熱度的財經寫手和旁觀者要成熟得多,靠譜得多。大型開發商一般有研究團隊,對樓市的觀點更值得參考。當然,開發商對房價的觀點也有分歧,這也導致業績的嚴重分化。既有看多的也有看空的,如有的開發商對樓市未來樂觀就會激進拿地,如恆大、融創等,而有的開發商對樓市未來悲觀,就不會去拿地,拋售房產,如S0HO中國等。恆大今年上半年業績領跑行業,超越萬科,股價翻番。而S0HO中國業績慘淡,已經沒有房子可賣了。

看空派

綠城中國CEO曹舟南:內地房地產市場即將要崩盤,今年年底或明年年初,房價一定是往下走。拋開有質量增長的規模就是找死,做得越大死得越快。

點評:綠城太悲觀了,既然房地產要崩盤,你還做什麼房地產啊,趁早關門或改行得了。不過綠城說這個話我估計它手上沒有土地儲備了。想當年綠城激進擴張,差點死掉,宋衛平把股權轉讓給孫宏斌,後來形勢好轉又反悔,但對房地產從此就後怕。

SOHO中國董事局主席潘石屹:在過去的20年時間,房地產開發商建了好多的房子,到今天為止,我認為每一個城市都不缺房子了。

點評:先要定義什麼叫缺?缺不一定是沒有,如甲在A城市有房子,不缺吧,但在工作地B城沒有房子,B城缺房子吧。其次,房子多少是個夠啊?人均20平方夠嗎?人均50平方夠嗎?人均100平方夠嗎?一個人一套房夠嗎?二套房夠嗎?三套房夠嗎?隨著人們生活水平的提高,需求是不斷膨脹的。所以,從這個意義上說,房子永遠是不夠的。並且,人們還喜新厭舊,房子產品也是一直在升級換代,是不是有以舊換新的需求?小潘一直跟著任志強,怎麼一點也沒受到任志強的影響,任志強的邏輯沒有多大問題。小潘踏空本輪樓市牛市,心裏那個酸啊真是五味雜陳!

中海地產董事局主席顏建國:下半年買地的事情,因為我們感覺一方面政府土地供應增加,特別是一二線城市;第二方面金融去槓桿融資環境緊張;第三方面,銷售情況謹慎樂觀,下半年銷量可能減少,相對各家房企回款進入土地市場少於上半年。

點評:形勢不妙,下半年拿地的房企應該會少一些。

看多派

恆大集團總裁夏海鈞:恆大是看中一二線城市,不是看中三線城市,三線城市叫階段性城市。目前國家出臺了很多政策是鼓勵三線去庫存,一二線只能收緊,在這種情況下,恆大今年適度增加了三線的土地儲備,主要是避免國家宏觀政策的影響,這不代表公司轉向三線城市。

從長遠來說,中國的房地產肯定是一二線要好過三四線,因為一二線的人口基數高,市場需求量大,目前恆大的土地儲備還是70%多在一二線城市,恆大不會把一二線城市放到後面去。這就是恆大的核心戰略,我們認為未來的增長肯定還是在一二線城市,特別是在一線城市。

中國市場很大,改革開放的成果很多,所以這個飽和度沒有達到,沒有必要在目前這個階段去國際市場發展。別的發展商是在國內融了資拿到海外去投項目,恆大是在境外融的錢,拿回中國做建設。恆大上市到現在這麼多年,總共從國際資本市場拿了170億美金,支持中國經濟發展,所以在這一輪的國家調控整頓當中對恆大是高度認可的,不是一般的認可。

點評:恆大是最講政治的開發商,許教授三觀正啊,融外國人的錢建設大美中國,而王健林賺國人的錢到外國去投資,境界就是不一樣,當然,結局也不一樣。恆大得到高層高度認可,而萬達四面楚歌。在中國生意一定要懂政治,否則,你都不知道自己怎麼死的。恆大如此高明,所以,能做到最大。一二線城市是恆大的核心戰略,這個定位是英明正確的。

碧桂園集團總裁莫斌:中國房地產市場肯定是健康的,而且我們是有信心的,一線城市的剛性需求是永遠存在的,所以我們也希望除了在三、四線主戰場以外,也能夠擁抱一、二線城市,所以一、二、三、四、五線城市均衡發展也是我們追求的目標,我們希望在每一個地方的項目都能夠做成功。我們的目標市場現在是一二三四五線全線出擊,哪裡有市場哪裡就有碧桂園。

點評:碧桂園在所有線城市全線出擊,戰略定位比較獨特,也能成功,因為所有城市都有機會,雖然機會有大小,但只要運作得好也賺大錢。今年上半年碧桂園營收僅次於恆大,公司股價也大幅上漲。

龍湖地產董事局主席吳亞軍:我們對房地產行業依然充滿信心。在人類的歷史上從來沒有出現過,像現在這樣一個工業化、現代化和城市化的進程,這是時代的一個大機遇。這個大機遇現在並沒有完成,尤其是城市化伴隨的人口在中國版圖上重新分布,會給房地產帶來新一輪的發展動能。

房地產行業從近期來講,是看供求、看貨幣,但是中期要看城市的產業結構,長期是看人口遷徙。

因為行業還是會呈現出週期性和政策性,當遇到政策調整的時候,一家企業從微觀上來講要「小心駕駛」。

點評:房價上漲是工業化、現代化和城市化的必然結果,對於這樣一個歷史性大機遇許多人注定失之交臂。天予不取,反受其咎;時至不迎,反受其殃。

富力地產聯席董事長李思廉:為什麼中國過去調控了那麼多年?到現在房價還是上漲,或者是市場,還是挺活躍的?這個是因為中國有很多大的人口基數。其次就是中國有「農村人口城市化」這個大的政策在支撐,由於這個政策,每年有五千萬人口城市化。這個就帶動了城市周邊的農村人口,擁到城市去買房子。

理論上中國政府也不會讓這個行業就這樣倒下來,在合理的情況下相關部門還是會適當地讓這個行業的資金合理地松一下。地價也很難突然掉下來,現在省會城市、一線城市,所有有名城市的招拍挂項目都不是兩三家公司競爭,很多公司都會參與。

點評:中國房價上漲的核心邏輯就是中國人口基數大和城市化,只要中國的城市化沒有完成,那麼,房價上漲根本就不會停止。

寳龍地產總裁許華芳:上海是個很神奇的地方,它只會漲,不會跌,放在那裡相當於政府鼓勵你多賺點錢,你放得越久賺得越多。

點評:高價樓盤政府不讓推,反而對開發商更有利,政府這是在暗中幫開發商嗎?

世茂房地產副主席許世壇:對於2018年,我們整體是樂觀的,很多貴的項目不批預售證,很多金額很高的就會推遲上市,但是這個不代表房價真正在下跌。房地產大跌會有很多負資產,有很多金融機構會產生壞賬,這不是國家願意看到的。如果說政府的備案價是市場價九折的,我們也願意賣,就讓業主賺10%,但是這部分我們希望是一次性付款,等於是一次性給了個九折優惠。如果政府批的價只有市場的7折我們肯定是不賣的。

點評:政府控制房價不代表房價真正在下跌,這是假象。房價由政府定價,而不是讓市場形成價格,這是搞市場經濟嗎?上有政策,世茂有策略,我不賣可以嗎?

融創中國孫宏斌:融創仍堅定看多中國,在境外無任何投資,也看好中國消費升級帶來的機遇。「我們堅定支持宏觀調控,我們堅信行業發展會有好的結果,因為調控會讓行業發展更健康,所以中國的地是安全的,房地產是安全的。」

無論是入股樂視,還是與萬達的合作,走得都是「消費升級」的投資路子。相信我們將來會是文化旅遊產業物業最大的持有者,持有幾千億的資產。

點評:房地產商先要政治表態,地都不讓買了,還說堅決支持調控,言不由衷,但也有苦衷。不過,如果中國房地產是不安全的,那麼,誰還看多中國?另外融創堅定走轉型之路,儘管投資樂視失敗,但仍一如既往併購。孫宏斌談到投資樂視失敗,一度哽咽,淚灑業績會,孫宏斌真乃性情中人。

中間派

遠洋集團董事局主席李明:我們過去按照一、二、三線城市去拓展,現在發現這種分類方法有點落伍,我們還是按照城市群為考慮,比如說長三角、珠三角、成渝、武漢等等。之前對市場的看法相對比較保守,現在我們是樂觀謹慎。兩三年想高位保持兩位數的增長是可能的。為什麼說可能,其實我們都忽略了人口流動的問題,按照絕對居住人口去分析市場是不可靠的,真正的需求是來源於人口。再多的房子用來住房總是有限的,一個人住2000平方米是不可能的,也不需要,住個50平方米,100平方米總是可以的,我覺得總是有限的。但是長遠來看,兩三年以後,三、五年以後,現在還是要保持謹慎的態度。

另外,我覺得長效的居住政策,隨著人們的共識,現在租賃,房地產稅,這些都還在看、在做,這些東西會發揮調節作用,所以我覺得要樂觀謹慎。

點評:再多的房子總是有限的,而需求卻是無限的,因為人的慾望永遠不會滿足,所以,二三年還有可能保持兩位數增長,但還是擔心租賃和房地產稅等對房價的殺傷力,政策性利空是樓市頭上的達摩克利斯劍,所以,要保持謹慎。

禹洲地產董事局主席林龍安:「五限時代」已經到來了,再加大政策的出臺,我估計也不會有了,但是會維持平穩的局面。未來三年左右房價的趨勢還是穩中有升,現在土地已經越來越珍貴了,而且越來越少,特別是在一二線城市的土地,幾乎是推出來就被搶光了,土地的價格也是直線上升,很多城市進入舊改階段,土地成本上升了,所以我想未來還是穩中有升。我們在上海閔行區的一個項目,在地鐵邊上,如果賣完了以後再買地也很難,所以我們也準備持有。

點評:政府也要求房地產保持穩定,土地緊缺怎麼解決?土地稀缺,地價就高,地價高,房價就漲,最簡單的邏輯。如果開發商房子不賣了,也要自持,去做長租公寓,那麼,市場上可供銷售的房源就更少了,房價上漲壓力就更大。

瑞安房地產董事局主席羅康瑞:對未來的樓市,我還是看好的。這個限購、限售等很多方面的條件都是非常苛刻的,這也使市場不會有大幅度飆升的現象,而這也是好的。要是政策一放開,價格飆升之後,將來內地可能會發展到香港現在這樣的樓市環境,我覺得是很不理想的。調控長期以往的話,這個市場將會是完全歪曲的,因為沒有給它能夠發揮的地方。

點評:調控造成價格的扭曲和預期的混亂,調控應該退出,或者調控的手段應該改變,如通過貨幣政策、利率、首付比例等方式調控房價,比限制性措施要有效得多。

萬科集團董事局主席郁亮:萬科現在就是七個字:當好農民種好地。天氣怎麼變都沒關係。只要城市還在繼續發展變化,萬科就有機會。

點評:雖然不到50字,但言簡意賅,一切盡在不言中。


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